万年花城，快乐 、健康、美丽的名字，南城这片土地上因为它的出现变得让人向往，新的地界，新的城市，新的大盘，新的生活因为万年的到来逐渐的改变……
黄玺庆，睿智，爽朗的个性，高瞻远瞩的谋略，要用新城市社区的理念打造万年花城，打造北京新西南……
北京万年花城房地产开发有限责任公司副总经理 黄玺庆
超越先行者打造北京新西南
搜房网：黄总我们首先请您回答我们一个问题，咱们开始今天的采访，我在来的路上，有幸绕了一圈万年花城的现场，我看到一个很早以前的广告词，打破某某地方的沉默。也许现在对公司来说这个广告词过时了，当时“打破沉默”这一句话挺震撼的，从远一点咱们开始说，万年花城当时的出现引起了北京房地产圈的一些震撼。
您从万年花城选址立项，在南城西南角开发这么大的大盘，原始的动意给我们介绍介绍。
黄玺庆：应该这么来讲，2001年的下半年万年投资集团，现在已经更名为万年基业投资集团，当时投资开发的小区濠景阁，它的销售已经进入年尾声，这个时候集团的高层就开始对集团未来的投资走向进行认真思索分析，2001年下半年北京的房地产已经红火了，除了本土开发商，还有很多外部实力很强的开发商进入北京，并且出手不凡，北京那个时候房地产竞争虽然没有达到白热化，但是已经山雨欲来风满楼。
尤其完全没有进入市场化运作的土地市场，各路豪强虎视眈眈，考虑北京房地产市场未来一定成为全国房地产商争夺的重点，而房地产市场中土地的要素是最重要的，因此我们集团决定加紧土地储备，特别是结合北京市整体城市发展规划，以及未来房地产市场的走向，我们决定将新的土地目标放在北京十大城市边缘集团上。而且确定了大土地，大投资，大开发这样的战略目标。
所以说在这样的理念指导下我们经过很艰苦的选址工作，最后确定了花乡板块，因为花乡所在的板块是北京西南板块，是北京四个金角最后一个，或者开发最晚的一块土地，金角银边，西南这个角是最后待开发的土地，而且这一块土地，这一块区域具有非常好的先天的优势。优势是什么？优势是周边有四条快速路，把这个区域锁定住的。京开高速，西边是西四环，南边是南四环，四条快速路，如果交通连接线在区内进行连接的话，花乡这个区域将成为北京继望京之后第二个周边被快速路环绕的区域。
所以说我们看好这一块土地的升值潜力，同时注意到这个地块还没有过多的房地产开发，这样的话我们就有可能在更广阔的土地上进行开发，在大盘的开发可以实现我们更多的开发理念和理想，所以我们选择了这个土地。
俯瞰小区实景
搜房网：当时有人做了一个形象的比喻，西南三环这个位置对于地产开发来说，拿北京城市这个盘子来比喻，就是打麻将三缺一，万年花城的出现据说补上这个一，确实是打破西南角上的沉默，这一点无庸置疑。你刚才说这个区域优势，我听到更多是万年花城想在这儿做什么贡献，并不是听说来是索取的。在商言商，您开这么个大盘究竟胜算有多少？除了刚才说的区域优势以外，从品牌，产品的品质，还有诸如其他的卖点给我们网友介绍一下。
黄玺庆：对于它升值潜力我们具有非常强的信心，首先花城这个地块刚才我说具有非常多的先天优势，对于大盘开发来讲开发商最难解决的有三点。
第一点实际上是凭开发商之力根本无法解决的，是就业问题，也就是说大盘所在区域，以及它的区域周边要有足够的产业基地能够安置许多的就业人口，这是我们中国传统大盘，特别是郊区大盘所无法解决的，因此这样的大盘只能成为睡城和卧城，它必须依附传统城市，这样的大盘带来是生活成本的提高和交通拥堵，这样的大盘本身没有再生的功能，纯粹是一个居住区，而万年花城所在这个区域我们的交通方式在半个小时之内可以到达自己想去的地方，就业基地非常丰富。就业人口的存在可以带来大量的置业人口，这是一点。
第二点大盘开发商很难解决的是市政道路问题，传统的大盘原离传统中心城市的大盘，开发商凭一己之力可以建一条路，但是他不能建八条路；而万年花城规划市政路就有十条，其中三横三综，总共六条路连通周边四个快速路，这是得天独厚的优势。
另外开发商很难创造的是学府环境，人文环境很重要的学府环境开发商很难创造，开发商可以盖小学，可以盖到中学，甚至可以盖一个大学，但是不能复制一个大学，因为一个大学有历史的，我们不能复制历史，所以很难创造一个浓厚的学府环境，而学府环境构成人文环境最为重要的因素，这都是开发商很难实现的。万年花城则不同，在她所在的区域，花乡这个板块这些条件实际上先天存在的，因此可以说这个地块本身就是一个璞玉，开发商只需要慧眼把这一块璞玉打造成一个明珠，万年花城就是充当这个角色。我们在这个区域发现了这一块璞玉，然后我们用专业的团队，专业的能力把这一块璞玉打造出来，可以做一个很形象的比喻，如果说万年花城是上帝增给我们一颗珍珠的话，我们就把它打造成一个明珠。
小区包围中的首都经济贸易大学
搜房网：学府环境能不能详细介绍一下，刚才我看了小区的现场，按照规划按照首都京贸大学的总部形成合围之势。
黄玺庆：万年花城一个U字型把首都京贸大学包起来，一个社区和一个学校形成这样一个唇齿相依的关系在北京没有，我们在海淀，在中关村有很多大学，很多社区可以说我们具有很浓厚的学府环境，大家没有一个社区把人大，把北大包进去，不能完成形成万年花城和首京贸大学这样的关系。
搜房网：你对首都北贸大学相关的消费能力进行分析没有？比如学生要租房子住，周边派生出来的产业和万年花城有没有关系。
黄玺庆：有，首先首都京贸大学的学生生源，消费能力远高于其他大学的消费能力。另外首都京贸大学正在不断地走向国际化，它有很多的国际，国内大学的学者进行交流，所以他们对专家公寓的需求，首都京贸大学也有很多的产业，它大学本身的企业，以及与首都京贸大学相关产业链的企业对这个区域写字楼就有相应的需求，首都京贸大学的学生对购物，对消费有强烈的需求。
首都京贸大学的研究生们由于经济上相对独立，对居住条件要求越来越高，他们对居住，物业也有很高的需求，这一些万年花城这个大盘社区都可以给他们提供相应的，符合他们需求的产品，这个我们和首都京贸大学都有很深刻的沟通。我们在首都京贸大学北门有一条商业街，专门为这帮大学生推出的，现在的案名我们初步叫花样年华，这里的商业业态我们规划了年轻大学生需要的业态。鲜花店，书店，咖啡店等这些都可以有。
另外在国外也好，在国内也好，事实上围绕着一个大学周边的物业都具有很高的升值潜力，出租市场都会非常活跃，有些人对花城有误解，以为花城就适合居住的社区，而并不适合投资，实际上是对学府物业，学校物业的一种不理解。大学生的物业，围绕大学周边的物业非常具备投资价值，许多的学生都会在这儿租房子。特别是许多的研究生，它的研究生院是面对全国招生的，外地学生在这儿读研究生就考虑买一套房子，三年后毕业我有钱我把这个房子卖掉。所以说学区物业投资价值也是不能轻视的。
花乡变花城——新城市社区挖掘全新价值
搜房网：万年花城一面市的时候，首先对于北京的购房人来说，他们理解这个案名，万年在花乡这个地方开发的项目，现在花城它的含义是不是有一些扩张性，或者说就花城这个案名跟传统花乡一直是卖鲜花的这一类，还有什么必然联系没有？
黄玺庆：应该是这么讲，精神上的联系要强于物质上的联系。物质上的联系：我们非常的重视整个社区的绿化，重视用不同的花种来点缀我们的社区，创造一个花园城市，精神上的联系会更多一些，也是我们特别提倡的社区文化，或者提倡的在社区的精神生活，我们希望我们的业主在万年花城能过得像花一样的生活，生活是丰富多彩的。
为什么这么提倡，这和花乡变花城有很直接的关系，花乡是乡，花城是个城，这印证了我们西南区域随着万年花城，以及其他楼盘的开发，西南区域由乡村变城市的这么一个过程。反过来万年花城提倡的也是这样的开发理念，万年花城打造的就是一个新城是社区，为什么说西南区域是北京最后一块开垦的区域，是因为它长时间的市政配套，市政建设滞后北京其他区域的发展。
所以人们不喜欢南城，不喜欢南城绝不因为它的下风下水，因为北京第一个富人区就出在南城，80年代后期的方庄就是最好的例子，同样是南城现在的亦庄一样很难白领阶层追捧，不是因为下风下水的原因，是因为这个地方太像一个农村了，实际它就是一个农村，因为它不具备城市的功能，如果这个地方由乡村变成一个城市的话，而且变成一个美丽的城市广大的购房者一样会追捧这个区域。
搜房网：从一个乡村升级到一个城市，其实带来很多的心理感受。刚才说精神层面的多一些。好象在城市里居住几十年这些购房者他们已经反感的城市中心噪杂的环境，拥堵的交通。
另外他需要一种又近于城市生活，又能够脱离噪杂和交通挤堵，万年花城这个位置正好能够给开发商留下这么一个空间。尽量的去发展，另外一点买房的人他的消费能力，他又不能放弃交通，到很远的地方弄一个乡间别墅。花乡在我从小印象当中就是一个大的鲜花生产基地，这个花乡和城里边珠市口的还是不一样，珠市口现在没有卖珠宝的，但是花乡还保留这个印象。这个环境对我，虽然我没有在万年花城买房，但是我对周边还是充满的花的芳香。
我还想问问，除了你刚才说的教育，学府环境以外，还有精神享受层面以外，还有什么其他的卖点？
黄玺庆：很多了，首先花城整体定位就是一个新城市社区，它不是一个普通的社区，是一个城市社区，所谓的城市社区就是它具有城市功能的社区。同时我们还赋予了新的含义，什么叫城市？人们为什么都愿意去城市生活，不愿意在农村生活，是因为城市要比农村生活的更方便，生活的更舒适，生活条件更好，所以人们要远离农村来到城市。
为什么人们后来开始逃离城市，是因为城市弊端太多了，城市迅速发展，人口高多膨胀，城市污染越来越严重，人们原来追求城市的要素不存在了，生活不方便了，又不舒适了，于是又开始逃往郊区，住宅的郊区化开始出现。但是在郊区居住发现仍然是不方便，可能会舒适，空气新鲜了，但是仍然是不方便，为什么？必将城市的市政配套跟不上去，仍然要既依附传统的中心城市，又要上班下班，生活成本很高，人们实际上在居住上一直渴望着能够有一个有机的融合，把城市的优点和乡村的优点能够有机的结合起来，也就是说希望这个城市能够是真正方便的，舒适的。
这样的城市在哪里呢？这样的城市实际上就应该存在于那些大盘开发中所开发的新城市社区，如果说一个城市社区能够给大家提供方便，舒适的生活。人们是愿意居住的。
新城市又新在哪里，实际上传统城市另一个弊端，就是在传统城市里边钢筋水泥越来越密，人跟人的感情越来越冷漠，人们正生活在住宅的孤岛里边，随着汽车的涌现，私家车越来越多，人们越来越孤独，上班封闭在写字楼里边，下班的时候封闭在私家车里边，到家里封闭在住宅里边，人们之间的感情越来越冷漠，人和人之间的心墙越来越厚，实际上人们开始呼唤诚实，人们之间温情脉脉的感情，要重新建立新型的邻里关系，这是新城市社区重要的因素，一个新城市社区它应该给我们业主提供方便的，舒适的，沟通的，这样的功能，也就是说三个C的功能，covinent，comfortable，communication，这是新城市社区，这是新城市社区为业主提供的三大功能，没有这三大功能不能称为新城市社区，所以万年花城按照新都市主义来规划的。
搜房网：在新都市主义理念下，您首先提出了万年花城打造新城市社区？
黄玺庆：新城市社区是我提出来，新城市可以提，开发商可以打造一个新城市社区，但是千万不要说打造一个新城市，新城市和新城市社区不一样。新城市社区首先是一个社区，是房地产开发的一个社区，这个社区是具备城市功能的，不是单一的居住功能，也就是说能够安排人们日常需要的六个空间，哪六个空间。人们日常需要的六个空间是居住空间、工作空间、购物空间、休闲娱乐空间、教育空间、医疗保健空间。这是人们日常需要的六个空间，人们活动方式不外乎在这个空间里活动着，或者再去另外一个空间转换的路上。
一个新城市社区应该是在这六个空间中能够满足人们的需求，并且让它很便捷的去满足这个需求。因此这才具备了城市的功能，城市的功能首先是什么，城市的功能首先就是要方便。很舒适，然后新城市，新特别强调建立新型的邻里关系。新城市社区是根据新都市主义规划理念规划设计的，新都市主义是源自于北美上个世纪的80年代末，90年代初北美建筑界提出新都市主义这个理念。
新都市主义理念的核心第一是强调土地的集中化使用，为什么要集中化使用呢？新都市主义是针对无限的郊区化而言，美国郊区化带来郊区疯涨，土地利用不经济等，一个人占很大一个别墅非常不经济，在这个过程中人们正常交流的缺失，于是有眼光的专家提出新都市主义的概念，就是重塑城市，就是把人们重新拉回城市，但是这个城市已经不是传统的城市了，而是具有了新的元素的城市。是什么呢？就是土地要综合利用，不仅仅是住宅，住宅要有商务，要有商业，人们需要的六个空间应该是有机的安排在一起，使这个土地的价值能够最大化。
这是新都市主义非常非常核心的一个概念。你说新都市主义我还可以总结“三F”，第一个焦点，第二层含义是要有方向感，我这个城市社区的设计要有方向感，不能千轴一面，就是我站在这个社区我根据社区标志性的建筑我能够非常清楚的判断出我的位置在哪里？方向感要非常清晰。
搜房网：万年也有这种导向？
黄玺庆：当然了。第三个含义是步行，不要开车，能够建立非常舒适的步行道，非常完善的步行系统，人们通过这个步行系统能够达到沟通环境，可以和人们亲切的交流。
搜房网：达到3C（covinent方便、comfortable舒适、communication沟通）中的相互沟通？
黄玺庆：对，三个F，三个C是我的专利，没有人提出来过。万年花城的体系很强很强，三级交通体系，三级教育体系，三级环境体系，所以万年花城上演了三级大片。
搜房网：那万年花城和传统意义上的大盘又有什么区别呢？
黄玺庆：万年花城这种大盘和传统大盘的区别，实际上大盘开发商要想成功必须具备新城市意识，具备新城市意识不是要打造一个新城市，开发商没有这个能力，新城市一定是政府主导的，开发商绝对不可能打造就业基地，你打造的只能具备一定城市功能的城市社区，这个要求在开发商所开发的大盘不能够脱离传统的中心城市，它必须与传统的中心城市形成一种共生互补的环境，它要能够充分享受传统中心城市的市政配套，那些既有的城市功能，必须要跟它配套，这个大盘有自己生存能力，有自生能力，而不是完全不能够自生的，这是大盘开发商想要成功的一个非常重要的要素。传统的郊区大盘无法成功，因为什么，因为它只能是一个睡城。
搜房网：传统的都是在郊区。
黄玺庆：所以无论天通苑，回龙观都是睡城，城市大盘像世纪城，但世纪城不是新城市社区，世纪城的问题是什么，就是它是一个封闭的社区，封闭的社区就不具备城市的概念了，城市是开放的，所以说大盘开发商想要你这个大盘不给你的周边城市造成更多的交通拥堵的话，你必须敢于把大社区切割成不同的小街区，只有这样才能够使这个大盘与这个城市有机的共生。
搜房网：你刚才说它是U字型，所以它可以分割。
黄玺庆：我们万年花城分成12个街区，周边全是道路，因此在我们街区可以自由的穿行。因为什么？因为大社区被不同的小街区划成不同的小街区，小街区相对是封闭的，也可以理解成12个楼盘，12个项目。
搜房网：老百姓住起来更方便实惠，万年花城这个新城市社区将要和正在创造购房者心中的梦想生活。
黄玺庆：对，花城这个新城市社区今后一定是新加坡那种花园城市，按照万年花城的规划，以及结合万年花城所在区域现有的条件万年花城具备着非常强烈的非常清晰完整的体系。比如万年花城具有三级交通体系，周边快速路，内部十条市政路，每一个街区里边又有非常完善的步行路，以及行车道路。
万年花城有三级商业体系，第一级区域性的商业中心，第二级主题商业街区和商业街，第三级便利店组团。
万年花城还有三级教育体系，国际双语幼儿园，三所幼儿园，其中有一所是国际双语幼儿园，两所小学，一所中学。
万年花城里边还有社区医疗保健中心，这些充分的满足了业主对方便功能的要求。可以很方便的出行，很方便的购物，很方便的受教育，很方便的就医。
万年花城规划还有三级绿化体系，第一级有长一公里，宽30米的社区中央绿化大道。第二级我们没有个街区都规划了不同主题的花园，广场。第三级每个街区的居住组团都规划了非常漂亮的组团绿地花园，同时花城东边有着四亩北京市绿化隔离带，花城的南边有53万平方米的北京市绿化用地，加上花城所在区域六所高中档院校，这些院校都是低密度，极高绿化率的区域，所以我相信万年花城建成之后万年花城所在区域真的就是一个天然氧吧，花园城市，是一个鸟语花香的所在，是一个让人向往的桃花园。
有眼光的购房者应该选择万年花城，从现状来看万年花城周边还有一些脏乱差，但是你看到的一切都终究会改变，随着城市化步伐加快，所有让你不满意的东西都会改变的，有些东西都会改变的，但是有些东西永远不会改变，比如这么良好的大学区域，这么良好的大学环境是不会创造出来的，所以有眼光的购房者一定能看到这一点，现在脏乱差怕什么，它会变的呀！
万年花城小区绿化实景
“玫瑰碗”——朴实无华的城市生活再升级
搜房网：我们刚才在售楼处看到现在销售的案名叫“玫瑰碗”，这个“玫瑰碗”和“万年花城”这个案名是什么样的关系？精神层面上怎么解释的？
黄玺庆：“玫瑰碗”是万年花城的三期，万年花城是在北京的西南区域打造一个新城市社区，新城市社区意味着它具有城市的包容性，城市是很大的，城市是比较大的，意味着城市的包容性。我们万年花城是给不同的客户提供不同的住宅，所以根据我们不同的产品我们会有不同的客户群，在新城市社区我们不像是其他那些社区一样，客户群相对单一，而是要充分体现城市的包容性，在西南区域我们提出的口号是“新西南，新城市，新生活”。
在三期我们的规划加上一些北美的元素，比如在建筑的外立面上，在园林的设计上更多溶入了一些北美的元素。
北美是著名的新大陆，新大陆，新生活，我们是新西南，新城市，新生活，在精神层面上我们花城和北美有相通之处，北美的代表是美国，美国的国花是玫瑰，美国有一个著名的体育场叫“玫瑰碗体育场”，1994年女足世界杯就是在那儿开的，因此“玫瑰碗”某种意义上是一种北美元素的符号，而“玫瑰碗”我们也可以进行相应的演义，玫瑰代表是爱情，爱情是人类精神生活的最高境界了，“碗”是代表最朴素的物质生活，一个人只要独立开始吃饭的时候，他端的首先是碗，因此我们希望在万年花城能够使精神生活与物质生活满满的结合起来。也就是说我们希望在万年花城，在我们新城市社区能够使精神物质和谐共生，获得精神文明与物质文明的双丰收，从而构建和谐社区。
大社区又是小社会，我们希望通过我们开发商的努力，积极相应党的合乎政府构建和谐社会的号召，为构建和谐社会做出我们的贡献。
搜房网：从微观上讲万年花城三期“玫瑰碗”和前一期，二期在品质上，环境上有什么升级的地方？
黄玺庆：首先三期的产品面向的客户群要比一二期更加高端，为什么这么讲？是从产品决定的，我们三期的三居占到50％，三期总共12栋楼，10栋是小高层板楼，两栋是塔连板的塔楼，所以产品在品质上有较大的提升，户型也相应的扩大，这样的产品面对的客户群与一二期有了比较明显的区别，一二期主要是两居，以塔楼为主，我们的销售统一，一二期的业主80％都是30岁以下的年轻人，而目前三居销售80％是30岁以上的客户群，因为三居的销售总价决定了它的客户群已经有所分流了，这也符合我们新城市社区的追求，我们为不同的客户打造不同的产品。
三期在园林上更加用心，我们规划了两万平方米的中心园林，设计非常圆满的人行步道，每个居住组团都设计了漂亮的组团花园和绿地，我们还在入口处设计一百米长的步行街，产品的品质较一二期有了较大的提升。
搜房网：万年花城一期开盘的时候价格到今天“玫瑰碗”正在销售的价格，中间上涨的空间还是有的。
黄玺庆：对。
搜房网：就您对现在房价的调整，每一期房价的调整您是怎么计划的？有什么理论依据？
黄玺庆：对于大盘来讲要特别注意的是它的销售节奏，先期开盘的可以这么讲，先期开盘的都在我们销售，肯定是在销售的总均价的均价之下，所以说买一二期的客户他会感觉到非常的值，但是随着开发的逐渐展开，随着销售的逐渐变化，这个价格肯定是要稳固的往均价上走，因为后期随着整个社区逐渐成熟，到了后期的楼盘一定是在我总均价之上，这样才能最终形成一个完整的总均价，所以说根据市场的变化，我们一年之内均价大概有，比一开始的均价有900块钱到一千块钱的提升，我认为这是非常符合万年花城既定的开发节奏和销售计划安排的。即便如此我们现在三期“玫瑰碗”的均价仍然还是在总均价之下，因为我们的住宅开发目前虽然到三期了，但是实际上开发刚刚过半。因此可以预言未来还有比较大的升值空间。
搜房网：还有多少平米没有开发？
黄玺庆：还有将近70万。
搜房网：那就是现在售了一百多万了？
黄玺庆：没有，万年花城可销售的住宅是122万平方米，200万平方米有商业，有写字楼，有酒店，还有地下停车场，这些都算上200万平方米。
搜房网：住宅现在还有70万？
黄玺庆：将近70万，大数上是70万。
搜房网：根据您刚才的内部价格政策，您参考最近房地产整个背景情况，您对这一件事怎么看，比如国家的政策，宏观调控对花城这样的项目有多少影响？持币待购的现象存在不存在？
黄玺庆：应该是这么讲，七部委新政之后，以及北京市实施细则三个标准出台之后，对万年花城来讲是一个利好的效益，因为万年花城完全符合北京市出台的三个标准，实际上目前我们三期的销售均价还低于北京市规定的，我们这个地块的循序渐进的价格。我们户型90％目前在售的全都是在138以内，北京规定140平方米，我们容积率2.6.完全在这个范围之内。
完全准备购买其他项目的客户，看到其他项目超标于是转过头来购买花城，所以说七部委新政以后对花城是利好消息，也正是因为这样的利好消息“玫瑰碗”26号27号推出受到客户的追捧，两天销售额1.2亿，销售额创下当下楼市的一个奇迹。
黄总接受搜房网访问
大土地 大投资 大开发——万年持续发展之路
搜房网：万年花城的成功和万年集团打造品牌有什么有益的影响？集团除了万年花城这个项目以外，还有没有其他的项目最近一段时间要面市？
黄玺庆：万年集团在万年花城之前在北京已经做过五个房地产项目。前四个没有市场化的案名，是因为在那个时代这四个项目被国家的12个部委买走，到了2000年的时候在推濠景阁的时候，集团高层意味到今后必须走市场化之路，所以可以推出濠景阁。
当我们拿到万年花城这一块地的时候，万年集团就已经制定了一个原则，花城绝不仅仅是出效率，如果为了要利润，要效益我们不会是这个价格，我们价格会提的更高一点，我们希望通过万年花城能够达到出效益，出人才，出品牌，出机制，达到“四出”这个目的。目前万年花城正是按照我们这个原则在有条不紊的进行着。
与此同时集团未雨绸缪，积极的在寻求，洽谈其他的土地，目前我们有两块比较大的土地都在紧锣密鼓的洽谈中，具体还不方便透露，但是可以透露的一点是。正在洽谈的土地都比目前万年花城还要大，今后我们集团希望走的道路就是能够进行大土地，大投资，大开发，也就是说我们希望目前的万年花城是我们新城市社区的开山之作，如果条件成熟我们还会陆续开发其他的新城市社区。
搜房网：好，谢谢黄总接受我们的采访。
黄玺庆：也谢谢搜房网！
