日前，市建委相关负责人透露今后经济适用房建设方向在东南，本报记者调查，位于五环沿线的十八里店乡和东坝较为合适；业内建议，在五环外多建中低价商品房，缓解供需矛盾
“北京市已基本确定‘十一五’期间经济适用房的建设规模为1000万平方米”，这是日前市建委开发办相关负责人在对市人大督办的关于经济适用房议案的答复会议中的表示。这位负责人同时透露，今后经济适用房选址主要以东、南和东南为主。那么，下一个经济适用房将在北京哪里选址？
首先是哪里有比较大的开发地块。记者向业内人士咨询了解到，目前五环以内的大块可建设用地已经不多。五环以外的沿线区域，除目前在售的回龙观、天通苑两个大经济适用房区外，北面已经没有可开发用地，而西边石景山区域是控制用地，并不适宜做经济适用房，东部通州区域也没有大块可开发用地。综合业界的观点，就大块可建设用地而言，在西南方向的门头沟、东南方向的十八里店乡、东北方向的东坝地区及崔各庄地区位置较为适宜，具备经济适用房的开发条件。
政府要考虑市政投入成本
据香港百骏（中国）投资控股有限公司董事长王济武向记者介绍，建设经济适用房的性价比最为重要，经济适用房的业主对交通工具较为依赖，所以距离不易太远，同时控制市政投入成本，也是影响政府选址的重要因素。
记者在采访中发现，位于西南方向的门头沟地区虽然属于地段、配套较为完善的区域，但因为首钢可能给该地区造成污染，因此不被业内人士看好。不愿透露姓名的业内人士表示，虽然首钢在整体搬迁后该地区环境会有较大改观，但土地的前期开发投入较大，交通配套还不够完善。同时高压电线的限制也是增加该地区市政投入的原因之一。
位于望京地区的崔各庄在五环外的的来广营东路以北，离该区域最近的经济适用房项目是望京地区的望京新城。早期建成的望京新城每平方米在3950元左右，使得当时周边在售商品房项目受到较大的冲击。而目前该地区中高端项目居多，建设经济适用房并不适宜区域的整体发展。
十八里店乡与东坝更合适
王济武等业内人士告诉记者，与以上两个项目相比较，东部的东坝地区和东南部的十八里店乡区域受到业内的关注，普遍认为较为适合经济适用房的建设。据了解，望京东侧的东坝地区以单店（东五环上七棵树桥区域）为中心，主要以农业用地为主，前期市政运营成本可以较好控制。同时，东坝在早期也是经济适用房项目储备用地，具备市政前期规划的基础。
而位于亦庄北面的十八里店乡被京津塘和京沈两条高速公路夹在中间，交通便利。虽然该地段以前是工业用地，后来曾一度规划为物流中心，不过目前政府打算将其收回做一级开发。同时，该地区紧邻北京多中心的发展区域，符合北京城市规划的发展方向，在该地区投入一定的市政配套可以带动本地区和周边地区的发展。虽然该地区以工业用地为主，但政府投入的城市运营费用仍较为适宜。
据了解，SOHO中国董事长潘石屹和华远总裁任志强对该地块均有股份投入，采访中，虽然任志强并没有给予任何回复，但潘石屹向记者表示，“对于是否在这个地区建经济适用房，目前还不清楚，要看政府最后对土地的定位”，他承认“此块用地在早期是打算与其他公司合作开发，并已经投入了一定的股份，但目前来看，政府打算做此地块的一级开发，下一步如何开发目前尚属未知。”
业内建议多建中低价商品房解决供需矛盾
尽管在“十一五”期间要建1000万平方米经济适用房的计划已经摆上政府工作日程，但业内认为这并不能解决中低收入者的住房需求问题。中原市场研究部副总监李林先向记者表示，北京大概有1600万人，约有80%的人口属于中低收入者，北京每年的商品房竣工面积在2000多万平方米，今年估计更多。其中经济适用住房竣工面积逐年下降，现在每年不到200万平方米，所占比例不到全部住宅的10%，这样就造成80%的人口来瓜分不到10%的供应量的困境。
据了解，自2004年以来，北京再也没批过一个新的经济适用房项目，目前市面上销售的所有经济适用房都是2003年以前批复的。对此，王济武认为，短期内北京应该扩大经济适用房供应量，建议北京可扩大五环沿线项目开发面积，减少或取消四环内项目。由于经济适用房对周边同质类项目的影响较大，如回龙观建成后对周边宝盛等项目的冲击，政府可以考虑采用政策收编形式，将销售不理想的五环沿线分散的商品房项目纳入总供应量，一方面减价促销，另一方面快速提高存量。
采访中，扩大中低价商品房及廉租房建设受到业内人士的普遍关注。业内人士认为，目前中低价商品房与廉租房滞后，才使“经济适用房”承担了过多期待。按回龙观、天通苑一个号4万元计算，摊到80平方米中为500元/平方米，加上2650元/平方米，为3150元/平方米，已经非常接近同区域商品房价，也就是说，“粮票价格＋公粮价格＝粮食市场价”，因此，在五环沿线特别是小汤山、十八里店乡、东坝等适宜地区建设完善的中低价商品房，可以替代经济适用房之供应量。而廉租房可通过回购公房使用权的形式建立储备。
■区域分析
「十八里店乡」选址宜在董村、水牛房、西直河
十八里店乡区域较大，横跨四环、五环，被京沈和京津塘两条高速公路“包围”。
目前适宜做经济适用房的区域是以董村、水牛房、西直河为中心的五环沿线，该区域基本没有什么商品房项目。因此在这里开发经济适用房，谈不上影响周边商品房市场。目前该区域最近的普通商品房项目只有五环内的世豪花园、绿洲家园等几个老项目。世豪花园2001年均价为3380元/平方米，考虑到近几年房产项目价格飙升，考虑到30%的综合折让，经济适用房项目定位在4000元/平方米以下不成问题。有业内人士表示，与十八里店乡隔京津塘高速相望的亦庄开发区目前每平方米房价在五六千元，并且近期可供开发土地很少，没有新项目推出，如果十八里店乡建设经济适用房，会吸引不少在亦庄工作的低收入阶层到此安家。
「东坝」可与朝阳新城连成一片
东坝以单店为中心，位置在五环沿线。目前该区域周围楼盘不多，北京好漾项目在五环外，紧挨东坝中路，为高层小板楼，均价为4000元/平方米。其南边的北京奥林匹克花园二期产品为四至七层坡屋顶板楼住宅，规划容积率仅为0.84，2003年下半年开盘时精装修均价为5600元/平方米，而目前已上扬到7500元/平方米，价格已达中档房水平。
东坝区域北京好漾的价格更代表了普通住房的价格。那么按照经济适用房价格30%综合折让的情况分析，这个地区的经济适用房价格应该在3000元/平方米左右，与目前在售经济适用房的整体水平差别不大。同属东坝区域的经济适用房项目朝阳新城总体量170万平方米，目前均价为3310元/平方米，如果以单店为中心的区域也建经济适用房的话，将会和朝阳新城南北连成一片，有利于社区之间资源共享，节省政府各项配套投入。
■业内观点
需要长远统筹规划
董藩（北京师范大学管理学院教授博士生导师）
目前经济适用房的开发地段等具体事宜还不明朗。到现在为止，政府还没有一个系统的经济适用房规划。而结合开发周期，经济适用房在短期内的供应量不可能改变。但随着北京可开发用地的减少，经济适用房的规划用地需要经过长远的统筹规划才能保证健康发展。
■观察。政府
为控制运行成本选址五环沿线
五环沿线土地出让金、综合市政费的减免费用低于五环内，再远生活配套设施建设成本将上升
业内人士认为，政府对运营成本的控制也是经济适用房可能选址在五环沿线的原因之一。运行成本主要指政府减免的费用，包括土地出让金、综合市政费以及其他生活配套设施建设费用等。这些减免的费用分为两个部分，为固定成本折让和可变动成本折让。其中可变动成本折让包括土地出让金、综合市政费的减免，销售推广费用的减少、开发贷款利息的减少，随着地段的不同，以上费用约占销售价格的10%-15%；而固定成本折让包括四源费、配套费用及其他21项收费中一些事业性经费，一般按单方建筑面积收取，合到可销售建筑面积中去，折让约200-300元/平方米，但这一部分费用是固定的，只受项目开工面积影响。两者相加将使得经济适用房的价格比周边普通商品房项目便宜30%左右。于是，越是价格较为便宜的地段，土地出让金、综合市政费越少，也就是可变动成本折让越少，就意味着政府投入越少。
对于五环沿线项目，由于同区商品房价格约3000元-4000元/平方米，那么如果整体价差30%的话，经济适用房价格将在2000元-3000元/平方米，这样的价格很有吸引力。这也是为什么回龙观、天通苑与三环新城等经济适用房项目销售火爆的原因。同时经济适用房不适宜建设过远。因为过远，市政交通配套成本会大大增加，同时业主的生活成本也会增加。比如除水、电、煤气需要扩容之外，道路、医院等生活配套设施也需要大规模投入。所以五环沿线最有可能建经济适用房。而目前，东部的东坝区域与东南部的十八里店乡区域正在五环沿线。
