由中国国际贸易促进会建设行业分会房地产促进会、中国实用型住宅研究中心、国房地产业协会经济合作委员会、搜房网主办，搜房资讯集团承办、中国指数研究院、中国指数系统协办，中国住宅策划代理机构100强、中国100家主流媒体提供支持的"中国实用居住主张"高峰论坛11月9日在人民大会堂山东厅隆重举行，房地产行业专家、学者、以及来自全国各地、二十多各城市的十多位发展商代表等业界资深人士分别从市场的角度和建筑设计的角度进行专题报告。以下是北京世联房地产顾问有限公司执行董事林蔚女士的精彩发言：
林蔚：大家好，我讲的题目是城市化的居住结构分异，可能听得有点复杂，和我们实用居住不知道怎么挂钩，是这样的，我们前一段受政府相关机构，包括投资机构委托，做了从城市发展、土地利用的角度，对北京市房地产市场做了若干专题的研究，我今天是想把我们研究的心得和成果跟大家分享一下，主要关系到各类住宅的城市空间分布问题。说实话，居住的实用性，除了产品外，就是土地利用，如何高效实现土地利用，实现真正居者有其屋，这不仅影响到一个城市的房地产市场，也影响到城市化建设，城市发展方向，这应该说是很关键的问题。今天在座的除了业界的一些朋友，还有很多是直接投入到房地产开发的开发商，对于开发商来讲，我们这些结论，从市场数据中得到的一些事实，大家可以用来预测房地产发展的走势。比如北京的中心区，未来供需关系将会如何？未来大量的城市建设和热点地区将会发生在什么位置？这都会影响到房地产发展的问题。同时还有一些有趣的现象是在我们研究过程中发现的，这些问题实际有大的宏观背景，这些宏观背景就是北京的城市化建设，因为我们在全国各地大概有60个城市设了顾问，各个城市物业分布会不同，北京市相对成熟的市场可能会对其他的城市建设有一定的指导意义，这也是有一些内容可以和大家分享的原因。
北京是个大都市，大都市的城市化进程的几个阶段和步骤大家可以看一下，通常来讲第一个阶段叫单中心城市，或者城市中心化，紧接着会出现单中心城市的扩张，比如有穷人被迫出去，也有富人主动选择，到郊区扩张，到下一个城市化发展的阶段，比如在日本，20世纪50年代的时候，就出现了大都市化，就是主城和周围的副城围绕在一起共同构成了大型都市，它们是互补，是城市化功能分散这样的关系，北京实际已经处在这样比较关键性的阶段。第四个阶段是都市群或者城市集群。比如巴黎的城市群、伦敦的城市群，比如东京的城市群，都说明了这一点，随着城市化进程的发展，大都市化的下一个阶段就是都市群的形成，大家可以看，比如说东京，现在东京周围有干叶、横滨等四各城市及一些中等城市，目前总人口为3000多万，占全国人口25％。大家也可以看到，我们的环渤海、长三角、珠三角，都有从大都市化向集群化发展的趋势，这也是未来5％的国土面积将会怎么发展，大概就是这样的发展方向。从单中心到大都市到城市群。
我们看看北京处在什么样的阶段，从GDP总量、土地利用效率等指标都告诉我们，目前北京正处在主动郊区化的初试阶段。因为我们也参与了规委的若干研究，发现政府希望城市化建设，引领着我们向大都市化发展。如果大家看了2005年北京城市整体规划，就特别强调了未来发展的趋势。中心城的陈口会被新城疏散。我们现在所谓的中心城，就是四环以内，居住人口650万，按照新的规划，到2006年到550万，这样城市化人口将会疏散到哪去呢？就是新城，像亦庄、通州等，这些城市发展的规律、城市发展的趋势、政府主导的趋势，都会直接影响到房地产市场的发展变化，包括嘉宾谈到的房地产价格问题、分异问题，这都会直接影响到这些问题，这是我们的一个工作背景。目前出现了很多问题，应该是说在北京城市化发展中，也许是必须要出现的问题，当然是有效的引导。
这是我们进行的一些专题演讲之后得到的一些市场事实，拿出来跟大家分享一下。我们看一下商品住房的空间分布，在北京目前的商品住房空间分布有这样的特征，大概四环的范围内，2％的土地面积集中了51％的住宅量，这就是目前的现状，就是中心区的土地是极度被开发的，土地开发强度非常强。这些数据可以看到。现在的研究已经跟以前不太一样了，以前会说几大城区、几大郊区，现在新的研究方式是这样的，叫中心区边缘集团的形成。我刚才给的数字是这样。现在人口占50％，是这样的特征。
刚才王教授也谈到了价格问题，我们看看价格的变化和差异。这是北京市今年上半年1—5月份我们统计出来的，可能跟统计局给的不太一样，因为我们是去掉了经济适用房这部分，应该说相对准确，因为我们公司对所有新开工的房子，从2003年到现在都有跟踪，所以价格应该是比较准确的，我们进行了统计，中心区是这样的价格，因为后三个月上涨又比较快一点，如果统计1—10月份，数字一定比这高。这是大概的一个梯度变化，即便在中心区，价格也有比较大的变化，比如东部地区7000.大家可以关注这个区域，这几乎没有新的大面积供应量可以来开发了。
刚才说了中心区有这么大量的居住人口和居住物业，那么中心区的居住质量如何呢？我发现反映一个城市的土地利用效率也在这里面，中心区平均容积率3.17，边缘集团大家可以看到，中心区开发强度如此之大，交通问题不说了，这是人所共见的问题，我们统计其他的反映居住质量的数据，一些指标都告诉我们，其实中心区的居住质量并不高，为什么？它的人均绿地面积低于北京市的平均水平，它的人均商业设施只有0.5平米，北京是0.75，就是你住在中心区，你平均的福利设施、人均的环境质量是比较差的，这并不好，而且带来了大量城市交通、土地利用效率等等各方面的问题。
我们看看别墅用地，别墅建筑面积占据整个商品住宅供应的20.90％，这也是不公平的现象，从社会资源利用角度来看。
对于外来人口，因为我们受政府机构委托的时候，谈到比较多的外来人口的问题，北京市房地产市场，一直是刚性需求，就是泡沫非常少，也是反映了外来人口的刚性需求。而且有一些数据可以跟大家分享，外籍人口增长比户籍人口增长高7倍，还有外来人口的平均收入要高于户籍人口的平均收入，所以越是高档住房，实际外来人口的购房比例越大，我们自己统计数据告诉我们，大概超过8千的商品房，外来人口，就是没有北京市户籍人口，购房比例超过60％，对于别墅项目，甚至超过了80％、70％。
这个数据也非常重要，住宅供应以增量市场为主，存大市场流动性差。房地产市场发展到一定程度，一定从增量市场走向存量市场，这是个发展规律，我们现在看到，北京市还处在这样的增量市场为主的阶段，这是一手房、二手房的交易量，1比0.22，如果按照比较成熟的房地产发展水平，应该是倒过来，就是80％的二手房流通，加上一部分的新建，我们存在这样的交易量，在中国的大城市来说，北京是最突出的，天津还好得多。二手房市场，或者存量市场，我们还没有真正的启动起来，这就是大家追求新房，所以房地产市场一直上涨，很大原因就是大盘子始终没有真正活跃起来，这也是政策问题，我们应该加强二手房流通，使二手房活跃起来，还是我们增加税，使它更加死气，这是个政策问题。
我们今天谈到了实用住宅，我特别把福利房资料给大家分享一下，可能以前大家都没有太关注。福利房的分布和商品房非常不一样，它主要分布在外围，而且有局部区域集中的现象存在，，中心区只有595万，其他主要集中在外部，而大部分集中在清河，这是政府规划的，但是大家可以看到很多问题存在。
这个数字是购买经济适用房的收入标准。这因的标准是否合理呢？每当政府提到房价过高，其中最重要的举措是推出经济适用房，这样的举措到底是否合理呢？是否适用呢？我们会发现一个问题，6万以下，我们对北京市人均收入比例进行统计，我们现在中位数大概在6万，还不到6万，以为着什么呢？意味着我们界定中低收入6万，占到59％，这就意味着经济适用房的适用人群是城市的主流人群，而非贫困人群。我们每年商品房销售量大概2千万，如果有一半符合经济适用房，那么要有多大量才能满足这些人的居住要求呢？这是比较理想的状态。如果用6万界定，北京59％的人群都适用此标准，就是经济适用房供需严重失衡，这和我们的界定标准有非常重要的关系。各类住房和适用人群实际是错位的。
福利房集中区市政条件差、配套设施不足。我们调查回龙观时就发现，绝大部分，在规划时批的配套设施都没有建，规划指标非常少了，按照上百万平米大规模的住宅建设，我们给到的配套指标已经极小了，但都是待建的，甚至有一些把采用招拍挂方式。这是通行时间的统计，大概超过一个小时。
刚才从商品房的城市空间分布等等谈到的一些问题，下面是一些思考和建议，我们的探讨背景是在北京大的城市化的发展阶段，也许随着城市化的发展，随着新的建设开始，也写问题迎刃而解，只是一些建设性的意见。第一我们看看中心区的住宅是否其需要大规模的建设，这是个很重要的问题，可能会影响到未来的土地供应结构问题，也会影响到开发商在哪取地问题。通过计算，当然我们拿到政府的数据，这是8千万平米，已经批出去的，正在等待建设的这样一个数，存量市场目前大概1.7亿平米，这存量市场包括有效存量无效存量，为什么这样分呢？从50年代到90年代建的供应量，供应量大概占到总的供应量的这样一个比，在北京80年代以前的住房，即便拿到市场流通，流通率也是非常低的，所以我们叫无效存量，把这部分拿去，应该说在住房质量上基本能够保证现在住房要求叫有效存量，这总的数就是19177万，这是什么概念呢？
我刚才说过，目前我们中心区人口650万人，按照规委规划，到2020年需要疏散一部分人口，达到530万，即便按照540万，已经满足了居住需求，如果按照居住标准，人均35平米，540万也足够了。中心区未来建设应该发生在什么方面呢？如果不是大量的住宅建设，应该是无效存量改造掉，刚才我也谈到，中心区2％的面积去聚集了40％的人口居住，你会看到平均的商业设施、绿地面积、医药设施都不太理想，如果中心区不在发生大规模的土地建设、城市建设，或者不再新批大量的土地化，中心区未来建设应该在城市设施的改造。在数据的基础上，实际调整土地供应量后，加大新城、新区的供应，实际是很有效的解决中心区的压力和交通压力等很有效的措施，也是符合我们前面谈到的城市化发展的规律。2005年到8月，我们统计数据大部分还是发生在中心城，这样继续下去，土地利用效率更低，中心区各方面，包括公共设施，压力会更大。当然还有二手市场，刚才说中心区不再发生更大规模的城市建设，新增住宅供应的话，它一个很重要的前提就是我们1.1亿的存量市场必须活起来，并不是说1：0.22这样的交易水平，这必须要通过增量市场来解决这个问题，存量市场必须要活跃起来。
刚才谈到，要保证各类市场协调发展，因为我们在进行专题研究的时候，也访谈了各类城市建设参与者，包括开发商，包括一些专门承建经济适用房的开发商，实际大家都有保留，有的认为经济适用房抑制、影响了商品房的正常发展，同时政府也没有得到税收和土地方面应有的收益。因为这是政策方式，不是市场发展的方式，应该说有一定的问题，我们刚才谈到的，比如目前收入的界定标准就使得永远存在供需不平衡，有可能条配适用房的供求比例，使不同的人居住在不同的房子里，这是比较理想的状态，真正大量中等收入人群，是通过商品房解决的。15％的人会用福利房方式解决，特别是在更低收入的贫困人群里，应该说政府的政策更应该向更低的贫困人口倾斜。我们看到北京廉租房只有一个社区，解决人口只有几百户，其实北京为真正贫困人口做的工作实际并不充分。
这是借鉴国外的经验，住房建设应该采取空间布局分散、建设方式混合的模式，因为时间关系，就不多谈建设模式了。因为国外案例也表明了这一点。在福利房聚集的社区，尽管目前社会问题，比如失业在中国还不是非常的明显，但是我们看到，比如居住条件、设施、交通等等已经是很严重的问题，在国外，也曾经发生了很多的例子，比如英国，英国现在取消了福利房，原因之一就是福利房聚集区经常会导致大量的高犯罪率、犯罪、失业。因为在穷人居住的地方，安全比较差。所以最理想的是混合建设，在土地最开始立项，土地批出来的时候，就把一部分福利房和商品房混合起来。刚才潘会长也谈了，开发商要有一定的责任感，要建一部分的商品房，也要建一部分的福利房，这也是很多城市采用的办法，避免了城市产生更多的贫民窟现象。北京也做了调查，北京广渠门的社区，周围有商品房，也有适用房混合在一起，居住者告诉我们，只要你规划的非常合理，实际之间可以非常融洽的相处，并不是说商品房的客户就是反感或者排斥低收入人群走进，应该还是比较好的，融洽的生活在一起。
还有一个，我们经常谈到轨道驱动、公交驱动，如果开始大规模的新城建设，目前的办法就是一个轨道驱动型，公交轨道驱动和各类区域的选址关系应该怎么样呢？我们研究了北京、上海、深圳，还有香港，有大规模的轨道和公交系统的城市和大规模人口城市，发现从土地利用效率、地价水平、政府的土地收益角度来看，各种社区关系应该是这样，在公交站点，主要是轨道交通，轨道交通站点500米以内，实际不适宜居住，但是是商业选址最佳位置，由于噪音大，居住价值减少，但是商业价值提高。在500到1500米以内，居住价值明显提升，这我们都有跟踪，这一块土地价值提高非常快，甚至高于房价提高，但是有一定的滞后性。所以500到1500米的站点范围，比较适合经济适用房，1500米以外，应该是步行的极限距离以外，基本对于土地价值的影响就会减弱，到了两公里就没有太明显的土地价值的增值，这些规律可以帮助我们进行各类社区的选址。比如低收入人群或者福利房的选址，不宜在非常偏远的地方，可以结合轨道交通、公交交通，可以放在土地价值比较高的地方，比较近的地方可以给商业物业，就是收益型物业。这是结论性的统计。
主要几点建议就是如此，最后应该是总结性的建议，我们刚才遇到的若干问题，比如说怎么解决居者有其屋的问题，目前房地产市场大家都觉得价格过高，有人买不起房子，有的物业出来以后，比如经济适用房有供不应求，集中一个根本性解决方法，应该是尽快启动新城的建设，尽快引领北京城市化建设向大都市化发展，有规模、有效的尽快启动，去分散中心城市的压力，包括去完善它的功能，这是解决目前居住问题、提高土地利用效率比较有效，或者根本性的措施，也是有助于北京城市化建设向更高的阶段发展，这是大概的设想。目前我们正处在这样的阶段，大规模启动新城的建设，实际市场的结论和一些意见，在政府相关部门也有一定的认可，包括他们思考问题也很深，有可能这些建议会产生一些根本性的影响，比如会对未来的土地供应结构产生影响，会对未来政策产生倾斜，会对固定资产有倾向性的投资产生影响，所以一定会对房地产未来的热点区域产生影响，大概是这样，谢谢大家！
