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业内人士自曝内幕 房地产行业回报率达700%

2005-6-28 0:0 和讯网  【 】【打印】【我要纠错

    据《经济参考报》报道,对于已成为众矢之的的房地产行业来说,“暴利”是最敏感的词语,成本是最隐秘的话题。如果能透过房价、土地以及开发商才最清楚的账目,就不难发现,原来成本和利润不过都只是开发商资本运作游戏中的注脚。

    李先生是1996年开始进入北京房地产业的,近十年房地产市场的沉浮,一些常人或旁人看不清道不明的事情,在他看来都如同是秃子头上的虱子。

    李先生告诉记者,在房地产行业,收入是很容易了解和监控的,而成本则往往更显得扑朔迷离一些。所以,要想了解眼下争论不休的房地产利润问题,就应从房地产成本谈起。

    在公司的账目上,一个楼盘的成本往往包括土地出让金、主体建筑建安、基础设施建安、配套设施等项目支出。而在李先生眼里,房地产的成本主要包括四项:土地、建筑工程、房地产税费以及管理和营销支出。

    土地是房地产成本中最具有弹性的一项,它往往会对开发商整体的成本和利润产生决定性的影响。在上世纪90年代的时候,协议转让几乎是土地交易的唯一形式,很多开发商拿地的时候甚至不需要支付土地出让金,更不用说一些无偿的土地划拨。这使得一些楼盘的土地成本几乎为零,成为了部分开发商一飞冲天的原始动力。

    按照有关政策规定,自2004年8月31日以后,开发商将主要通过“招拍挂”(招标、拍卖、挂牌)三种方式取得土地,以前的协议土地转让方式将日渐淡出,成交价也一路水涨船高,甚至出现了数亿元人民币的天价。土地一夜之间成为开发商需要特别关注的成本项目,开发商们也纷纷抱怨房价的居高不下源于土地成本。而国土资源部的数据则显示地价因素只占到了商品房成本的两成。据李先生讲,虽然土地的价格因地段的不同而有所不同,但如果是通过“招拍挂”的形式,一般都占到了楼盘价格的1/4到1/3.

    建筑成本也是具有不小弹性的,因为这与建筑的质量和规格有着密切的联系。例如,在主体建筑工程中,对于标准多层(七层以下)的住宅楼:砖混结构约600元/平方米,框架结构约750元/平方米;高层建筑(十层以上、有电梯),约1400元/平方米,当然,这还会随着钢筋配率和混凝土强度等级的高低而升降。但一般来说,开发商都会将整个与建筑有关的成本控制在1/3以内。

    房地产的税费对开发商来说一般是固定的,由于北京的楼盘销售中广泛的使用了税控系统和机打发票,所以按销售款5.5%征收的营业税是雷打不动的,而其它方面的税种如所得税则也是具有一定弹性的。

    管理成本和营销费用,为了力促营销人员加大楼盘的营销速度,开发商往往使用返点销售的方式,这部分成本约有15%左右。

    通过对成本的测算,李先生告诉记者,就他的经验而言,北京多数楼盘的利润可以占到房地产价格的15%到25%.而这一点,与政府有关部门公布的结果相似。国土资源部今年5月发布的数据称,目前,全国大多数城市房地产开发的利润率普遍在10%以上,中高档房地产平均利润率更高,一般达到30%~40%.例如,北京市房地产开发利润占房价的比重平均达到17.1%,其中最高的在二、三环之间,达到了20.4%.

    但这一数据仍不能令广大民众信服,作为一个富豪数量连年占到“富豪榜”40%的行业,这一利润率似乎显得有些太低了。

    李先生告诉记者,造成这一错觉的原因,是人们往往混淆了利润率和资本回报率的概念。利润率是利润占到收入的比率,一个楼盘3到5年,25%的利润似乎并不比其他行业多出太多。但需要注意的是,在这个楼盘的成本中,有多少是开发商自己的钱呢?可以说,资金杠杆在开发商的资本回报方面起到了关键性的作用。

    例如,2003年以前,申请房地产开发贷款只要求有20%的资本金比例。按照2004年9月份出台的新规定,资本金比例提高到不得低于35%.而据一些资料显示,目前很多房地产公司真正投入的项目资本金仍然只占到总投资款的20%左右,多数公司利用一些拆借来的资金填一段时间,一旦贷款下来就立即抽款回填。余下的过程中,银行贷款就起到了关键性的作用。将销售款回填建设费用,将下一期的贷款挪用上一期余下的工程,这样的“资金运作”在房地产业已属见怪不怪的现象了。

    据李先生介绍,他最初进北京时,注册的公司资本仅有2000万元,就开始了项目的运作。而今天他做的项目总价格已超过40亿元,而他的公司注册资本仍仅为1.2亿元。这一切,都是“资本运作”的结果。如果按照他的项目来计算,虽然楼盘的利润为20%,但资本年回报率高达100%,资本总回报率更是达到了惊人的700%,真可谓是一本万利!

    这个数字当属惊人,而李先生开发的不过是北京的一处很普通的楼盘,价格也属中档。据李先生说,开发商的利润不一定与楼盘价格成正比,例如价格较为低廉的经济适用房,开发商的资本回报比普通住房更高。

    据李先生介绍,政府首先会免收经济适用房土地出让金和市政相关配套费用。在普通商品房中,四源费(水、气、热等)约占售价100元/平方米;在项目推广中,普通住宅需要投入最终售价3% 的宣传费。因此普通住宅项目在前期运作方面的投入较经济适用房至少高出20%.以位于五环外、价位在3000元/平方米的经济适用房计算,以上4项就可以直接降低成本600元/平方米。

    其次,经济适用房的资金运转效率高。普通住宅利润回报周期大概在3-4年,而经济适用房仅为一到两年时间,为普通住房的1/3左右。资金运转速度越快,资本的年回报率就越高,而且由于有政府做保,贷款的难度更小,销售的风险也更小。

    对于国家七部委出台的房产新政,李先生还是很看好的,但他说,房地产业玩的主要还是资金。对开发商资金链条的严加监控,应该是房地产业真正能规范起来的关键。

延伸阅读: 房地产行业 回报率达700% 
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