商铺投资作为一个高回报的投资理财工具，一直为广大投资人所关注。可是商铺投资与住宅、写字楼投资相比，它的投资价值组成、投资回报所需的技术条件非常复杂，没有正确的分析判断，投资就难以成功，因此在投资前一定要做好以下三个方面的考察。
1、考察值不值：在决定投资商铺之前应去市政规划部门了解一下该商铺所在区域的市政规划内容。同时，要大致估算投资回报率。在目前的市场中，如果年回报率能达到8%-10%之间，该商铺即值得投资，否则不值。
2、考察行不行：和购买商品住宅一样，如果从开发商处购买商铺，事先必须调查清楚对方的实力以及该商铺有没有销售许可证。如果是购买的二手商铺，除要了解所在区域市政规划外，还必须考查其使用年限。因为商铺只有40年的使用年限，投资的话必须考虑这个因素。
3、考察贵不贵：在选择商铺时，还要考虑它的价格因素。由于商铺有自身的特点，商铺的价值是由现有的或潜在的有利于经商的各种因素来确定的，诸如商业氛围、市口、人流、适宜经营的业态等。考虑价格因素还要注意考察商铺的使用率。因为使用率的高低会对商场的经营产生不同的结果，越是高档商场，其公共空间就会越多，比如走廊、通道要足够宽，至少达到3米；每层要有多部扶梯和电梯，还有宽敞的休息区、局部挑空空间、步行街等等。这些公共面积的增加能使购物环境更加舒适，吸引到更多的顾客。如果商场的公共空间有限，使用率会高，可容纳消费者的空间自然就减少了，其人流量就会受到限制，从而影响商场的经营效果。把这些因素考虑进去，就可以估量出这个商铺的价值贵不贵了。现状不无担忧，“东莞常住人口有限，流动人口主要为打工者，购买力有限。一连数个大型商业地产项目的建设，严重地超过了当地商业的承受能力。”
