中新网6月20日电 据中国《金融时报》报道，新政的积极作用正在显现但现状仍不容乐观。一是新政出台后，反映商品房销售供求状况的即期消费指标———商品房预售率有了下降，说明新政正引导消费者对未来的房地产价格形成一个合理的预期。二是5月份，全市房地产信贷增幅出现了今年以来的最低，低于月平均增幅0.72个百分点。三是任何一项政策都具有时滞性，尤其是经过几个部门联合出台的政策，往往在短期内难以尽显其效应。
马鞍山位于安徽东部，紧靠长江三角洲经济区，是一座临江近海、区位优越的内陆中小城市。近年来，马鞍山市房地产业实现了蓬勃发展，与此同时，房地产信贷也十分活跃，2004年末，全市商品房住宅贷款余额13.73亿元，较年初增加5.12亿元，增长59.47%，超出全部贷款同期增幅40.99个百分点。
新政出台后，马鞍山房地产市场商品房预售下挫，较上年同期下降5个百分点，其中，5月份商品房预售率下降至80%左右；商品房销售稳中有升，较上月增长16%.同时，商品房空置面积进一步减少；商品住宅价格继续上扬，5月份每平方米均价达到2400元，较上月增长4.35%，同比增幅上升1.85个百分点；较上年同期增长14.29%，同比增幅下降9.67个百分点；二手房交易逐步下滑；钢铁、水泥等建材价格基本稳定。
房地产市场总体状况良好，但现状仍不容乐观。
第一，土地价格偏高与商品住宅户型结构不合理。以2004年商品住宅均价，按照三口之家80平方米一套住房的标准，购买一套住房需要18.4万元，与当年城镇居民家庭可支配收入之比是6.02∶1，已经超过了6∶1的房价收入合理比例。在开发商利润定位基本合理的情况下，这一方面反映了作为房价成本重要组成部分的土地价格已经偏高，目前已占到房价成本的37.22%；另一方面也充分暴露了现行商品住宅户型结构不合理。
第二，商品住宅价格增速偏快。今年四五月份，全市商品住宅价格增幅都超过了4%，月均增幅为4.45%，高出同期城镇居民人均可支配收入月均增幅1.77个百分点。
第三，经济适用房和廉租住房占比偏少。1—5月份，全市经济适用房和廉租住房投资占整个房地产开发投资的比例不到5%.
房地产信贷整体质量较好但风险不容忽视
目前，全市个人住房公积金贷款和商业性个人住房贷款不良率均低于全国同期水平；与市内其他行业相比，房地产开发贷款不良率不高，而且不良贷款余额和不良率在逐步下降；另外，5月末，全市房地产信贷不良率为0.5%，低于各银行机构（不含农业发展银行）总体不良率3.83个百分点。说明马鞍山房地产信贷整体质量较好，但在此背后，一些问题也不容忽视。
第一，个人住房按揭贷款中不良贷款呈“双升”趋势。5月末，全市个人住房公积金贷款和商业性个人住房贷款的不良贷款余额、不良贷款率较上月、较年初均有上升，而且上升的幅度也在加大，有愈演愈烈的迹象。
第二，房地产开发商筹资渠道单一可能会增加银行信贷风险。房地产是资金密集型产业，目前，全市房地产开发商资金来源中，开发商自有资金约占20%，购房者支付的定金和首付款约占30%，剩下的50%主要来自银行贷款，一旦商品房销售形势出现逆转，部分实力不强的开发商会出现资金链断裂，银行的信贷风险可能会骤增。
探索房地产业与房地产金融协同发展的途径
大力发展房地产金融市场。在国外成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债权融资，还有股权融资，以及在债权融资和股权融资一级市场之外的证券化二级市场。因此，借鉴国外模式，大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，不仅可以有效拓宽房地产融资渠道，也有利于银行机构分散风险。
在继续支持房地产业发展的同时，加大房地产信贷的监管。首先，对银行机构而言，在稳健发展房地产信贷的同时要加大对宏观经济形式的研究力度，特别是对现行房贷、房产政策的研究力度，提高分析判断能力，制定出切实可行的房地产信贷操作办法，努力降低自身风险。其次，对人民银行而言，在加强对银行机构房地产信贷业务“窗口指导”的同时，鉴于我国目前征信体系建设步伐还比较滞后的现状，应加快个人信用信息基础数据库建设启动的步伐，将个人住房公积金、房地产等非银行信用信息尽快纳入数据库，并加强银行机构之间个人征信信息的交流与共享，便于银行机构将风险防范的关口前移。
