怪现象之一
经适房共豪宅一色
商务楼与别墅齐飞
尽管“贫富分居”还是“贫富合居”的话题，在京城楼市不止争论过一回；尽管目前业界的观点，趋向于“贫富合居”的和谐社会。但像朝阳北路这样高中低档项目比邻杂陈的现象，在京城楼市也够得上极端了。
举一个简单的例子，星河湾花“老价钱”、大手笔，为项目的业主开劈了一条尊贵无比的“私家车道”，一个右转车道直达星河湾，使得业主在上下班高峰期拥挤的路上，享受到畅通无阻的乐趣，而车道两旁的树木景观，更是赏心悦目。然而，最“有效”地利用这一车道的，并不是星河湾的业主，而是一旁经济适用房小区里的老年朋友们，他们在这条几乎没有什么车辆通行的车道旁踢毽子、扭秧歌，其乐融融。
经济适用房与豪宅一色尚且罢了，别墅与商务楼也是比肩齐飞，比如说刚刚亮相的逸翠园，其叠拼别墅相隔不远就是一个很具个性的商务写字楼“非中心”，这个“非中心”项目在朝北地处延长线上的定福庄区域，8000元／平方米的定价也是不菲。这样的搭配看上去总觉得有些不伦不类。“区域总体定位力求清晰明确”的原则遇到朝阳北路好像就卡了壳，而事实上，除了朝阳北路区域，我们不知道还有哪个区域，把各种类型的项目“收集”得这样全：豪宅、商住两用房、经济适用房、高档住宅、花园洋房、TOWNHOUSE、青年住宅、普通商品房、独栋写字楼、酒店式公寓……
更令人称怪的是，或许有一两种类型在这里是“弱势群体”，但绝无任何一种类型占有“绝对优势”，恐怕再高明的业界专家，也难以给现在的朝阳北路区域一个精确的定位吧。
怪现象之二：
自从出了个星河湾
大家的日子比蜜甜
说起星河湾，朝阳北路的项目没有不眉飞色舞的。好家伙，全靠它让业内大跌眼镜的高价，把朝阳北路的整体价位往上不知拉了多少个台阶。
于是乎，7000元／平方米的最高价项目，成了高性价比的中价项目；五六千元／平方米的中价项目，成了抢手的低价项目；三四千元／平方米的经济适用房项目，二手房卖得比一手房还要贵；原来瞅着国美第一城的定价心中发毛的新开项目，也敢往高里飙价了；嚷嚷着要高性价比入市的未来项目，也开始打起了调价的算盘。
然而，带给大家甜蜜生活的星河湾，自己的日子究竟好过不好过？业界众说纷纭，有人说逸翠园一开，星河湾必败；有人说星河湾已经卖出了好几个亿；有人说和它的投入相比，十个亿也不算什么；有人说星河湾的销售形势开始大好，只是网上公布的数据滞后；有人说现在网上的销售数据已几乎同步，滞后是开发商别有用心的烟雾弹，真是扑朔迷离，让人想不关注都难。
但不管怎样，星河湾似乎都成为朝阳北路沿线，甚至是沿长线上项目在市场中“搏杀”的一个转折点。开发商变得不再“坠坠不安”，似乎朝阳北路上所有“怪象”都找到了合理的理由。更重要的是，无论是开发商、购房者还是市场也都有了更强的承受“怪现象”的心理能力。
怪现象之三
高价大旗迎风飘
中价项目卖得欢
最简单而显著的说明：媒体宣传。
在星河湾、天鹅湾、逸翠园的宣传攻势铺天盖地的时候，一干中价项目根本不再宣传自己，而是搭上了高价大旗的顺风车，闷声发大财。
以今典集团朝阳北路的新项目为代表，精明的张宝全，在面对这样一些高价项目时，表示不会把新项目的定价调高多少，他说：“我知道趁着风头卖高价也没问题，但我还是想走高性价比的中价路线。”可见现在朝阳北路区域笑得最好的，并非高举大旗的高价项目，而是那些借着高价之风。成为“中价项目”的项目。
而国美第一城的业务总监陈云峰说得更妙，他说：“我到现在都后悔国美卖得太快了。”言下之意，没赶上高价大旗的风口浪尖，没有趁风使尽舵。
业界观点之“大杂烩”
朝北路火 住宅商品房的“黄金宝地”
李贵保 北京市朝阳区商业联合会常务副会长
朝阳北路是连接通州的必经之路，交通状况很好，文化氛围也很浓厚。而且，朝阳路的一路拓宽和朝阳北路又形成了一条由西至东的主干线。可以说，这里已经是目前北京整个住宅商品房的“黄金宝地”。
从项目的销售状况来看，朝阳北路的项目是盖一个火一个，且项目的品位越来越高，房价也是越来越高。在我看来，朝阳北路的房价6000元／平方米就到头了，但现在1万多元／平方米的也有人买。
再过五六年 这里卖多贵的房价都不稀罕
张宝全 今典集团董事长
现在看着这里项目的扎堆情况，大家会觉得搞笑，是因为未来的趋势与过去的状态混杂在一起，区域的城市功能和定位发生了显著变化，路修好了，高端项目来了，但建筑形态一段时间内还表现出旧定位下的情况。高性价比是今典集团一向的杀手锏，未来朝阳北路新项目也会走这个路线。作为开发商，要在项目档次上往高档项目上靠，但不要太看重单个项目的利润回报率。事实上，我们一定会走中价开盘的路线，留给购房者很高的利润升值空间，而我们自己则获得快速的现金流。以我的判断，这里会是未来最有升值潜力的区域，再过五六年的时间，朝阳北路会成为CBD的核心区，到那个时候，卖多贵的房价都不稀罕。
朝青板块高位价值二三年后真正体现
梁志鹏 粤泰集团（天鹅湾）联合董事会销售总监
现在对个人购房者可以说是投资朝阳板块的最佳时候。如果说没有在1999年买朝阳园，2003年买珠江罗马家园时因为对这个区域看不到完全的信心的话，那么现在是最佳的入市时机。这个地段目前七八千元的价格是非常中肯的，是很安全的投资价位。事实上，朝青板块的高位价值要在二三年后才会真正体现。如果说以前看到每平方米6500元就算高价，那是大家看不到对这个区域的信心。从去年开始，市政方面不断传来好消息，作为泛CBD区域的朝青板块价值立现，天鹅湾均价9300元入市还被业内称为“低价入市”。可见现在市场对这一板块价值的认同程度。
而天鹅湾到月底才是真正签约阶段，主要针对三类目标客户：泛CBD商务人士；传媒人事及服务传媒的人；周边二次或三次置业的换房人群。
朝青板块现在这种参差不齐的局面我们也很无奈。因为在这个区域里，我们只是一个后来者，在这条路上的众多的普通小区比我们到的早太多。其实一个区域的发展从来都应该是政府在前面做引导，市场的无形手在后调节。但目前这个区域所有的表现估计是政府或规划局当年都没有意料到的。不过，中国向来都是在发展中解决问题，“先天不足，后天努力”，所以，这个区域的发展建设有赖于所有品牌开发商的一起努力。
其实，板块内项目越多，内心就越高兴，因为这不是一个竞争的关系，而是整个大的市场环境能造就单个项目的更大成功。
朝阳北路是中国地产的一个缩影
萧启良 置地前景（中国）有限公司总经理
高价位的项目是市场需求催生的，朝北区域是一个欠开发的板块，以前朝阳北路没有修好，交通极为不便，现在路况改善了，这一区域的价值自然会凸显出来，这里是目前北京一块难得的未完全开发的区域，开发商也致力于挖掘这一地块的潜质，因此板块的价值也在不断提升，出现高价位的项目是可以理解的。
而朝阳北路一带可以说是中国地产的一个缩影，目前呈现的这所谓“混乱”实际上就是没有足够的时间使之达到均衡状态，而这种混乱却又是必须的，这是一个经济博弈的过程，看似混乱，只要一段一段、一年一年的回顾，就能看清市场逐步均衡的过程。时间会让中国楼市渐渐稳定均衡下来的。
综合不同项目的质量、社区文化等因素，经过一定时间的调节，这一区域产品的价格会逐渐达到一种均衡，到时价格合理与否就更好界定一些。
“你挑你的，我选我的！”
王骞 珠江罗马嘉园副总经理
这个区域毕竟是四环外，因为开发商拿地时政策不一，所以代价不一，因此也决定了产品类别不一。加上CBD交通拥堵、污染严重，城市东迁大势所趋，这个区域的价值凸显是必然。即使星河湾，个人认为用发展眼光看仍然在合理范畴。既然什么样的产品都有，什么价格的楼盘都有，也应了那句流行歌，“你挑你的，我选我的”呗！
罗马嘉园2003年开卖时，周边整个一片荒地一样，感觉在玩一个“勇敢者的游戏”。可以说，我们是在朝阳北路第一个吃螃蟹的精装修项目。仅仅两年的时间，我们从5000多元／平方米提到了均价7300元／平方米。我们追求高性价比，因为，我们是走“快”路线。
朝北路上 高价房虽风光结果难预测
陈云峰 明天第一城业务总监
这条路上价格之所以“乱”，还是一种市场的需要，是市场因素造成价格越来越高。一方面，大家都知道北京是有很大的消费群体可以接受这个价格的。这条路上项目定位、价格体现的也都是不同公司的风格，不同风格的公司到哪开发都会用一样的招数。像星河湾就不可能开发低端项目，而国美也不会开发高端项目。但整个朝青区域，包括朝阳北路，肯定是未来定位非常高的区域，我现在都后悔国美卖得太快了。
目前关于朝阳北路的炒作已经很成熟，毫不自夸地说，国美第一城可谓是“一剑定乾坤”。当时我们的广告词就是“注意力转向东方”，现在看来我们已经做到了。
但不管项目的价格怎么高，销售冠军还是低价的项目，还是大众消费需求占主流。高价房走的是高利润、高风险。别看开始风光热闹，但结果很难预测。
怪现象都是被规划“逼”出来的
舒可心 朝阳园业主、置业专家
朝阳北路的奇怪现象，一是市政规划上存在的问题，造成了现在的局面。北京的市政规划从来就没有对各个区域的定位和功能有过真正的考量，因此在发展过程中不可避免地出现无序的状态，也就造成了现在这种高低杂陈、豪宅与经济适用房共处的局面。这可以说是被规划给“逼”出来的局面；另一个就是贫富分居还是贫富合居的问题。现在富人区其实也是贫民区，富人区也谈不上真正的公德与文化。这种情况下，还不如先让贫富分开住，才有可能营造出一些“百年住宅”。
一个好楼盘带动一个区域发展并不奇怪
韦凤君 宏宇集团（星河湾）房地产运营中心策划副总经理
朝阳北路的现象并不奇怪。现在国外最流行的社区概念是“可持续发展社区”，要有不同类型的项目在同一片大社区，这样，社区内的互动性和循环性才会更好，单纯豪宅和低档小区分割太明显并不利于社区的交流和市政管理。
朝青板块现在区域的各项目价格据报道平均都比去年上涨15％，但据观察应该还不止这个数字。这个区域几乎所有的开发商都来参观考察过星河湾，目前已经有开发商停下了项目前进步伐，着手调整产品结构和销售节奏，估计往下再出来的产品会比他们刚拿地的心态不同，预期也不同。在提升区域价值方面，星河湾一直充当领跑者角色。
现在朝青板块的变化主要是源于三个方面：一是政府支持；二是好的产品不断出现。好楼盘带动一个区域的发展这种事例在国外，在国内都不鲜见。“品质住宅”才是产品的真正价值所在；其三，区域人文价值的附加体现。
记者手记
对它 你尽可以无限想象
商们对“朝阳北路话题”表现得极为兴奋，媒体同行们也像是约好似的“撞”了选题。
今天看朝阳北路，一点也不逊于先前的通州，而且是绝对有过之而无不及。仿佛是一夜之间，朝阳北路的区域价值就被唤醒；也仅仅是从猴年到鸡年，一个年过后，朝青板块的住户们就明显地感觉到，自家的房价每平方米涨了2000多元还不止。
所以，有人说，朝阳北路已经火得没谱了；也有人说，朝阳北路没什么怪现象。有人把朝阳北路期待成北京新一处的高档居住区；有人则认为这里就是体现北京多元化居住魅力的舞台。有人喊着朝阳北路房价7000元／平方米最有“诚意”，有人则表态五六年后这里卖多贵都不稀罕。
这所有的言论其实都证明了一点，朝阳北路绝对是一个带给大家无限想象空间的地方。在这里，你尽可以开动你的脑筋为它描绘一个未来。在这里，你也尽可以利用、整合所有的资源为它创造一个前景。
朝阳北路最终修成什么样的“正果”，用开发商的话说，二三年后就能见分晓。但正如中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副主任开彦所言，这里对于北京是很重要的地方，大家一定不能自做主张、无序地“分食而处”。
我们期待着朝阳北路可以和它的名字一样，一路朝阳。
