购房会员卡、诚意金……很多有过购房经验的人对这些称谓一定不陌生，在业内它们有一个通俗的称谓，叫排号费。事实上，关于在内部认购期间，开发商收取排号费，国家早就明令禁止。然而，实际情况却是屡禁不止，不断有开发商置国家法律三令五申于不顾。近日，王小姐，便亲历了开发商一手策划的“排号费重围”——
王小姐，26岁，属典型的CBD白领。收入颇丰的她，不再满足住在周边租来的公寓里，想有一个真正属于自己的窝。经朋友介绍，她了解到北京东部某小户型项目比较符合自己的需求。但只因该项目现如今正处在内部认购阶段，需交纳10000元的排号费，使她心中产生疑惑。
[时间：8∶30][心情：★★★★★] 万元排号费套牢买房人
10月30日清晨，在地铁1号线大望路站，记者看到了一身运动装扮的她，看起来颇有些飒爽英姿的感觉。从言谈之中，可以看出王小姐乃豪爽之人。她解释，之所以选择坐地铁过去，是因为从四惠站出来，离那个项目就很近了。
通过聊天，记者了解到，最近几天该项目正在内部认购，所以，欲买此处房屋的人，必须先拿10000元现金到售楼处排号，而王小姐也正是为交排号费而来。聊着聊着，四惠站很快就到了。依照售楼小姐的描述，出了地铁打个车很快便到。然而，我们所遇到的出租司机似乎对项目所在位置并不十分清楚，左绕右绕，大约过了十几分钟后，才到达目的地。
下车时，已经是上午10∶30.在售楼处前，王小姐脸上露出丝丝微笑。或许她正在为交了钱之后便将拥有自己的房屋而心花怒放吧。此时，周边的一切似乎都非常美好，习习凉风在秋阳的高照下，变得温暖起来；被风吹起的尘土，在秋阳下舞动……
进入售楼处，发现来看房的人还真不少。有的在听售楼小姐介绍沙盘，有的坐在一旁的沙发上向售楼小姐咨询什么，还有的则正在一个屋子的门前排队。几分钟之后，与王小姐约好的售楼人员终于出现，她态度和蔼地介绍，这两天只是交排号费，11月6日和13日现场摇号。
记者随即问道，“交排号费，是国家明令禁止的。为什么还要如此操作？”
“只要没人举报，就没关系。”对方回答。（非说不可：从开发商的侥幸心理可以窥见其对国家法律的视若无睹。那么，对于买家而言，心里应该明白，此项交易必然存在较大的法律风险。）
“那交了排号费，就一定能买到房吗？”记者追问。
该售楼小姐回答说，“不一定。这只是排号，而摇号的当天，方能决定谁有房屋的购买权。摇到谁就是谁。”
听完此言，王小姐顿觉不解，忙问道：“我交了这10000元排号费，也未必能买得到房？”那位售楼小姐随即解释，“如果到摇号时，您没有被摇到，排号费还退给您”。王小姐又问，“那我买到房的机率有多大？”对方回答说，“从认购的情况来看，人们似乎更喜欢跃层，所以，您购买跃层的机率约在10%左右，而购买平层的机率大约有50%。”（非说不可：收取排号费，对于前期急需资金的开发商而言，实际上是一种变相的融资。但作为购房人来讲，必须清楚地了解：一、如果没有摇到号，排号费该如何退？多长时间内退？二、如果摇到了号，排号费又将做何用途？是原额退还？还是充到首付款里面？）
这时，王小姐已有些哭笑不得的感觉。但由于对此房屋心仪已久，所以，犹豫片刻之后，还是决定交排号费。
在记者的提醒下，王小姐在排队等候的同时，问售楼小姐目前该项目是否具有《商品房预售许可证》。对方很干脆地回答说，“有。我们的预售证在10月19日就已经拿到。”而当王小姐要求看一下时，对方却说，“预售许可证被锁着，因为今天领导都不在，所以看不了。”
（非说不可：明眼人谁都会看出，售楼人员的说辞，很有可能意味着该项目还未取得预售许可证。所以，买家在未看到预售许可证之前，不应急于交纳排号费。）
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开发商过度炒作有违诚信原则
目前，很多开发企业采用会员制、提前放号等手段过度炒作，严格意义上讲，这对消费者是一种欺诈行为，不符合诚实信用的法律原则，属于合同法规定的缔约过失范畴。根据《合同法》规定：当事人在订立合同过程中假借订立合同，恶意进行磋商，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，提供虚假情况，或有其他违背诚实信用原则行为，并给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。在合同商洽过程中，尽管双方没有签订合同，如果出现上述情况，买受人也可以请求开发商赔偿，当然，赔偿的也许仅是车马费等费用。从另一方面讲，过度炒作对开发企业也未必是一件好事。
购房人拥有知情权
作为消费者，买房人拥有在完全了解房屋所有状况以及交易价格前提下的选择权。消费者也只有获得了充分、准确的信息，才能作出理性的选择。
内部认购属违法行为
《城市房地产管理法》明确规定，预售房屋实行行政许可制度。房地产开发企业没有取得房屋预售许可证的不允许销售。建设部颁布的《商品房销售管理办法》更对房屋预售进行了规范。开发商以销售为目的进行的内部认购、会员制等，都是违反城市房地产管理法的行为。
另外，对于购房人来讲，如果没有预售许可，双方签订的合同无效，开发商可以不受合同约束，在正式开盘时提价或者修改规划和建设标准。并且，未取得预售许可证的项目还存在无法建设或延期交付的风险。现在，国家加强了对土地的严格管理，已经有未按照规划开发的土地被收回的先例。所以，若购买者决定购买没有预售许可证的房屋，应当对开发商的信誉以及开发项目的其他准备情况进行全面考察。对于上述案例中开发商借故未出示预售许可证的情况，买家应在确定其已经取得预售许可资格的前提下，再审慎作出抉择，以免出现风险。
[时间∶11∶30][心情：★★★★]
“迷你”户型，爱恨交织
王小姐交完排号费，已经是上午11∶30.这时，售楼小姐说，“我带你们去看一下样板间”。
在她的引领下，我们进入了样板区。首先印入眼帘的是一个北向40平方米的户型（平层），房间还算规整，布局亦比较合理，几乎每个空间都得到了有效利用，可以说“麻雀虽小，五脏俱全。”并且，3.1米的层高亦颇具吸引力。这委实令王小姐欣慰不少。
之后，我们又看了一个南向60平方米的Loft户型。根据售楼小姐的介绍，由于该户型的挑空高6.2米，所以，可以做成阁楼的形式。而且，在交房时中间的隔板都是做好的。诚然，这样一来，居室的功能分区更加明确，楼下做起居室，楼上当卧室。看起来，这套房亦颇让王小姐心动。
看完了户型，王小姐要求售楼人员算一笔账。看两套房屋各自的总价为多少。按该项目目前对外公示的均价6800/平方米计算，40平方米的房屋总价是27.2万。按7成20年的贷款计算，需交首付款为82000元，月供为1307元；而60平方米的房屋，均价9600元/平方米，总价逾58万元。
相形之下，王小姐似乎更衷情40平方米的户型。不仅因为总价低，同时也因为她回想起刚到售楼处时，售楼小姐所说的话——“平层购买的机率50%，跃层估计只有10%”。（非说不可：事实上，售楼小姐所言极有可能是开发商的“销控”。即有意造成热销假象，为后期的提价作铺垫。同时，也有可能是为了后期销售“楼花”作准备。比如，先是总价较高的跃层户型“滞销”，之后再打电话给欲购而不得的客户，说某某跃层户型的客户要转让房屋，劝欲购客户私下向原购买的客户“意思意思”。而实际上，原购买客户，往往都是“自己人”或开发商找的托儿。）
算完账之后，售楼小姐拿出一张建筑的平面图，递给王小姐。并指着图上朝北的方向，告诉王小姐40平方米户型所在的位置。看到图，王小姐便大发感慨，“看起来密密麻麻的。”对方说，“小户型项目都这样，是建筑结构比较紧凑的缘故。”
随后的事则更让王小姐惊讶，她数了一下图中所示的电梯间，共有四个，即8部电梯。而一层有48户，这就意味着未来每层6个住户共用一部电梯，而整栋楼总共20多层，其拥挤程度，可想而知。
这令“定”完户型之后的颇为兴奋的王小姐，心中凉了半截。（非说不可：电梯的数量和户数的合理配比，是保障生活品质的重要因素。除此之外，王小姐“定”的户型，实际上只是一厢情愿。因为，按照开发商的游戏规则，王小姐在未来是否能买得到房？买得是什么样的房？一切还都是未知数。）
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购房前期务必了解房屋的基本结构
房屋结构是决定房屋质量好坏的重要组成部分，在签订买卖合同前，买受人务必了解房屋的基本结构，在签订合同时，房屋的结构和平面图应当作为合同的附件。必要时买受人可以要求查阅规划管理机关审核批准的设计方案，或者到规划管理机关调查。
经批准的设计方案不能变更
开发商如果对设计文件的任何变更均应通过原设计单位和规划管理部门批准。但是，在实践中开发企业擅自修改规划的事件屡见不鲜，对此，购房者应当予以重视。如果开发企业擅自改变规划，或者擅自给房屋夹层，会给房屋带来安全隐患，“买一层得两层”是很危险的。所以，就上述案例而言，买家应了解其跃层结构是在原先规划中已经确定的，还是开发商更改了原先的设计方案。
包干制收费可能导致业主多付物业费
北京目前销售房屋是按照套内面积计价，房屋售价与公摊没有直接的联系。在此前提下，公共建筑面积越大，生活也就越舒适。但是，物业费交纳是按照建筑面积计算的，如果采用包干制收费，可能要多付物业管理费。
买家量力而行，选择房屋的舒适程度
电梯的多少和房屋造价相关，一般来讲，开发商的设计应能够达到国家标准，但是房屋的价格与性能的比率是不可改变的规律。购房者在选房时，应当根据自己的购买能力确定房屋的配套程度与舒适度。
[时间：13∶00][心情：★★★]
紧临四环，未来可能遭遇噪音干扰
走出售楼处，已经是下午1∶00.看到与售楼处一路之隔的小饭店，记者和王小姐对视一笑，便照直走去。看来肚子在唱空城计的不只一人。街上的尘土依然在风中舞动，但却没来时那么美妙，而是有种催人离去的感觉。
在周边这个为数不多的小饭店中，记者与王小姐二人一边打着牙祭，一边回想着此次购房过程中的点点滴滴。正当想的入神之时，紧临的四环路川流不息、车来车往的景象，打破了这份沉寂。“离四环这么近，将来不会有噪音吧？”王小姐话音将落，现实便回答了她的疑问——一辆货车从四环路经过，并发出较大的声响。
这令王小姐顿时沮丧起来。记者即将提醒，“这个位置离四环较近，而所购房屋距四环还有一定距离，或许会好一点。”
然而，记者的话并未令王小姐高兴起来。看着她满脸疑虑，记者提议到正在施工的项目旁边感受一下。而最终的结果是，在该社区面向四环的一面，隐约能听见四环路上车辆穿行的声音。这令王小姐十分担忧，“这个住宅楼未来建成之后共20多层，比较高，而这栋楼与四环路之间目前并没有任何建筑遮挡。看来入住之后难免会有噪音。”王小姐说。
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临路住宅，防噪措施是关键
随着人们环境意识的增强，环境噪声是人们关注的目标，国家制定了环境噪声标准。用于居住、商业、工业混杂区，白天60，晚间50；用于居住、办公的区域的环境噪声标准为白天55，夜间45.而对于公路两旁的住宅项目，降噪措施非常关键。如果采用天然的林木等隔音，那么，住宅距公路越远越好；如果采用加装隔声网、板等工程技术手段，那么，距离可适当近一些。所以，购房人如果选择购买临近公路的楼盘，前期必须了解该项目的规划设计单位是否已考虑到噪音的防治问题，以及是否已有具体的防噪方案。
[时间：13∶30][心情：★★★]
配套欠缺，社区商业前途未卜
吃完饭后，记者和王小姐在开始寻找公交车站，走了大约十几分钟，才找到608路、31路的公交车车站。而在这十几分钟的路程中，并未看到有商场、银行、邮局等配套设施，直行至到公交车站时，才看到附近有一个京客隆超市。
“这可是周边唯一的配套呀”！记者感慨。王小姐说，“未来那个小区倒是有大型商业”。
根据宣传资料显示，该项目除了3.7万平方米的公寓外，的确还包括7万平方米，集购物、娱乐、餐饮与一体的商业和约5平方米的写字楼。并且，据售楼人员介绍，其商业必将在公寓入住之前开业。届时，公寓的居住者，在家门口便能解决日常消费问题。
对于开发商描绘的美好蓝图，王小姐表示怀疑。在她看来，一个连入住时间都不能保障的开发商，又怎么能够保证未来的商业能满足消费需求呢？
据王小姐介绍，10天前她来该项目看房，并初步确定购买意向。当时，售楼小姐承诺的入住时间是2006年底。而今天在交排号费之前，售楼小姐却说，入住时间改为2007年5月。（非说不可：商家讲究商誉。而当公寓入住时间推迟的同时，商业的命运很难预计。虽然该区域看似缺乏大型商业配套，但品牌商家选址条件非常苛刻，最主要的一条即区域的繁华程度与人气。所以，就该区域目前的成熟度来看，其商业的命运可谓前途未卜。）
除此之外，王小姐最想了解的问题还包括，未来商业是购物中心还是超市；都有哪些娱乐设施；会引进什么样的餐饮；是否有银行、邮局、医疗等生活配套。然而，当他向售楼小姐询问时，对方却是一问三不知。
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注重商业与住宅的合理配比
大型商场设施建造是一回事，运营又是一回事。就目前来看，商业地产市场上不乏失败案例，而失败的原因多是因为后期经营出现问题。事实上，一些高档消费场所与人们生活中的日常消费关系不大。一个居住社区的成熟需要一个时间和过程，不是一蹴而就的。所以，如果是以自用为目的购房，最好选择生活配套比较齐全而且相对成熟的社区。通常情况下，这样的社区，应当包括医疗、保健、商业、银行、教育、邮政以及和生活相关的理发、美容等设施，并正常运营。
除此之外，商业与住宅之间的合理配比亦非常重要。比如，商场、超市的规模有多大？其定位只是满足社区住户的日常消费需求，还是辐射周边区域？区域的人流和消费力如何等等。因为这些因素是决定未来商业能否顺利运营的先决条件。
