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暴利哪里来 地产利润大幕下的敛财轨迹

2005-11-4 0:0 第一财经日报·叶加 【 】【打印】【我要纠错

    今年以来的房地产调控引发了市场、业内对于房地产原生态的热烈探讨,在纷繁复杂的地产业背后,什么才是接近真实的行业内幕,房地产行业的盈利水平真的日暮西山了吗?通过系列产业链调查和案例,我们试图还原房地产行业内幕的利益链条。

    暴利是怎样炼成的?

    王权所在的房地产经纪公司不仅做楼盘买卖,也帮助楼盘做营销,此前他给一家别墅项目所做的推广策划,就给这家房地产商赚取了更多的利润。

    那是在2002年,那家房地产企业找到了王权所在的公司,由于此前售卖得不是很理想,因此房地产老板打算换一家营销公司。

    “那是个老项目,位于通州区,1994年就开盘了,但由于营销不善,总共70多栋的别墅根本没卖出多少栋。”王权说。

    他介绍,2001年曾经有一家营销公司给此楼盘做推广,但由于此家公司还有别的项目在操作,因此根本不重视此项目,一年的时间,一栋都没有卖出去。

    王权拿到这个项目后,也有一段时间的苦恼,这个项目并不是新盘,且位置不甚理想,要想做个成功的营销,确实有难度。

    不过经过多方分析,他首先把案名进行了更改,以崭新的面貌重新面市。另外,对项目进行全面的路演包装,从指引系统到导视系统,并且对项目内园区进行了改造,他总结说重要是挖掘项目的优点、亮点,把价值体现出来。

    不仅如此,他让这家房地产老总频频在媒体露面,不是参加会议、论坛,就是在沙龙、网络报纸上曝光,他解释说是要把声音喊出去,让更多的人知道此项目。

    “我们还对价格体系进行了重新审定,对每一栋房子都进行重新评估,从比价优势上来探讨房子的升值空间。”王权说。

    为此,他说动这家房地产公司拿出50万元,把旧房的立面重新粉刷一新,他说如果这样,他可以保证一年之间每平方米涨幅不低于300元,并且至少可以卖出20栋。

    “让客户掏50万元,结果多挣了500万元,这还是很划算。”王权兴奋地说。

    在王权“不遗余力”地推广策划之后,仅一年时间,此项目从平均售价5000多元/平方米就涨到了将近7000元/平方米,并且卖出了将近30栋。王权介绍,按此计算,他给这家房地产商至少多赚取了800万~1000万元的利润。

    获得回报的不仅是这家房地产公司,王权所在的经纪公司也拿到了二三百万元的操作费,他自己也拿到了20多万元的提成。

    他说这叫羊毛出在羊身上,这些收益不都是消费者给的吗?

    “当然,这家房地产公司的利润率还不算高的,售价涨幅之后,也就在20%多的利润率,但我另外操作的一个项目的利润率却高得可以。”王权说。

    他所说的是一个旧城改造项目,他说这个项目土地成本基本没有,算上建筑成本和不可预计费用等等,此前的利润率达到了60%,但他对此项目进行了重新包装,首先把回迁区和商品区分隔,然后将立面、颜色和窗型进行重新改造,经过包装之后,这个项目的利润率达到了100%.

延伸阅读: 暴利 哪里来 地产 
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