在香港领汇上市大局已定的情况下，内地的第一只REITs——越秀投资的REITs也曙光在望。面对愈加美好的前景，在众多内地REITs兴奋之余，到底选择香港还是新加坡？他们二者有什么样的区别？谁最适合？将经历什么样的步骤？就此《楼市》专门采访了业内相关专家。
越秀点燃内地REITs上市火炬？
最新消息显示，香港领汇基金在经历了漫长的上市风波后，已经通过香港证监会（SFC）的所有审核，将于2005年11月25日挂牌上市。随后长江实业（0001.HK）的泓富基金，以及内地越秀投资（0123.HK）推出的REITs，也将随后出击。
越秀投资公司由广州越秀城建集团控股，准备分拆旗下位于广州的投资物业：白马商贸大厦、维多利广场、城建大厦、财富广场等合共20多亿元资产，组成国内第一只REIT到香港上市。考虑到内地物业到香港发行REITs的风险较大，越秀投资有限公司拟发行的房地产投资信托基金（REITs）收益率可能为7%或更高。据悉，本只REITs的净资产总值约为39亿港元。这笔一次性融资将投入索菲特酒店与亚太国际中心的建设开发。
“这对于中国尤其是内地众多向望REITs的物业、企业来说，的确是个重大利好。将对内地相关政策及立法产生积极推动作用，以使中国内地实现REITs的市场和政策环境尽快成熟起来，把大量优秀商业项目蕴涵的投资机会留下来，让内地投资者充分分享。
“我个人认为哪一家能夺得头名，对他们自己而言肯定很重要，但对局外人来说，意义其实并不大，我们更应该关注事件给中国商业物业投融资市场带来的深刻影响。领汇的上市将对于其他后来者有良好的借鉴意义，但不能作为内地物业一种主要的模式。相对于领汇和泓富，越秀的上市对于内地物业将更富于价值，在操作上对内地企业有更强的指导性。”金融信托专家、经济学家孙飞博士向《楼市》表达了自己的观点。
“从目前的情况来看，这三者的上市已经没有什么障碍了。领汇上市大局已定，越秀也已没有障碍，只需要一些技术层面上与香港公司和规则的对接。预计年底会上市。”
内地REITs海外上市雷区已破
孙飞介绍，不久前，国家外汇管理局发布了《关于境内居民通过境外特殊目的公司融资及返程投资外汇管理有关问题的通知》，自2005年11月1日起实施。
《通知》明确，允许境内居民（包括法人和自然人）可以特殊目的公司的形式设立境外融资平台，通过反向并购、股权置换、可转债等资本运作方式在国际资本市场上从事各类股权融资活动。按照《通知》，居民设立特殊目的公司无须报外汇局审批，手续简便。境内企业也可向特殊目的公司支付利润、清算、转股、减资等款项。此举意味着曾被关闭的内地企业海外红筹上市之路被重新打开。虽然目前还存在着一些外汇管制方面的麻烦，但最重要的大门却打开着。
“以目前的状况，可以把内地想要海外上市的REITs分为两类。”孙飞介绍，“一类是越秀模式，在香港原来就有上市公司，同时在内地持有物业，内地物业借用上市公司的壳进行上市。另一类是纯内地公司内地物业，没有上市公司的壳。上市的途径一般是被境外的公司或者REITs收购，或者自己到上文政策允许的国家或地区进行公司注册，反向收购自己的资产包，然后在境外上市。”
在两种方式当中，因为越秀模式原本在上市目的地就具有自己的上市公司，操作相对会容易些。而第二种模式下的公司要想成功上市，除了具备一个“目的公司”——可以收购内地公司或者物业外，同时要上市的主体还必须合法，符合相关的法律法规，比如公司的资金量、利润率等必须符合上市公司的规定。在技术操作方面也必须具备目的地和当地允许上市的一切形式要件。
在此背景下，孙飞认为，目前内地企业物业进行海外上市主要的金融政策通道已经打开。从宏观上，中国内地的REITs走出去已经没有什么大碍，只是在一些相关的行政手续上还比较麻烦，需要政府进一步完善相关程序、提高办事效率。
赴港上市应为首选？
“从政策上，内地物业发行REITs，可以有多种选择，比如新加坡、中国香港、美国、日本等。房地产是个区域性比较强的行业，要想上市必须取得上市地投资者对中国的房地产操作以及相应的企业管理等方面的认同。这样理解会更深刻，沟通比较方便。所以一般大多看好与内地最近的香港特区和新加坡。”孙飞介绍道。
华银投资副总裁齐霁认为，相比而言，在上市要求的财务制度、资产管理等方面，新加坡都比香港特区更灵活。比如在财务制度上，香港特区要求历史数据，新加坡要求proforma（即估价单据）。而“内地的公司历史数据都不是太好。”
齐霁指出，截至目前，新加坡已经具有了shoppingmall、写字楼、科技公园等各种形式的REITs.投资人可以明确预期中国内地房地产能有多少回报率。而香港还没有成熟的REITs，投资人对回报率的预期只能参照领汇原来的回报率（6.65%）。
但也有人对此持相反的意见，曾任新加坡星展银行（DBS）香港高管的胡野碧就曾在媒体上对此表示了质疑。他认为，REITs也是在股市上发行的，但新加坡股市并不具备和香港特区竞争的能力。
据业内人士统计，目前在新加坡上市的中国内地公司共有83家，仅2004年在新加坡上市的内地公司也比在香港特区联交所上市的多。但在新加坡上市的公司融资规模最大的也仅几亿港元，而在香港上市则是几百亿港元；而且企业在新加坡上市后，大部分“潜水”，即跌破发行价。
孙飞博士也对此表示了肯定并进行了进一步的补充。他认为，相比而言，目前从投资者了解REITs的程度、交易所处理申请的能力、中介机构在上市过程中的引导作用以及相应的税费支持等方面看，新加坡应该领先于香港特区。但香港与内地为一母同胞，直接依托广阔的内地市场。无论从文化还是经济等方面都更适合于内地物业进行选择。而且从国际经济地位来说，香港也高于新加坡。虽然目前香港的REITs之路走得没有新加坡快，但肯定会很快赶上和超过新加坡，成为吸引内地REITs上市的大赢家。
上市前最好经营3～5年
孙飞介绍，REITs项目最适宜的规模为资产包在20～30亿港元左右，年收益率在6%以上。项目应该流通性好、位置佳、承租人分散。在物业组合方面，类别越简单，越容易得到市场接受。
但对于想要上市的商业物业，齐霁给出了自己的忠告：最好经营三五年。因为这几年是商业物业的培养期，期间租金的增长是非常快的。这阶段做REITs会失去租金的收益。当然也有一些情况，如果开发企业等不了三年，最好套现一部分，持有一部分，这样将来持有部分的比例就可以增值，又不影响项目的开发，如果是未完工的项目也可以私募基金过桥。而发行的时机还需要看具体的市场情况。
孙飞介绍，REITs的发行上市，以香港为例，在项目具备了做REITs的基本前提后，一般的步骤是：
第一步，寻求一家金融信托机构作为上市的总协调、总策划和总顾问。因为上市是一件非常专业的事情，非一般的投资顾问公司可以解决。金融信托机构相对具备更多的金融资源和政府关系，具备更专业的实力和操盘能力。在具体的选择上，最好选择国内的公司，这样更便于文化认同和沟通。
第二步，协同专业的REITs发行机构设计整体上市方案，进行相应的项目和方案包装。
第三步，由金融信托机构协助遴选合适的发行、承销、评估、会计、律师等中介机构，组成上市要求的专业发行团。
第四步，协同专业的发行团细化方案，使之达到上市要求。
第五步，就是把成熟的方案上报香港证监会。如审查通过，则提交方案到香港交易所，此次审查通过就可以进行招股。招股成功后，最终实现上市流通。
