在33岁的李女士看来，北京庄胜崇光南馆销售中心的一叠宣传资料中，有一句话最让她动心：银行将为商铺的租金回报提供为期20年的全程跟踪担保。
李女士在北京的一家外企上班，加上丈夫的工资，年收入在20万元人民币左右。她觉得将钱存银行或者买国库券的收益过低，投资住宅和买股票的风险太高，商铺返租的固定回报颇具吸引力。
“第一个5年的年回报率是7.5%，以后的每5年分别是8.5%、8.75%和9.25%.”北京庄胜崇光南馆销售中心的王小姐说。位于宣武门外大街的庄胜崇光广场南馆紧挨庄胜崇光（SOGO）百货南侧，环线地铁宣武门站与修建中的地铁四号线在这里构成一个黄金角。
尽管如此，如果这次不是有银行的担保，各种商铺返租的陷阱和官司让李女士不敢轻易拿血汗钱去投资。
此外，近日中国农业银行等银行试水经营性物业抵押贷款业务的做法，也似乎让李女士看到了“钱生钱”的希望。
银行担保
“银行给商铺返租做担保的，我们在北京是第一家。”庄胜崇光南馆销售中心的一位负责人说。据介绍，此番为北京庄胜崇光南馆商铺返租做担保的是广东发展银行。
《财经时报》获悉，该商铺的产权为40年。投资者在购买时与开发商庄胜崇光集团签订两份合同，一份是《商品房买卖合同》，另一份是《租房协议书》。
投资者购买商铺后，由庄胜崇光集团承租经营20年，年平均租金收益高达8.5%，租金按月支付，银行提供全程跟踪担保。
与20年后的升值预期相比，庄胜南馆产权商铺目前均价在35000元左右，李女士觉得这个价格可以接受。此外，5年后还有退出机制，基本可以算没有后顾之忧了。购买4年后，投资者如果认为不具有继续持有价值，可以要求庄胜崇光集团回购，20年后，投资者还可以与开发商续约。
“银行的担保为庄胜南馆销售起了很大作用。”一位业内人士指出。自9月10日开盘以来，总面积为4.6万平方米的庄胜南馆商铺已经销售5亿元人民币。广发行将在前3年为投资商铺者一次性开具一张担保函，后17年采用循环担保的方式，每年出具一张担保函，直至期满。
由于商铺返租充满鲜花和陷阱，开发商联手银行，其背后的合作模式是什么呢？
《财经时报》了解到，庄胜崇光先期向银行支付3000万元资金滚动支持银行做信用担保。“这部分资金先冻结在广发行的帐户上。”一位知情人士透露。如果庄胜崇光广场南馆日后经营不善，承租经营方庄胜崇光集团无力支付8.5%的年租金，将由广发行为产权商铺的持有者提供承诺的租金收益。
除了庄胜崇光广场南馆以外，11月6日开盘的锦绣大地物流港的产权式商铺也采取了这种投资模式。今年10月份刚成立的北京农村商业银行将为其提供担保，但北京农商行的担保仅限于前4年，后6年由开发商自己担保。锦绣大地物流港则号称先期投入3亿以保证银行4年的租金担保。
规避陷阱
由于银行介入商铺返租担保，投资者的风险降低。
庄胜崇光推出的商铺一般在13-17平方米左右，投资额在45-60万元之间。以40年的产权计算，投资者每月的平均租金回报在750-1000元之间。
“银行担保，投资收益有保证。”李女士说。
此前，很多商业地产开发商的操作模式是抬高价格，并且以优厚的条件出售商铺产权，急于回笼周转资金，分割出售小产权的大型商业物业。
这种高租金承诺和高售价圈钱的做法，已经使“返租卖铺”式的销售模式成为陷阱：一旦商铺经营惨淡或者租约到期，投资者很可能面临租金不保或者零回报的风险。
商铺反租的风险主要来自为投资者的返租回报做担保的公司。其操作方式往往是，投资者向开发商购买商铺之后，由开发商指定的一家商场管理经营公司进行统一管理，这家公司承诺给投资者一定年限的固定回报率。
当商场经营不善时，这家商场经营公司可能在一夜之间消失，投资者的回报化为灰烬，空置的商铺也可能导致资产贬值。
近年来，在商业地产领域，屡屡出现中小投资者因不能得到开发商承诺的投资回报而被“套牢”、并与开发商发生纠纷案件。
媒体披露，位于西三环的北京碧溪家居广场宣传“每个摊位（13.3平方米，售价16万）一年可收入租金1.9万元（年收益12%），并在3年内可原价回购商铺，超过3年每年递增原价的5%”。至2004年10月，共有2000多人购买了5000个摊位。但因开发商无法履行承诺，已有200多个业主将其告上法庭。
针对庄胜崇光南馆项目的银行担保，有业内人士质疑，即使投资者能获得稳定的商铺返租回报，但如果商铺的出租率很低，投资者的商铺贬值谁该负责呢？
据介绍，从发达国家的经验看，几乎没有将商业地产分割销售的做法，都是只租不售，这样有利于商业的整体经营和管理，而国内则恰恰相反。
商用房贷暗开口子
银行除了为商铺返租的固定汇报率担保之外，还正在放开经营性物业抵押贷款业务。
11月13日，中国农业银行公布《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）》，决定在北京、上海、天津、广州、深圳、杭州、南京等7个城市稳步开展经营性物业抵押贷款业务。工行、中行、建行等银行也逐渐开展此业务。
所谓经营性物业抵押贷款，是向经营性物业抵押贷款所有权人发放的贷款，其抵押物为所有权人拥有或购置的经营性物业，并以其经营收入还本付息。
以李女士为例，她准备购买的庄胜广场南馆三层的一块十余平米商铺的投资款，除了自己拿出的40万元以外，就是将其购买的产权式商铺抵押给农行获得一笔贷款，该笔贷款还可以做其他投资，但利息是由经营收入支付。
“实际上，商铺返租获得的固定回报率就可以支付银行的贷款利率。”一位业内人士指出。目前中国农业银行五年以上的贷款利率为6.12%，而一般商铺返租的回报率在8%-10%左右。如果投资者是通过按揭贷款，其返租回报可以用来支付银行贷款。
“只有保证了商铺投资者的回报率，商铺才可能顺利卖出去，银行的经营性抵押贷款的生意也能红火。”该分析人士指出，银行为产权式商铺投资提供担保和开展经营性物业抵押贷款业务，在政策上具有连贯性。
中国购物中心主任郭增利认为，无论是农行近日推出的经营性物业抵押贷款，还是广发行为产权商铺提供的租金担保，都是大势所趋。2006年底中国金融业面临全面开放，届时很多外资银行都可以进入中国市场做人民币业务。在商用地产贷款业务上，外资银行已经有丰富经验和成熟模式，而中国的国有银行和股份制商业银行一开始就远远落后。“从这个角度看，国内银行重启商业地产房贷的尝试动作其实才刚刚开始。”郭增利说。
在个人住宅按揭贷款依然没有松绑的时刻，银行开始从商业地产项目上寻找贷款的新出口。
链接 什么是产权式商铺
产权式商铺是一种全新的投资概念，以“现金回报+独立产权+服务馈赠”的模式出现，产权式商铺是一种新的投资产品。
产权式商铺的特点是产权分散，统一管理、统一招商和统一租赁，甚至还为投资置业者包租。当然，也允许投资购买商铺者自己出租，但经营项目不与商场总体布局相差太远。
投资者可以从经营者处获得租金回报，经营者以统一的形象对外经营，抗风险的能力大为提高，达到业主与发展商双赢。
