●事发依莲轩小区，单元车位租金10万元，物业要求业主一次性交清
●人防车库明令不得出售或“变相出售”，人防办称目前正在调查此事
马连道南路依莲轩小区张女士本周致电本报称，其被开发商强迫签下68年地下人防车库租赁合同，需要一次性支付租金10万元。该业主称，根据相关法律，物业租赁合同最长期限不超过20年，此类合同有损其合法权益。相关管理部门和法律界人士指出，开发商此举涉嫌“变相出售”本不允许出售的人防工程，业主可依法要求终止协议。市人防办负责人表示就此事进行调查。
开发商涉嫌“变相出售”人防工程
开发商承认68年租赁期不妥；市人防办相关负责人表示如果可以定性为出售或变相出售，甲方将受处罚
记者看到张女士与北京依莲轩房地产开发有限责任公司（以下简称依莲轩房地产公司）签订的《依莲轩地下车库租赁协议》明确显示，车库位于依莲轩一期住宅地下二层，为人防工程，车位租赁期限为68年。这与双方此前签署的购房合同注明的土地使用期限相同，租期自甲方（依莲轩房地产公司）将车位交付乙方（张女士）使用之日起开始计算。第四条关于付款方式的条款则显示，乙方应于合同签订之日前向甲方一次性支付租金人民币10万元。第十四条约定，在租赁期间，除建筑质量方面的缺陷引起的事故纠纷外，所发生的其他纠纷或者事故均与甲方无关，甲方不承担任何责任。
由于停车的需要，张女士不得不与开发商签订了协议，但目前仍然有大量业主表示不能接受这样的“超长”租赁，“按照人防工程规定，这样的车库是不允许出售的，这种租赁协议基本上等同销售，开发商的目的是为了尽快回收资金，但一旦需要，国家可随时收回人防工程使用权，最终受害的还是业主。”张女士认为。
记者就此事向依莲轩开发商负责人求证，该负责人表示将进一步了解情况，但同时她也承认，68年的租赁期肯定不妥。但张女士的合同签字则显示，签署合同的甲方就是依莲轩房地产公司法人。市人防办相关负责人表示，按国家有关规定，人防工程绝对不允许出售或变相出售，如果可以定性为出售或变相出售，甲方将受到处罚，同时解除协议。市人防办将就此事进行调查。
北京汉卓律师事务所律师毕文强指出，尽管政府有明确规定，人防车库不能出售，但北京很多车库确实存在出售和变相出售的问题，宣武区中加大厦此前也有过类似的问题。目前北京大部分小区纠纷都会牵涉到地下车库问题，车库纠纷有蔓延之势。惠诚律师事务所袁前岭律师表示，虽然之前出台过车位合同规定，但最后还是不了了之。
超长租赁不受法律保护
《合同法》明确规定，物业出租最长期限为20年，租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。
关于68年租赁期的性质问题，记者咨询了相关法律界人士，北京市瀚文律师事务所律师吴维丁指出，《合同法》有关于物业出租期限的明确规定，最长期限为20年，这适用于各种形态的物业租赁协议，包括地下车库。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定租赁期限自续订之日起仍然不得超过20年。显然，依莲轩人防车库将租赁期延长至68年，并一次性收取租金是不合理的。开发商实际上达到了“变相出售”的效果。
毕文强律师表示，在这样的租赁合同中，后48年的业主权益是不受法律保护的。业主如果要维护自己的合法权益，首先应了解相关政策和法律常识，尽可能抵制这样的违法协议；如果已签订协议的业主，应寻求法律途径索回租金，在证据确凿的情况下，这种诉讼业主胜诉的可能性很大。以依莲轩小区业主目前所面临的状况为例，即使业主通过法律维权胜诉，取回了租金，但依然会面临没有停车位的问题，如果不签署这样的协议，就更加没有车库。业主在这个问题上是被动的。
车库租售被指暗藏暴利
业主认为，每个车位10万元，120个车位可使开发商一次性获利1200万元，但业主则会损失不少利息
对于一次性支付68年车库租金的问题，吴维丁律师认为这显然有损业主利益，因为10万元租金会使业主损失不少利息。正常程序应该是一年交纳一次，但双方也可以协商。
据了解，目前北京地下车库从产权上看主要有三种：无产权、有产权和人防工程。依莲轩小区业主王女士（化名）表示，开发商将车库以各种形式售出，每个车位10万元，120个车位可获利1200万元，她认为这对开发商而言属于暴利，而业主则要承担各种不可预期的风险和损失。另一位小区业主则对目前北京一般地下车库租金水平进行了测算，如果以每个车位400元/月租金租出（相当于北京中档小区水平，物业费80元另收），120个车位近70年的租赁收入可达4000万元，比销售该项目地面物业带来纯收益更高。
律师提示
购房前应考察车位产权属性
毕文强提醒业主在购房时不仅要关注车库数量，还要关注车位的产权属性。特别是人防工程车库，应有人防办提供的许可出租证书，事先还要预料到可能会出现的各种情况，在与开发商协商好相关问题后再作购买决定。总之，车库问题在购房前一定要考虑清楚，购房后如果遇到这样的纠纷，业主往往会陷于被动局面。
政府态度
地面与地下车库应统一管理
地面车库限价是导致地下车库“暴利”的诱因之一
据了解，尽管宣武区有关政府部门已介入了依莲轩小区停车纠纷的调查，但这一纠纷一直没得到妥善解决，新问题反而不断暴露，马连道南路交通因业主停车而一直受影响，部分业主还遭遇了汽车被砸的情况。
事实上，在政府对地面车位进行限价后，很多开发商尽可能减少地面停车位，迫使业主接受地下车库，或变相出售不允许出售的车库。有业主认为，目前地面车库限价措施没有取得期望的效果，反而增加了纠纷，地下车库的“暴利”现象应该引起有关部门的注意，目前北京车库纠纷非常普遍，地面车库限价政策缺乏操作性可能是诱因之一。
市建委一位负责人表示，解决这一问题需对地面和地下车库进行统一管理，既要保护业主的合法权益，又要保证开发商建车库的积极性与合理的利润，地面车库价格限制后，开发商积极性受到了明显影响。所以在地下车库管理问题上，必须考虑其在小区属于垄断资源的特点，所以应进行必要的限制，要与地面车库管理措施相协调。
