七部委新政究竟能否遏制局部过热的房地产发展势头，又能在多大程度上达到预期的效果，现在恐怕谁都不敢妄下定论。然而，宏观调控政策的频繁出台是造成当前房地产市场观望迷茫的关键因素之一却早已成为业内人士的共识。建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾说，七部委新政出台以来，迅速对房地产各方的心理预期和行为产生了影响。消费者对政策的解读和对市场走势的判断需要一个过程，由此产生持币待购的心理是情理之中的事情。而大多数开发商认为，调控措施对大幅攀升的房价会产生一定的抑制作用，但受成本推动、需求拉动、政策作用滞后效应等因素的影响，今明两年房价还将稳中有升。所以，部分实力较强的开发商反应较为积极，逐步开始调整战略、谨慎投资，或静观其变。
直接导致当前房地产市场观望氛围日渐浓厚的根源，更早的恐怕可以追溯到今年的3月份。3月16日，央行在毫无预警的情况下，宣布取消住房贷款的优惠政策，把房贷利率恢复到同期贷款的利率水平。同时，个人住房贷款最低首付可由20%提高到30%.从加息幅度上看，0.2%显然是温和之举。但它传递出继2004年“土地+金融”的调控政策之后，2005年国家将继续采取措施调控房地产业发展的信号，无疑对购房者的心理预期产生了重大影响。这也为日后市场观望氛围的形成做出了铺垫。
4月初，国务院办公厅发布《关于切实稳定住房价格的通知》。从8个方面阐述了稳定住房价格的根本原则和方法。温家宝总理在随后召开的国务院常务会议上再次强调了这8点意见。5月上旬，建设部、国土资源部等7部委联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，对国务院办公厅8点意见加以完善和细化。提出改善住房供应结构、加大土地供应调控力度、调整住房转让环节营业税、加强房地产信贷管理、明确享受优惠政策普通住房标准、加强和完善经济适用房及廉租房建设、规范房地产市场秩序以及加强市场监测等8个方面意见，并要求各地区根据本地的房地产发展的实际情况加紧制定具体实施细则。
5月12日军博第17届北京个人购房展一项问卷调查表明，购房者很快已经对新政策做出了反应：对于未来一年内房价的走势，56.3%的购房者认为房价“可能下跌”。一时间，等待观望、持币待购的现象迅速蔓延开来。
北京金网络房地产经纪有限公司副总经理林金城说，购房者总觉得房价与期望值之间有差距。宏观调控新政的出台，增强了购房者对将来房价下降的心理预期。同时，市场各方对新政策的解读也存在一定的差异，普通购房者一时难以把握调控政策的真实意图，对在当前一段时期内购房也存在顾虑。
与此同时，开发商在市场需求急速减少的情况下，也被迫转向观望。
北京必胜房地产开发有限公司总经理顾海波说，所有的开发商都希望实现利润的最大化。房地产宏观调控政策的频繁出台给未来房地产市场的发展带来了一定的不确定性。一方面，市场需求在迅速减少；另一方面，政策的迟滞效应致使开发商也无法立刻对宏观调控的真实效用作出准确判断。为了尽可能的规避风险，理性的开发商必然不会在市场走势不明朗的情况下贸然逆势而上。比较稳妥的做法就是结合具体的市场情况做出必要的调整，等待市场的进一步明朗。
北师大房地产专业教授董藩认为，市场走势不明朗是造成当前房地产市场各方迷茫的主要原因。他说，每一个较强的干预政策的出台都会形成一个振荡期。如果市场主体的预期明确，市场走势就会比较明显，可能表现为市场的繁荣，也可能表现为市场的衰退。但如果市场主体对未来的预期不明确时，就会表现为观望。现在政府与市场在“掰手腕”，很多人想看市场会跌还是会涨，特别是前期媒体舆论导向和个别学者的言论对自身判断力不强的消费者产生了明显的影响，大家在等后续政策，等价格下跌，所以表现为观望。
社科院财贸所倪鹏飞博士说，宏观调控的效果需要一段时间才能显现出来。而调控新政能否达到预期，关键在于政府的决心和相关措施的落实。这些因素也造成了开发商和购房者双双陷入观望迷茫的状态。他敏锐地指出，其实政府也在观望。他说，政府的观望表现在无法准确把握宏观调控的预期效果和实际效果之间的差距。毕竟，过度调控和调控不足都不是政府所愿意看到的局面。
