小区业主为何拒交物业管理费？是物业管理公司的服务不好？业主无理取闹？物业管理公司有什么对策？业主拒交物业管理费会引起什么后果？近段时间发生的北京朝阳区出动上百法官法警，对拖欠物管费用的业主进行强制执行的事件，刺痛所有物管公司和业主的神经。
前天下午，杭州下城区物业管理处专门组织了一场名为“业主拒交物管费原因分析及对策研讨会”，会上各位人士的看法也许能对上述问题作一些解释。
参加此次会议的除了20余家物业管理公司的负责人，还有房地产专业律师和业主委员会的主任。
原因、业主认识不清晰
陈钟（浙江援手律师事务所律师）
我个人认为，目前物业管理收费难的主要原因有以下几点：
一是不少业主不了解物业管理实际内容。目前业主普遍认为物业管理公司的工作主要是保洁、保安、绿化，而事实上并非如此。很多问题，比如房屋出现质量问题、盗窃问题、车辆问题，矛头都指向物业管理公司，这其实都不是单靠物业管理公司就能解决的问题；另外，很多业主没有认识到物业管理是使其房产保值升值的一种投资行为，在缴纳物管费时，左顾右盼，生怕自己吃亏，还找出各种理由拒交，不知道拒交只能使物业贬值。
陈坚（浙江金都物业管理有限公司总经理）
业主的维权意识是越来越高了，业主拒交物业管理费的理由也似乎越来越多。比如开发商遗留问题，比如质量问题、合同问题、会所问题，因为装修造成的邻里关系不和问题，小区停车问题，最终都有可能由物业管理公司来承担。
郑荣科（浙江耀江物业管理有限公司副总经理）
杭州目前有很多规模比较大的小区，里面的业主收入水平、知识层次不尽相同。他们对于物业管理公司的服务和收费要求也就有所不同，同一个小区，众口难调。
原因、物管服务不到位
陈钟（浙江援手律师事务所律师）
目前，由于国家对物业管理服务项目还没有统一的规定和检查标准，支付多少物业管理费，达到什么样的物业服务标准，都没有统一的要求，所以造成了业主和物业管理公司在物业服务标准上认识偏差较大。在实际的物业管理工作中，也确实存在物业管理公司服务不到位的情况。主要的是“服务不到位”、“维修不及时”、“收费不规范”。
郑荣科（浙江耀江物业管理有限公司副总经理）
这两年，物业管理公司如雨后春笋般冒出来，由于新手上路，在很多方面的确存在服务不到位的现象，规范物业管理公司服务，提高物业管理的服务质量已成为一个重要课题，摆在了政府部门和各物业管理公司面前。
原因、拆迁户物管费难收
张新民（杭州安居物业管理有限公司总经理）
我们有一个小区，安置了13万拆迁户，规模非常大，目前的物业管理费用是0.36元，大大低于政府对于多层的政府指导价0.5元。如果说收缴率能达到95%，物业管理公司还能够维持，但目前这个比例只有70%多一点，我们的压力非常大。
金鹰（浙江野风物业管理有限公司总经理）
拆迁户的物业管理费收取是比较头疼的一个问题，我们在杭州管理的第一个小区，物业管理费收缴率为95%，剩下5%没交的都是哪一部分人？大部分是拆迁户。很多人确实也是因为经济承受能力不好，无力承担。还好，我们后来有一部分多余车库进行出租，所以出租的钱就用来弥补这部分拆迁户的物管费。但这不是解决之道。现在我们手头上又有一个楼盘，一期全是拆迁户，缴费情况也不好，所以一期二期矛盾很大，二期的业主说，你们一期的业主完全是拿着我们的钱在享受服务嘛。
如果要打官司，也要单体打，对于物业管理公司来说，一年的物管费还不够诉讼费，成本很高。
吕扬（杭州国都物业管理有限公司）
对于在市中心有服务项目的物业管理公司来说，碰到原先旧城改造的项目，商品房和拆迁安置房放在一起，问题就往往会变得很复杂。新建小区相对要好一点。
我们曾经管过一个小区，整个回迁户的收缴率为70%，而这个70%是通过五花八门的手段收起来的。我们就曾经聘请过一个回迁户的业主，她开始也不肯交物业管理费，后来被我们说服了，然后就给她工资，让她上门去催物业管理费。结果挺不错，但这样做的风险特别高。一旦她不干了，物业管理公司又会回到束手无策的状况。
纵深、应该如何看待《业主公约》？
来静贞（杭州西开发物业管理有限公司总经理）
这里想说一个业主自律的问题。一般来说，业主在签订商品房合同时，开发商会先要求业主同时签订《业主公约》，但现在楼市不景气，很多业主不愿意签，开发商也不会强制，他们不会因为你不签约，我就不卖房子给你。但是这就为日后的物业管理增加了很多风险。这里有一个问题，谁去制约开发公司？
另一方面，《业主公约》签订以后，业主最终没有执行。比如《业主公约》中规定小区阳台是不准包的，但业主一定要包，物业管理公司不是执法部门，一次次上门协调不成，没有办法。但其他业主又不高兴了，你不是和我们签了《业主公约》的嘛？你怎么解决不了？我当然不交物业管理费。
陈钟（浙江援手律师事务所律师）
不少业主对《业主公约》的概念不清楚，他们往往把其他业主因为违规操作造成的物业管理矛盾，譬如：养宠物、装修、漏水、包阳台、邻里关系不和等，都归结到物业管理公司的不作为，这也是造成收费难的一个重要因素。
纵深、业主应该如何维权？
陈钟（浙江援手律师事务所律师）
当业主对物业管理公司的服务方面存在疑问时，应当通过正常的途径，如向物业管理公司反映，通过协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；必要时也可向房地产主管部门投诉。如果物业管理公司服务质量确实差并且通过上述途径不能解决，业主也可以通过业主大会决定解聘服务质量差的物业公司，选聘新的公司。
对策、物业公司首先要做好服务
陈坚（浙江金都物业管理有限公司总经理）
解决物管费收费难的问题，我们主要从自身的服务规范上来做。金都物业每几幢楼都配有一个客户经理，负责对每幢楼业主的意见建议进行及时传达，然后由客户部组织，向各个部门进行派发。同时，争取业主委员会的支持，因为以业主委员会的名义跟业主沟通，往往能起到更好的效果。如果有开发商的遗留问题，我们会陪同后期维修队伍直接去跟业主沟通，让业主看到物管公司的诚意和努力。同时，做一些力所能及的事情，比如为业主联系小孩的读书问题；为业主代买火车票；在客户经理的组织下，多开展一些社区文化活动，让业主之间的关系更为融洽，这些都不是物业管理公司的分内事，但这么做业主肯定会很高兴，与物业管理公司更亲近。
此外，重点关注难弄业主。设立专人专盯，给予特殊关怀，让他们想要找碴而不得。
来静贞（杭州西开发物业管理有限公司总经理）
有一个观点必须要树立，物业管理公司一定要先服务好，才能得到业主的认同。比如就我们公司来说，我们的维护保养工作还是做得很好的，业主随叫随到，收少量服务费。为业主服务好，他们也就开心了。
郑荣科（浙江耀江物业管理有限公司副总经理）
物业管理公司应提高服务质量，加强沟通。收3角的物管费就做好3角的服务，收3块的物管费就做好3块的服务，按质论价，不能收物业管理费时是8角，服务标准只有6角。应该严格地按质论价。
对策、行业标准亟待规范
郭鲁川（浙江野风物业管理有限公司常务副总经理）
这涉及到一个行业规范的问题。相应的服务标准，应该收多少相应的费用，这应该有明确的规定，但现在各个地区还没有什么具体的标准。那么，小区的物业管理费为什么要收8角，而不是5角，你依据的是什么？这造成目前不少业主的误解。业主是很实在的，我给你多少钱，你就要给我多少服务。
对策、建立诚信档案
汪建华（浙江南都物业管理有限公司）
应该建立一个拖欠物业管理费的业主的档案，进行区分，比如是良性欠费还是恶性欠费，是在两年内还是两年外，金额多少，不同问题不同处理。
对策、改进收缴模式
陈钟（浙江援手律师事务所律师）
物业管理公司应以人为本，提高物业管理质量。要特别注意的两点是，物业管理公司与开发商办理房产交接的时候要尽可能手续完备。同时改进物业管理费用收缴模式，剥离“搭车”收费项目，改变过去将公摊费、水电费、卫生费大包大揽的做法，减少收费难度和不必要的纠纷。
对策、审查物业公司资质
郭鲁川（浙江野风物业管理有限公司常务副总经理）
我曾经碰到过一个事情，一个小区的电梯三天两头坏掉，还要收1块钱的物业管理费，但最后打官司，却是业主输了，我们的物业管理行业确实存在这样“一颗老鼠屎坏了一锅汤”的现象，这就涉及到一个问题，不合格的物业管理公司是不是要淘汰掉？建议政府部门要严把物业管理企业的资质关，实行优胜劣汰制度。
