如果按照汤臣一品14万平方米的总面积粗略估算，销售顺利的话汤臣集团可以回款近百亿元。该地块由汤臣集团于1994年协议购买，徐彬承认，拿地价格确实比较便宜。
随着汤臣一品天价开盘，小陆家嘴板块三大滨江豪宅鹏利海景、盛大金磐和汤臣一品的开发商，将开始上演一场降价与否的决战。
从1994年拿地，到2005年天价销售，汤臣一品谜团重重。上周五，汤臣集团董事长徐枫之弟、汤臣集团总经理徐彬在接受《每日经济新闻》专访时给出了部分答案。
11万天价的理由
此前作为“上海最贵公寓”的华府天地，报价5.8万元/平方米，目前成交价45393元/平方米；同为黄浦江畔的“财富海景”二期累计合同均价为4.1万元/平方米；曾宣称售价10万/平方米的“盛大金磐”，有报道称开盘后最高售价不到6万元/平方米。而汤臣一品报出的价格远远高于这些 “天文数字”。
据汤臣集团介绍，汤臣一品三梯一户，全部使用高速电梯，项目从内到外使用的全部都是全球最好的材料。一位工作人员介绍，光厨房用具就投入几百万元。
然而，有看过样板房的业内人士认为，汤臣一品的室内装修与沪上其他豪宅并无多大区别，并不值。
“为何要跟华府天地相比较？”徐彬11月4日在接受《每日经济新闻》采访时强调，汤臣一品处于“中国曼哈顿”小陆家嘴金融贸易区最高级的纯居住地块，“就像古董一样，卖掉了就不会再有”。
他甚至认为，与香港豪宅最高价约30万元/平方米相比，汤臣一品的价格仅三分之一，只能算是中高位。“现在宏观调控，汤臣一品的价格是最低的，日后定会上涨。”
到目前为止，网上房地产显示，汤臣一品销量仍然为零。
徐彬表示，该楼盘将针对重点客户进行特殊营销，比如安排预约。他表示，汤臣一品购房者比较重视品质和隐私，可能买房时不希望被外人看到。
他同样认为，宏观调控对楼市影响很大，预计明年6月前不会有所好转。此外，4栋豪宅中至少有一栋将用作出租。
十月上市的政策之困？
汤臣一品的悬念还在于，早在一年前，业内就开始传其开盘消息，但该楼盘始终保持缄默。今年宏观调控后，业内传言，汤臣一品的预售申请可能难以被通过。
据一位豪宅销售经理介绍，有关方面规定，价格超过3万元/平方米的楼盘，需向上海市房地局申请预售方案审批。不过，该政策在上个月已取消。
“我们的确在七八月时按照要求向上海市房地局申请预售方案审批。后来都通过了，连我们都很惊讶。”徐彬表示，在得到审批后，他们在10月上旬提出预售申请，18天后也即10月29日，预售证到手。
《每日经济新闻》从汤臣集团上市公司9月份的公告中获悉，10月份销售是汤臣集团管理层之前的策略定位。该公告指出，汤臣一品将分批销售，最初一批定于今年第四季度。
不过，到了第四季度，外资购房又有了新政策。国家外汇管理局上海市分局近期下发的《关于境内机构出售境内房地产外汇收入结汇等问题的通知》规定，今后，非居民个人购买本市房产，单笔超过100万美元的境外资金，购房时不能直接将该资金划入开发商账户，须先向外汇局申请报批，待外汇局审批后方可利用该笔资金购买房产。据悉，《通知》已从10月起开始执行。
汤臣一品一套房源售价高达3800万-1.9亿元，且境外客户应该居多。
“客户付200万元定金后，只要支付总房款的20%就可以签约。其余尾款，除了银行贷款之外的钱，要在2个月内支付清楚。”徐彬表示。
汤臣一品是暴利？
如果按照14万平方米的总面积粗略估算，销售顺利的话可以回款近百亿元。然而事实上，该地块是1994年汤臣集团协议购买的，11年前的地价应该非常便宜。
据悉，汤臣一品由一家名为Bonton的公司持有并作为其唯一资产，而汤臣集团和另一家公司分别持有Bonton 80%和20%的股权。今年3月，汤臣集团以1800万美元收购了另一家公司持有的Bonton 20%的股权，从而通过Bonton间接完全持有汤臣一品。按此计算，Bonton全部股权的价格也即汤臣一品，应约7.2亿元人民币。
尽管这只是一个关联交易的粗略价格，但7.2亿元与百亿元的差距，仍让人联想到其中巨大的获利空间。
对此，徐彬表示，汤臣集团很早进入浦东，拿地价格确实比较便宜，但财务成本很高。“当时企业贷款利益13%，利息翻滚，财务成本可想而知。”
目前，汤臣集团在上海的土地储备仍有约2平方公里，包括靠近内环线的25万平方米三八头别墅地块、汤臣高尔夫附近的1.28平方公里二球场地块，以及张江豪园、张江豪庭附近几十万平方米的土地储备。
豪宅开发商决战小陆家嘴
随着汤臣一品的开盘，小陆家嘴地区的豪宅竞争再度升温。
仲量联行中国区董事陈立民在向《每日经济新闻》分析小陆家嘴板块房价走势时认为，到明年底，小陆家嘴板块将出现一次“变迁”。随着金融业的开放，大量外籍人士将“空降”上海，他们将成为陆家嘴高档商品住宅的主要购买者。“这一板块的住宅供应量有限。需求的猛涨，会使明年的供求关系变得紧张。”
或许正是基于和陈立民类似的判断，小陆家嘴板块的三大滨江豪宅鹏利海景、盛大金磐和汤臣一品的开发商，开始上演一场降价与否的决战。
鹏利海景转售为租
“我们不是今年年底不开盘，而是我们不卖了。”日前，在鹏利海景建筑工地现场，一位来自开发商方面的行政人员告诉《每日经济新闻》。
据这位人员介绍，鹏利海景的开发商上海鹏利置业发展有限公司，打算将鹏利海景当作酒店式公寓来经营。“我们为什么一定要卖呢？”
鹏利海景是最后一家未开盘的小陆家嘴板块的三大“滨江豪宅”之一。业内人士指出，它的不开盘，主要是因为目前低迷的楼市，定价过高会影响销售率，定价过低则在利润上又达不到预期目标。
据了解，鹏利海景的营销顾问上海世邦魏理仕物业顾问有限公司，此前也向鹏利海景提出过“以租代售”的建议。
盛大金磐不言降价
盛大金磐是小陆家嘴CBD的首个纯住宅项目，于去年6月份开盘，开盘前曾宣称售价将达10万元/平方米，但开盘后最高售价不到6万元/平方米。目前，网上房地产的统计资料显示，盛大金磐的均价已不到3万元/平方米。
但楼盘销售经理陈先生不认为这是在降价。“降价不降价，这个价的标准如何确定？大家都知道，一楼一价，一房一价。具体的楼层和房型，价格差别很大。而且我们一直卖得很好，现在已经卖了80%.”
价格战短期内不会停
“开发商之间的价格战，短期之内还不会停。”普润地产研究中心主任王水田分析，主要原因是，九十月份以来新盘不断上市，成交量虽有小幅回升，但远远赶不上新盘上市速度，说明目前仍处于供大于求的阶段。
浦东新区房地产研究中心主任李战军也表示，目前市场价格的整体趋势还在向下走，但某些高端楼盘开发商认为其楼盘具有稀缺性，不以降价迎合市场。
对于降价的底线，李战军认为仍“无法确定”。他认为：“这要取决于是否还会出台新的调控政策。若没有，则市场将回暖，价格战也将逐渐停歇；若出台新的政策，那么此前所有降价战将只是一个小小的序幕。”
