此地难买彼地难卖
从2000年以来，经济适用房投资比重一再呈现减少趋势，近5年间减少了6个百分点，2004年我国商品住宅的投资结构中，经济适用房投资比重从2003年的6.13％下降至4.61％，为1998以来最低。虽然政府在对房地产进行宏观调控后一再加大供应量，但经济适用住房在北京等许多城市仍供不应求。与此同时，在成都等部分城市又出现了经济适用房卖不动的现象。
如果只是一个供量的问题，经济适用房恐怕不会引得举国上下关注。应该说长期以来，经济适用房应该建多少、建在什么位置比较合适、价格应该定多高、其中低收入群如何界定、怎样出售才体现公道等许多问题并没有被搞得十分清晰，由此，经济适用房市场出现种种怪现象：一方面，工薪阶层点灯熬油排队买不上，另一方面，大量经济适用房在出租，经济适用住房社区里不乏180平方米以上的复式大户。虽然有家庭年收入6万元以上不能购买经济适用住房的规定，但谁都明白，所谓的资格审定形同虚设，经济适用房小区里随处可见开着高级轿车的“中低收入”者。此外，某些经济适用房的开发商一方面通过让房子突破规划“长个”、突破商品房开发比例获取利润，另一方面，在疯狂地用放号权“寻租”，从买房人身上捞上一把。
配套不全怨声四起
推出经济适用住房之初，政府曾提出“人人拥有住房”的宏大目标，但如今很多工薪家庭买不上经济适用房，或是由于政府拆迁，购买了政府指定的经济适用房项目，但由于交通、子女入学、老人就医等问题无法前往居住，抱怨的声音渐渐多起来。与此同时，一些在此前通过钻政策空子，将政府给予的政策优惠转化为高额利润的开发商，在整个市场环境逐渐收紧的情况下，也因寻租空间的被压缩开始撤退。尽管政府的初衷良好，但由于政策本身的缺陷和政策落实的不到位，经济适用住房再度成为众矢之的，处于尴尬的境地。
目前广州市对经济适用房采取了变“补砖头”（政府给予开发商价格优惠的土地，开发商将含有优惠的住房再销售给特定人群）为“补人头”（由政府核实统计，给低收入者发放住房补贴），曾经热议过的“补砖头还是补人头”之争又一次被提上桌面。
改换机制迟早要走
经济适用房的方向没有错，业内对此分歧不大，但经济适用住房的问题需要有根本的解决方法。从“补砖头”改为“补人头”可以使现在的很多矛盾得以解决。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生很早以前就主张将经济适用房从“补砖头”改为“补人头”。聂认为，采用这种方式，政府只需对发放对象界定明确，便可执行。可享有经济适用住房补贴的应该是中等收入者的底层人群，即中等收入者的下1／3部分。这部分人在住房需求者中处于“夹芯层”。其下的低收入者可以住政府的廉租屋，其上的中上收入者可以有能力进入商品房市场。
对房地产市场有较长研究的北京师范大学管理学院董藩教授则提出，对住宅产品应有一个重新认识。我国的住房不是纯正的商品，它反映着一定的公共产品属性，尤其像经济适用住房公共产品的色彩更浓些，必然要求政府在一定程度上参与其供给活动。
董藩认为，经济适用住房政策必须要改变。政府应该帮助工薪层解决住房问题，但要采取市场化机制。在解决中低收入者住房问题时，并不是让其有房住就可以了，还要尊重其人权，给予人们选择的权利。如改“补砖头”为“补人头”既可使这些问题有效地得到解决，同时由于政府将优惠政策直接给予了低收入购房者，也阻断了开发商向政府官员及后期销售环节中“寻租”的机会。
作为具体政策的执行者，北京市建委的一位官员对改“补砖头”为“补人头”的做法表示会有操作上的困难。首先，核定补贴对象收入的工作比较难，另外，“补砖头”政府不用拿钱出来，但“补人头”政府将面临资金来源的大问题。经济适用房的问题其实在几年前就已经突出地表现出来了，建设部此前曾经以江苏南通为试点，打算推行改“补砖头”为“补人头”，但最终没有做成。
北京市建委有关人士表示，北京目前准备出台《北京市经济适用住房管理办法》，将采取一些具体措施，对违规购买和租售经济适用房的人，要勒令补足地价款、征收个人所得税，对不符合购买标准的人买了房子，要让其补足地价款；对出租谋利的，要相应地征收个人所得税。此外，还将增加“定向销售”比例。暂时不会采用“补人头”的政策。
一些房地产专业人士认为，从“补砖头”到“补人头”是机制上的改变，经济适用房迟早要走这条路，与其晚走，不如早走。董藩认为，经济适用房的补贴可以来自于土地拍卖款，资金上应该不会有问题。关键是，地方政府应该改变管事越多越好的做法，从直接参与经济适用住房的批建转向真正用市场手段来管理。
