西山别墅单价升至万元；东部顺义、通州受新规划影响别墅开发逐渐升温
「购买需求」
欲购京郊独栋别墅
在美国工作了十年的张先先回国后，打算买一独栋别墅作为生活居所，他认为居住在独栋别墅中能享受现代物质文明，同时能够保持业主的私密性，又因为有独立的院落，能够找到浪漫恬静的田园生活。张先生回国事后花了很长时间了解北京的别墅市场，但目前没有找到适合的项目，他的购房需求并不高，建筑类型为独栋别墅，位置在城区周边的远郊区即可，只要项目好，价格高一点也没关系。通过对独栋别墅市场的了解后，记者把目光锁定在西山和怀柔、顺义等远郊区域。
「记者考察」
京西
大多聚集在昌平、西山板块
区域综述：西区独栋别墅的主产地是昌平区，借助小汤山温泉优势，加上八达岭高速的天然的交通环境，这个区域先出现了一千栋、天伦随园、无双等别墅，价位在300万元到上千万元不等。
另外西山也是别墅聚集地，这主要是源于该区域独一无二的自然、人文环境优势。香山、玉泉山、颐和园、京密引水渠以及中关村优越的教育环境，给别墅市场带来了极好的发展环境。目前西山脚下约有200万平方米项目进入市场，在售的别墅项目有庐师山庄、西山美墅馆、御墅临枫、西山美庐等，售价都在1万元/平方米以上。
据建工地产副总经理朱军介绍，西山的优势主要表现在景观，这里土地供应有限，尤其在西山别墅用地被叫停以后，西山的土地价值进一步得到提升。此外，西山区域另一个主要优势在于靠近市区，并且通往中关村及金融街等商业区域交通便利，使得该区域的别墅项目成为私营业主自住的最佳选择。
记者搜罗：在这里首选八大处脚下的庐师山庄，地理优势使庐师山庄具备了成为城市第一住所的条件。售价为650万－1100万元。
延庆也有较好的独栋项目可以选择，比如原乡美利，占地面积达百万平方米，价格相对便宜，均价为6000元/平方米左右，目前是期房。此外，位于门头沟的独栋别墅项目有潭柘山城，总价在420多万元/套左右，已经到现房阶段，购房者可以直接到现场考虑。
另外建议对京西一些新推出项目可重点关注，比如目香山清琴，户型面积在350平方米以上，只是价格略高，起价为2.4万元/平方米。再有香山。甲第可供考虑，其位于西山闵庄路南侧，目前价格待定。还有新盘项目一千栋等。
京东
8个楼盘可重点考察
区域综述：京东的别墅区主要是顺义，其中顺义温榆河、潮白河两岸成为培育独栋别墅的热土，目前随着新的规划顺义作为新城区，为这个区域的别墅项目升值打下基础。与此同时，通州区也随着被规划成为重点发展的新城区，加之地铁八通线的开通等交通利好，令区域身份倍增，使这里的独栋别墅项目也一再成为开发热点，主要体现在价格不断上涨，由原来四五千元每平方米上升到现在的上万元每平方米，户型建筑面积也由过去的三四百平方米到现在上千平方米一栋。比如运河上的院子，现在价格已经上升到一万多元每平方米。
怀柔区产品和价格相对来说比较稳定，上升的幅度和产品的变化不太明显，比如新推的都是比较大众化的楼盘，如山水墅、塞班假日等，价位和户型也是大众化消费的产品，户型均在四百平方米左右，价位在三四百万元之间。
记者搜罗：目前京东有一些较有特色的别墅项目，比如位于怀柔庙城镇京顺路边，距京承高速路出口不远的龙山新新小镇，其在相继推出简约现代风格的三期产品后，推出了四期镇江南苏州园林式独栋别墅。镇江南占地154亩，共119栋，容积率0.42.镇江南苏州园林式独栋别墅单栋建筑面积为451-535平方米，首批推出的26栋将于2006年年中和年底相继入住。单位价格在13000元-15500元/平方米，每套价格在550万-825万元。
另外，还可关注位于怀柔杨宋镇的Myvilla，其户型面积324-418平方米，价位相对比较便宜，在300万元以下，目前还是期房；清波小镇，位于顺义潮白河西岸，面积在218-510平方米之间，价格是9000元/平方米，目前已经是现房；山水墅，位于怀柔燕栖湖附近，面积在294平方米，价位是6000元/平方米以上，目前已经是准现房了。
部分在售独栋别墅楼盘表（表中数据仅供参考）户型推介
原乡美利坚 建筑面积：182平米
点评该户型一层设有别墅停车库，刚入门附近设有小型的休息间。考虑到业主朋友非常多，一层设有两个客厅，一个是大客厅，同时又配了一个小的客厅。二层主要就是以休息区为主，设有三个卧室，两个卫生间，一个是供主人专用的主卧室，另两个则是孩子、老人或者是客人用的卧室，主次分明。
庐师山庄 建筑面积566.86平米
点评进入主入口便能清晰地感受到一条视觉走廊，入口一侧是有半层高的起居厅；另一侧是客房，房间有一长长的楼梯，与楼梯相对的是一个凸向内庭院的餐厅，位于整个建筑的中心位置，设计者认为餐厅是一个家庭的核心，因此要让阳光充分进入、空间充分通透、环境充分自然。
镇江南 建筑面积：534.65平米
点评进入户门是一个门厅。布局使用餐与会客完全分离，互不干扰，紧邻餐厅的是厨房，为用餐提供了极大便利。保姆房、洗衣房布置在餐厅左右，洗衣房后直通厨房的过道，使保姆的活动与主人的活动得以完全分开。另外，卧室间间朝阳，主卧内为女主人设计了宽敞的挂衣间。
业主经验
购第一居所应方便出行
李先生（一千栋业主）
我购买一千栋时就是要把它当做“第一居所”，因为这个项目辐射三大经济区域，比如北京IT重镇中关村、亚运村与正在建设的奥运村以及东边的CBD.由于在买房时考虑到地段和工作的因素等，就把目光定在了可以作为第一居所的“一千栋”，在这里购买别墅另一个理由是为了出行方便，该项目门前规划有双向八车道的“北清东路”，将通往这三大区域的主干道串联起来，使得这里的业主能够实现从家到办公室方便快捷出行。
选择成熟社区
张女士（镇江南业主）
我选择镇江南就是因为它位于风景秀丽的怀柔，镇江南是龙山新新小镇的后期项目，其位于怀柔庙城镇京顺路边，进城很是便利。这个小区经过四年的建设，目前已颇具规模。围绕“文化造镇”的建设思路，新新小镇意在营造一种温馨、充满亲情氛围的社区，同时也在向业主提供一种有品位，充满人格化和艺术气息的生活。通过规划设计、建筑单体、配套设施、环境景观、物业管理、社区活动等各环节的组合、协调，镇江南发展成为北京市最具规模的“第二居所”社区。小区里农庄、果园，山峰、鱼塘都是业主放松心情的理想场所。
购房贴士
买别墅就是买私密生活
合同中注明房屋周边情况以防规划变更
对于别墅产品来说，它的私密性也是一个重要的指标。比如有些别墅项目，采用封闭式内庭院设计，一般情况下，别墅的大多数窗户都面向内庭院开放，少数则依远山树景而设，街道、邻居等不应进入视野，使整个家庭生活围绕着连接自然的内庭院形成一个向心力和中心点。
不管外面的世界多么浮燥喧哗，内部却是宁静放松。
由于有些项目采用建筑围合庭院的方式，小区里能够最大限度地避免户与户之间的眺望和干扰。因此建议业主在看房时要重点考虑房屋的私密性，尤其是对期房更应仔细，因为期房有许多不确定因素。
另外，在考察期房周边的环境时，要准确了解所购房屋周边的建筑物情况，了解将来是否有高层建筑出现，以免遮挡阳光。
而且最好在合同中详细写明房屋周边的情况，防止开发商临时变更规划给购房者带来损失。
勿忘把关房屋面积
详细了解建筑面积包括哪些功能间
中国别墅俱乐部秘书长唐全建议，买别墅要讲交通便利性。唐全称，买得起别墅的人大有人在，但是时间成本仍然是他们工作生活当中最重要的因素，因为这些别墅业主还处于事业发展过程中，可能还要进一步发展扩大事业，所以，业主花费在交通上的时间成本最应当算计的。
如果在购买别墅时一味讲究山水，讲究周边的自然环境，但是在出行时经常会遇到堵车等情况，这实际上是进入了一个购买别墅的误区，所以建议在业主今后购买别墅时，要讲究交通的便利性。保证你所购买别墅既能保证正常生活没有问题，又让日常工作顺利进行，建议一些处于事业发展中的业主，在购置别墅时要离城里比较近，交通比较方便，设备比较齐全，又能够满足业主享受到别墅的心态。
另外，在签订合同的时候，要控制建筑的暂测面积和实测面积的具体数据，特别是独栋别墅，在面积计算上更容易出差错，比如平台、阳台、露台、外廊、汽车房乃至前后花园面积等等，可找专业人士把关，而普通住宅就不存在这些问题。
