《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》从10月1日起实行已经过了一个多月了，实施情况到底如何呢？笔者了解到，业主消费在变得明明白白的同时，一些新问题也由此产生：比如有些业主由于理解不全面而拒交物业管理费；收费“超标”的物业公司该如何向物业协会提交申请，审核过程等还尚未明确。
业主误解 拒交物业费
在《办法》颁布实施以后，据第一太平戴维斯物业顾问公司的董事唐文鸿反映，已经有一部分业主以目前物业收费高于“最高限额2.3元”为由，开始拒交物业费。
唐文鸿说，此次《办法》的实施对于他们这类主营高端物业的公司来说冲击有一定影响，虽然《办法》中有“因提供本办法未涵盖的服务内容和设施设备而提高物业服务水平的，可适当提高收费标准”，但不少业主仍对于物业收费提出了异议。
在第一太平戴维斯物业所接手管理的10个高档楼盘中，最低的物业收费也要3.6元每平方米，而最高的更是达到18元每平方米，如果按照2.3元的标准，他们根本无法操作。不少业主由于看了媒体宣传后，向公司提出了质疑，公司解释，《办法》主要是适用于一般商品房，而高档住宅的物业管理有许多实际超出的服务内容，将交于物业管理协会审核后定价。
有些业主表示理解，但也有业主表示，要等审核后的价格再进行交费，现在开始拒绝交纳物业管理费用，这给公司带来了相当大的压力。而物业协会现在也尚未组成专家评估组，要最后定价，至少需要三个月。
唐文鸿表示，此次他们物业公司是高端物业中受冲击较大的，《办法》将服务质量和价格相挂钩，对于包干制来说有了一个标准和方向，是一个进步，但《办法》对于像他们这类实行酬金制的物业公司来说显然不适用。酬金制是未来物业发展的方向，唐文鸿说，国际上发达国家酬金制是主体，但对于物业管理才只有十几年的国内，全面推行还有待时日，而酬金制其实更能让业主明白物业费的流向。
现在，第一太平戴维斯物业公司已将10个楼盘的物业管理费测算标准作了一份报表，提交给了物价局、房地局、物业协会等相关部门，报表里详细罗列了最高标准所包含的服务要求，以及他们超出此标准的服务内容，甚至物业公司里员工工资、福利等全部列出，力求明明白白。
至于现在根据《办法》调整情况，东湖物业的副总经理沈昊先生表示尚需时日，因为各区对《办法》的理解都不尽相同。在制订办法时，考虑到上海区县之间的地区差异，《办法》规定，各区县可以在市最高收费标准范围内制订区县的最高收费标准。所以，对于最后的物业费用调整还需经过各区开会商讨之后才能决定，全面实行调整等工作还有待时日。
对于5个等级，沈昊说，有一个认识到实现的过程，东湖物业也会认真学习其中的内容，做到“少花钱，多办事”。这5个等级让物业公司在提供服务时比原来多了依据，也有了大方向，对构造和谐社会起到良好的推进作用。要全面完善物业服务，沈经理认为，需要物价局、税务局等政府相关部门，物业管理公司，业主和业主委员会等三方面的协调和努力。
论质收费 先打预防针
位于徐汇区的某小区正好又到了交纳物业费的时候了，但这里业主委员会的殷主任却发了愁。依照他个人的看法，按照《办法》的级数评定，现在的物业收费略微高了一些，问题就来了。
有些业主可能提出，应该要按照《办法》的标准收费，如果物业不同意是否就要重新招标呢，那另一部分业主又会提出，他们觉得小区物业服务不错，愿意继续享受现任物业公司的服务，按照原有价格付费，该如何平衡？加上由于房屋的买卖，业主可能是二房东、三房东，对小区原来的情况不清楚，即使有改善也不知道，看到的大多是物业的缺点，协调起来就更加复杂了。
同时，召开业主大会是一件非常困难的事，就连业主代表大会召开，40个代表能到一半就不错了，虽然每次开会前的一个月就进行通知了。而如果业主委员会通过了某项决策之后公布，又会有业主提出异议，表示自己不知情，从而不愿遵守通过的决定。
位于浦东源深路的香榭丽花园业委会才刚成立3、4个月，原来的物业是开发商指定的，现在正处于签约的关卡。业主委员会的何主任说，为了尽量减少到时候因为物业收费问题所引发的矛盾，他们业主委员会成员做了许多前期工作。
包括开通热线电话，听取业主们对于物业管理的一些意见，及时同物业公司沟通之后将处理解决办法反馈给业主，每周六上午还有2小时专人接受业主的意见咨询等；对物业公司的工作予以审核，包括财务制度、档案、规章制度是否健全等，还挨家挨户让业主填写对物业公司的满意程度，结果令人欣喜，满意度在90%以上。另外，业委会也提醒物业公司事先做好一份表格，将现有的服务内容等与《办法》中相关标准作比较，罗列一份明细“账单”，让收费有依据。
申请排成队 专家组尚未成立
《上海物业》的常务副主编张玉亭先生向笔者诉苦道，此次《办法》一出台，他的手机就被打爆了，因为不少物业公司都向他咨询有关物业费超标申请等事宜，张主编说不得不改用小灵通了。这当然是个笑话，但也看出《办法》在物业界引起的反响。
张玉亭说，现在上海物业协会已经接到为数不少的物业公司所递交的申请了，但是物业协会的专家组还没有成立，评估事宜还在筹备之中，物业协会的岳会长说，评估的过程以及规则也尚未定夺，因而也无法马上解决现在所存在物业费超标应该如何认定的问题。这笔评定资金要由物业公司承担，多少也会影响到业主所付费用。
评定是按照小区评定的，高端物业公司比如第一太平戴维斯有10个楼盘，就需要分别评定10次，如果更换物业公司，超标的还需重新评定，费时又费力。张玉亭觉得，如果物业公司能与业主达成协议的，就不需要协会再进行评定，有分歧的再请协会作评定也不迟。
张玉亭认为，此次《办法》最大的亮点就是给业主以选择权，将改变过去由物价部门按照“成本审核，市场比较”来确定物业收费标准的做法。但是这种办法适用于包干制，对于实行酬金制的物业公司而言显然就难处理。
他指出，其实酬金制更有利于业主明明白白消费。酬金制和包干制其实各有利弊，无论国内还是国外，这两种收费方式都有市场。酬金制的好处就在于，做多少事收多少钱，多退少补，业主则有权检查和监督物业管理成本。而包干制的好处在于，物业公司对定量的设备设施管理的维护工作会比较积极，因为如果维修不得当，掏钱的是自己。但是就发展趋势来看，酬金制应该是主流。但依照国内目前的物业管理水平来看，包干制一段时间内仍然会处于主导位置，因此《办法》的推行还是有其进步的指导意义的。
当被问及业主是否都清楚条例里的相关规定及标准时，张玉亭先生也表示了担忧。因为此次《办法》中物业服务被分为5块，每块中又被分为5个等级，除了综合管理服务项目的标准不得高于公共区域清洁卫生服务项以及公共区域秩序维护项目等级外，可以自由选择组合，也就是说，业主可以根据自身需要，对不同的服务要求不同的等级。这样一来，确定物业服务标准的程序就变得有点复杂，而业主们也不一定全部了解各中的情况。
《办法》中对5个方面的物业管理内容有5个等级的不同规定。以“公共区域清洁卫生服务”为例，在“服务结果”方面，三级要求垃圾箱（房）及其周围“基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味”，而四级则要求箱（房）整体清洁、无异味，要求更进一步。那问题是，谁来监督物业公司是否达到所规定的这些方面呢？据张玉亭介绍，目前并没有明确的管理监督方法或者部门，而是物业公司根据自身情况来定的。
比如，有些物业公司规定，清洁工清扫楼道以后在墙上所贴表格上签名，写明什么时候打扫过一次，以此让业主知道打扫情况，但也没有规定物业公司必须这么做，业主也无暇监督，如果真要认真监督，有可能检查的成本还高于服务项目的成本。而像“无明显异味”这类规定更是无法明确界定，万一业主与物业和分歧产生纠纷，如何解决也是个问题。像澳大利亚实施的就是抽查的检查制度，偶尔抽查一次，一旦发现没有符合标准的情况，就会被处以数额高昂的罚款，让相关的责任人不敢怠慢，但是国内尚无相关的条款。
相关概念
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
目前施行的“菜单式”物业管理收费模式，就是包干制。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
