全国395万亩闲置土地，正面临着如何盘活的现实问题。
近日，记者从国土资源部获悉，该部已经在处理闲置土地的问题上形成了“两种思路”，即土地置换盘活分散土地和耕地折抵增加建设用地，并打算在有条件的城市进行试点。
7月1日，国土资源部副部长鹿心社在接受媒体采访时透露，“我们要研究开征不动产税或者说是物业税，加大土地的保有成本。企业获得土地之后，闲置不用的话，要按照土地面积、价值逐年收税。”于是有业内人士预言，征收物业税也有可能成为下一步盘活闲置土地的方向。
开发商手握大量闲置土地
其实，今年3月底出台的《国务院办公厅关于切实稳定住宅价格的通知》（以下简称“国八条”）就已采用征收土地闲置费和“无偿回收”的方法对闲置土地进行清理和盘活。
据显示，到2004年底，全国城镇规划范围内共有闲置土地107.93万亩，空闲土地84.24万亩，批而未供土地203.44万亩，三类土地总量为395.61万亩，相当于现有城镇建设用地总量的7.8%.
据国士资源部知情人士介绍，造成大量土地闲置的主要原因是，前些年一些地方不按经济规律办事，盲目铺摊子、上项目、大面积占用土地。同时，土地管理措施的乏力，也为一些地方变相非法批地、盲目征用或出让土地造成可乘之机。
“在这一点上主要表现为开发区的盲目建设。”这位知情人士透露，目前，全国大约有43%的开发区处于闲置状态，而就在大量开发区土地闲置的同时，土地收益成为了地方政府的主要财政来源。
“本来土地供应是正常的，但是由于某些人没有正常进行开发，而是囤积起来等待升值，造成了土地资源的浪费。”国土资源部知情人士说，国土资源部3月份的调查数据显示，在开发商手里逾期2年以上没有开发的土地就达到40万亩。
虽然，国土资源部给出的40万亩已经是个不小的数目了，但据业内人士说，实际上的数字远比这个数字要大，因为去年的这个数字已经达到了70万亩。“国土资源部门一年时间内绝没有从开发商手中回收30万亩闲置土地，而同时，包括上海、北京、南京、杭州、广州等房地产市场相对发达的城市不仅闲置土地清理起来举步维艰，而且还有增长势头。”
据了解，目前，关于北京开发商囤积土地的数字有说法已多达14410公顷，按照1：3的容积率，这些土地建设成为住宅小区，按照北京市2004年2500万平方米的销售量，至少能出售10年。而在上海，开发商囤积的土地也有3600公顷，按照上海2004年的销售总量，足够销售3年。
这些触目惊心的数字都是去年10月底出台《关于深化改革严格土地管理的决定》之后统计的。这项《决定》被业界形容为“最严厉的土地政策”，而此前的1994和1999年，国家曾两次以《城市房地产管理法》和《闲置土地处置办法》的形式严禁闲置土地，并提出“征收闲置费和无偿‘收回制’”。
闲置土地治理5年收效？
3月底，“国八条”出台，明确规定“对超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，将无偿收回土地使用权。”
之后不久，广州开始施行花钱买地若超过一年不开发的土地，开发商必须每月支付地价的1.2%的土地闲置费。而重庆市也拟提出对大宗土地的出让必须经市政府批准，开发商未完成已上马的项目50%的，将从严控制下一项目的土地供应等规定。
在业界看来，征收闲置费的确是一种疏导土地供应的途径，可以打击土地囤积。而当前对于“国八条”征收闲置费和“无偿回收”的重申和强调多少显示出了政策在执行层面上的“软肋”。作为职能部门的国土资源部对此也表示出了非常谨慎的态度。
“为了能够更好地解决闲置土地的问题，国土资源部还想尝试多种渠道来清理和盘活闲置土地。”国土资源部的知情人士透露，土地置换盘活分散土地和耕地折抵增加建设用地，就是国土资源部在总结各地经验和调查研究的基础上形成的一个意见。
对此，国土资源部部长孙文盛已经有了口头批示，开展置换的前提是：必须符合规划；必须依法取得；涉及占用农用地的必须依法办理农用地转用手续。农用地不能置换为建设用地。
“土地置换盘活分散土地和耕地折抵增加建设用地虽是个路子，但是比较复杂。因此国土资源部决定在有条件的省区、市，先选择一两个城市试点。试点区域内，建设用地总量不能增加、农用地总量不得减少。试点之前，要有专门的规划和管理办法；试点方案要报部备案。”这位知情人士说，目前试点城市还没有敲定。
而据记者了解，针对国家土地利用率低、土地粗放利用造成的大规模的土地浪费，国土资源部还有意加大限制停止审批“花园式工厂”，限制大广场、大马路建设用地等。
而对于一直以来备受质疑的执法力度，这一次国土资源部似乎也是痛下决心。近日，就有国土资源部的高层领导向媒体表示，要加大执法监察的力度，“你这个公司跟当地政府有关系，那跟国土资源部没有关系，我完全可以超脱地按照国家规定的法律法规来执行，你地方不执行，我都同样执行，必要的时候国土资源部甚至可以直接下达一些处理意见。”这位高层领导坦言，通过五年的努力，应该大见成效。
「名词解释」
土地置换就是对一些位置分散的空闲地、闲置土地和低效利用土地如“边角地”、“插花地”等，应通过土地置换，盘活利用起来。具体做法是通过“易主”、“易位”、“易权”、“易用”，把这些土地归并整合到一起，使得位置趋于集中，面积更具规模，地块更加规整，以便于充分开发利用。
耕地折抵增加建设用地则是考虑到行政区域内其他地方建设用地严重不足，有的地方提出是否可以新增耕地和建设用地之间进行折抵。
