私家理财：产权商铺选择旨要
张先生和太太长期被派驻在国外工作，每年难得回京几次，所以年幼的孩子只能交由父母照顾。为了减轻父母的负担，张先生除了每月汇给父母一定生活费外，还想准备一笔资金用于中长期投资，作为孩子目前的抚养费及将来的教育金。从现有的投资理财型的产品来看，经过综合比较，想要找一种既安全稳定、收益又高的投资渠道还真是不太容易。
经过朋友的一番咨询，张先生听说京城商铺投资现正逐渐火热起来，并且多数商铺还有银行做担保，就安全性上来说应该和存银行差不多，但收益肯定比银行高出许多。于是最终决定将资金投向商用房以获取租金收益。但苦于对地产等相关的流程不熟悉，而且自己又没有太多时间和精力去做深入的比较和分析，对于目前市面上诸多产权酒店、产权商街、以及其他一些五花八门的投资型商业更是一头雾水，不知该从哪下手为好，一直也未敢轻易出手。
对于张先生这样的情况，我想，有意于投资高收益、低风险型理财的人肯定不在少数。很多人应该对那些所谓的产权商铺、每年8%甚至到10%的租金收益承诺更是忍不住的艳羡不已。终究心动归心动，在一番观望和比较之后，面对商家开出的诱人条件，您可能已经跃跃欲试，但免不了还有很多后顾之忧，就商铺的后期经营、以及如何规避收益的风险等诸多问题还有很多放不下心的地方。
为此，笔者就京城目前可选择的投资理财型商铺作了一番深入的分析和对比，走访了一些投资理财专家，总结了一点选购诸多商铺理财产品的一些体会。
其一，全程谁来担保？安全收益是保障！
对于普通老百姓来说，投资商铺难免有风险，但怎样把风险降到最低，放心的投资？收益谁来保障？所以担保方面就很关键。在一般的商业投资项目当中，发展商往往拿诸如品牌以及集团实力等在推广和销售当中承诺具体的收益保障，而现实是，往往这种表面上的口头承诺最终变成一张“空头支票”无法兑现。在项目销售以后，发展商与投资客的“买卖关系”变成了租客和承租单位的“租赁关系”，当“租户”交不起“房租”或者不交“房租 ”时，投资客的利益便直接受到损害，最后往往会出现发展商、投资客和承租单位的推委扯皮，投资客的收益便没了保障。京城诸多商业项目的失败案例，从巨库、碧溪家具广场再到无数“商潮先烈”，市场是无情的。当开发商精心描绘的“钱途”变成“险途”，当谎言昭示于天日，当浮华虚伪的外衣被洞穿，当所有的海誓山盟般的金汤承诺已烟消云散，无数人因此颗粒无归……对于老百姓而言，京城的商业地产教训太多，伤痛太多。那么，如何确保投资的收益保障，如何找到一个放心的保障和依靠就显得异常关键。
所以，综合比较现有的各种商业投资品种，想安全的坐收租金，投资一定要选择有银行担保的、有收益保障的商铺。而有些商铺在银行担保的时间长度上有3、5年、10年甚至最长20年的，所以在选择时也需要根据收益的周期来慎重比较。在这一方面，庄胜广场南馆相对做的教好些，由银行5成十年按揭，提供长达20年的租金收益担保，这应该是法律允许担保的最高年限了。一旦觉得资金回收有问题可以找银行，安全性应该是和存银行相差无几的，所以这样才更令人放心。
其二，后期谁来经营？成功出租是根本！
产权出售的商铺大都面临经营上的尴尬，“被包”还是“转包”？从目前项目实际情况来看，零售性专业市场或购物中心的销售模式仍以售后返租的居多。但是诸多失败案例来看，现实不能不给开发商、购房者和经营者敲响了警钟。有些承诺的售后“包租”只是一张口头承诺的虚无支票，售后反而包不出去，拿出可售面积的一部分或大部分出售，保留关键部位的产权自营？自己经营和统一管理的商铺在经营管理上难免产生混乱，自己经营？对于想坐收租金的投资客来说难度更大。所以，产权商铺的后期经营和租金收益面临尴尬，急需更加安全稳妥的租金收益保障来确保投资客的利益。
在这一方面，现有诸多投资型的商铺有包租承诺的也比较多，北京庄胜广场南馆采取以小单元分割产权销售， 整体由北京庄胜崇光（SOGO）百货20年承租经营，确保投资者获得稳定租金收益。并且能逐月返现，租金平均在8.5%还要高，20年累计本金＋租金收益可达270％左右。20年的回报期，可以说是国内目前最长最稳定的投资模式，20年后还可与北京庄胜崇光（SOGO）百货协议续约。更加规范的产权商业投资模式，在租约回报、回报标准及风险担保等方面，均开创国内前所未有的最优投资回报条件，取代了不规范的无经营保障商铺销售。新的投资模式，改写了国内商业的投资规则。
其三，能否确保成功？成熟经营是关键！
难道产权商铺包租了就有保障了？真的就一“包”就灵？综合现有的商铺来看，有些包租的商铺问题也比较突出，可以说有些承租者根本不能保证后期的经营，甚至根本没有能力完成后期的经营。
所以，对于投资型商业地产项目而言，不论开发商怎样承诺，地段是多么繁华，商业环境有多么成熟，人气是多么旺，升值潜力有多么大，相信精明的投资客更愿意去亲身感受铺面所在的地段，自己琢磨一个区域的潜力和发展愿景。所以，买铺时，不管开发商承诺的再好，也一定要看商铺的经营现状，未来能否经营成功谁能确定？想轻松赚到钱，最好买有成熟保障的铺子。
在这一方面，北京庄胜崇光（SOGO）百货商场7年成熟百货经营，把成熟的SOGO与世人共享不能不说开创了一个范本。由庄胜集团投资并经营的北京庄胜崇光（SOGO）百货商场南北馆营业总面积达13万平方米，是北京市目前单店面积最大的集购物、饮食、休闲于一体，以青春、时尚、精品为风格的百货商场。北馆自1998年6月24日开业以来，以其个性化的服务、时尚性的商品、新颖的促销手段赢得了社会广泛的关注，创造过店庆日日均客流量50万的历史记录，多次刷新全国零售行业单体百货商场单日销售额的最高记录，已经成为京城百姓假日休闲购物的首选地之一。店庆日单店销售额达4360万元，创全国单店单日销售额之冠，并于2004年全年营业额高达16亿元，2005年全年营业额有望达到20亿元。庄胜广场南馆由北京庄胜崇光（SOGO）百货商场20年包租后，整体南北馆营业面积共达13万平米，将成为北京中心首屈一指的超大型百货商场。
所以，分享一个7年的庄胜商圈，分享SOGO年近20亿营业额的成熟经验，分享一个年均8.5%有银行担保的高收益型理财样本。庄胜广场南馆将带来怎样的资本升聚？恐怕是每一个想投资，且想让资本实现快速增值的人一个比较好的选择。
其四，如何保证做旺？优势地段是核心！
虽然产权包租的商铺可能不需要投资者关心其他经营上的问题，但俗话说，地产的关键是地段，地段，还是地段。后续的经营红火了，才有租金的水涨船高，才有投资者稳定的财源滚滚。
选铺选旺铺，选“金边银角”，选核心商圈是收益的保证。京城人都应该记得这样一件事情：7年前北京庄胜崇光（SOGO）百货商场开业的时候，当时宣武门地区整体商业气氛很不景气，宣武门外整体给人的印象就是过于落后和萧条，市民当时也并没有到宣武门购物消费的习惯。面对这样的现状，各大媒体对庄胜崇光（SOGO）落户宣武纷纷关注并有相当范围置疑。甚至有人总结它是3个错误的产物：在一个错误的地点，错误的时间，开了一家错误的店。
而谁能料想到，今天的庄胜崇光（SOGO）百货商场以一系列具有独创精神的经营措施，成功地在3年时间内改变了北京市民的消费心理，并在宣武门地区聚敛起强大的人气，形成了如今的庄胜商圈。并且随着北京市政府“国际传媒大道”的规划构想，以宣武门为龙头、宣武门外大街为主干的国际传媒商圈正在逐渐形成，一个以国际传媒产业为产业主导，以国际化、现代化大都市城市规划要求为核心；以智能化、数字化的现代建筑为载体；以完善的综合服务配套设施为服务手段的大型国际传媒产业社区，即将绽放在庄胜周边，未来必然带来更大的消费后劲与场所引力。
除了经营上的成功外，不能不说地段因素在其中起了相当大的作用，对于商业来说，市中心的优越地段，商圈就是藏金地，人气就是聚宝盆，选铺更要选中财脉火旺之地。
其五，开发商的实力如何？开发背景需明辨！
面对目前涨势如虹的商业地产大局，由于产权式商铺和酒店公寓等理财品种面向的是投资者而非自用型买主，所以很多开发商简直就是“草台戏班”，架势分明就是本着来唱一出就撤的，还有些就是明摆着圈钱。但从目前看来，我们也不能说所有采用售后返租、承诺回报的开发商都是要骗钱。在这里，我们姑且把“售后包租”的情况成三类：一类是承诺回报当真兑现的；一类是手头急需一笔钱，需要通过此手段融资；最一种则是从开始就是恶意的，目的是算出很高的回报率卖完产品退出。这就要求投资者分清承诺方是谁，承诺是否写到合同里，承诺方有没有实力兑现承诺，更要看其背后的实力承担者。
今天的庄胜崇光（SOGO）百货商场，历经7年的成熟经营，能在宣武门地区聚敛起强大的人气，形成庄胜商圈，究其根本，还是其背后的实力后盾——香港庄胜集团。在内地，香港庄胜集团历经十五年战略经营，逐渐形成了以房地产、大型零售百货、酒店三大产业板块为核心，集国际贸易、信息科技、物业管理、地产中介、餐饮娱乐、建筑规划与文化传媒网络等各项业务为一体，同步发展的综合性大型国际企业集团。拥有全资、控股、参股企业38家，在北京地区的总资产逾90亿元，在强大的品牌支持后面，更是投资客确保稳定收益的坚实保障。
其六，是自由还是套牢？操作程序需明辨！
对于一般型的平民投资，投资的安全性最为重要，如果有银行担保，基本上就能规避相当大的风险了，而真正理想的投资渠道，除了上述分析的诸多因素是否稳妥之外，我们还需注意，一些理财经验告诉我们，一个优秀的理财品种，必须让客户赚到钱，并且能让资金在安全的情况下增值，并且一定让资本有一个自由增值的良性空间。我想，这即便不是根本，而至少也是安全理财的一个重要内容。要讲究赚到钱，还要自由放心的赚钱，一旦预料到了风险，资本就能迅速的撤退回收。安全，更是完全来去自由的安全。
所以在退出机制上，庄胜广场南馆完善的退出机制更是把投资的风险降到最低，自2010年6月1日起，任何购房者以书面方式提前180天通知，均可由庄胜崇光百货按购房原价收购所购商铺。可以说在这一方面，投资不仅有银行的担保，更有自由灵活的退出机制，一下子就把投资回报的有效保障级别提高到了更高层次，真正做到了让投资客放心的零风险。
以上分析了这么多，无非是想说明一点：天上不会无缘无故掉馅饼，开发商也不是慈善家。如果诸多不同的商业物业投资利润真有这么高，那么开发商为什么不自己全赚了，而要分给投资者赚呢？还是那句话——商铺里面觅“钱途”须擦亮眼睛，多方面认真分析里面的利弊优劣，小心馅饼变陷阱，做一个真正“明白”的投资者。
