对物业服务质量不满等三种类型成纠纷主因；专家认为欠费与业委会缺失有关
专题动机
10月30日，57名业主因长期拒付物业费，并不履行判决，被朝阳法院强制执行，其中16人被处以司法拘留。
这不仅在北京的业主中引起震动，也在关注物业的各界人士中引发讨论。因为欠交物业费不仅在北京大量存在，也成为一个全国性的普遍现象。
欠费只是物业纠纷的一个反映。可以说，物业管理在中国发展的二十余年中，始终在收费与纠纷中前行。本报调查了三种主要的物业纠纷类型，它们各有特点，但又有着相似之处——在业委会等自治机构的缺失之外，业主法律权利的实现也面临诸多难题。
10月31日清晨，舒可心正在开车，手机突然响了，此后铃声不断。
“法院对不交物业费的人强制执行了，这可怎么办。”来电内容基本相同。此前一天的清晨，朝阳法院将57名长期拒付物业费并不履行判决的业主堵在了家里，其中16名仍坚持不履行判决的业主被处以司法拘留。随后，这一消息被多家媒体报道。
打来电话的有北京各个小区的业主，他们或是自己选择拒交物业费，或是对这一强制执行方式持赞同态度。
根据北京市建委小区办的随机抽样调查，去年北京市商品房小区的物业费缴纳率不超过65%；北京物业管理商会的调查数据则显示，在回迁房小区，这一数字甚至不足三成。
“业主们没有意识到，欠费行为不仅仅是对物业公司不利，更是损害社区缴费业主的利益。”在过去的几年里，舒可心活跃在北京的几十个社区中。从一个积极维权的普通业主到一个小区的业主管理委员会，再到现在的中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组的研究员，他希望树立起更为公平合理的维权环境，同时也希望改变人们的观念。
变色的“保姆”
“物业公司往往把自己定位为一个‘管理者’，而业主则希望物业公司能提供全心全意的服务。”
1993年，舒可心获得了一个新的身份———“业主”，开始同物业公司，而不是房管局打交道。这在当时的北京，还属于少数人。
1981年3月10日，我国内地第一家物业管理公司在深圳产生。
“物业管理从收费第一天起，不可避免会产生纠纷。”舒可心认为。
在他看来，相对于房地产市场的成熟，物业公司跟不上发展速度，因为人员培训需要很长的时间，矛盾和纠纷由此产生。
房地产业发展初期，开发商与物业往往合二为一，开发商成立自己的物业管理部提供物业管理服务。20世纪90年代以后，物业管理作为一个行业逐步发展，但真正市场的竞争与运作、发展的格局远没有形成。
这一时期，物业管理公司的服务处于学习上升阶段，大量物业管理人员未有物业管理上岗证，专业水平普遍不高。不少物业管理公司的服务没有按照物业管理合同提供服务。业主发现，以“保姆”角色出现的物业公司，并没有像最初想象的那么温顺合意。
“物业公司往往把自己定位为一个‘管理者’，而业主则希望物业公司能提供全心全意的服务。”和谐社区发展中心理事长蔡若焱说。
“作为商业机构，物业公司必然以利益最大化为目标。随着物业公司和业主各自的定位越来越明晰，利益之争也就不可避免。”
物业纠纷种种
物业管理的服务质量与收费不符，社区共有财产权属、管理、收益等问题不明，是物业纠纷的三大类型
尽管对物业并不满意，但舒可心自己走上维权的道路，却是在1999年以后。
这一年，他又在北京朝阳园小区买了一套房子，房价比第一套房子贵了一倍多。在此前后，房地产热也带来了物业纠纷大量出现。
“我开始维权也只是因为我们家墙的缝太大。”曾是个成功商人的舒可心成了小区维权的积极分子———挂标语、小区游行，闹房产会。也有其他业主选择了拒交物业费的方式。
开发商遗留问题导致纠纷，成为物业纠纷的主要原因之一。北京市消协对市内100个居住小区和99个物业管理公司进行的随机抽样调查显示，此类问题占到小区物业管理纠纷的80%以上，更多则表现在自开发商对规划任意更改、房屋工程出现质量等问题。
“开发商遗留下问题，业主想直接与之沟通问题较难，物业公司就替开发商背了黑锅。”舒可心说。他认为，开发商遗留问题，物业管理的服务质量与收费不符，社区共有财产权属、管理、收益等问题不明，是物业纠纷的三大类型。
在进行“社区治理”研究时，舒可心曾走访北京57个小区，发现其中有36个小区因共有财产侵权出现纠纷（占63%），其中严重和比较严重的有31个（占有纠纷小区的86%）。他形容此状态为房地产物权领域内的“春秋战国时代”。
这些共有物权包括没有独立产权证的会所、公建用房、地下停车库等；也包括有发布广告价值的楼内通道、电梯间等共用走廊、通道和空间等。纠纷各方都关注那些能够有收益的财产，而那些不能产生收益的共有财产又都被各方推脱管理、监督责任。
歌手朱明瑛与建国物业纠纷案被舒可心视为一种“特例”。“这个案子和其他的纠纷不同，我们追求的是程序正义。”舒可心同时是朱明瑛一案的代理人。他认为，建国物业公司的入驻，未经法定的业主大会讨论及三分之二以上有投票权业主的同意，业主委员会背着业主大会聘请物业公司，程序上是非法的。
他认为，此案中，物业公司服务的好坏并不重要，主因在于程序与《物业管理条例》不符。一审败诉的朱明瑛不服判决，已决定上诉。
欠费：惟一的方式？
调查显示，56.63%业主解决问题时选择“拒交物业费”
在线调查显示，在回答“如果您对小区的物业公司的服务不满，您会采取什么方式解决？”时，56.63%（总票数6094）的业主选择“拒交物业费”。
“很多人都认为，拒交物业费是表达他们对物业不满的惟一方式。”舒可心说，但这实际上损害的是其他业主的利益。
“业主缴物业费，其行为本质不是一种购买物业服务的消费行为，而是在履行社区业主的公共约定。”
北京市建委小区办副主任邹劲松曾就物业服务问题发表看法，认为这包括两个方面：一是物业公司自身的问题，如企业管理、员工培训等；二是业主自身对业主公约的遵守等问题。
惠能物业似海怡家项目管理处物业部经理高建国认为，目前许多业主对物业存在认识误区，把物业当成原来单位的行政科，什么事都要找物业，但实际上物业公司只是提供一种服务，没有强制措施，也不是什么事情都可以做到的。
舒可心说，很多业主拖欠物业费与小区没有业委会有关，因为两者的矛盾中间缺少一个代表组织来予以解决。
所以，没有业主大会和业主委员会，解决业主与物业公司的矛盾也就无从谈起。“最简单的例子，业主可以要求物业公司财务公开，但是单个业主没有资格去公司查账。只有业主委员会有资格去核实物业公司财务。”
缺席的业委会
业主就是不选，嫌麻烦，并且总以为，业主委员是个管理者
“我在1999年的时候就决定不惜一切代价成立业主委员会。”舒可心说，当时的中国社会绝大多数人都还不知道什么是业主委员会。由于朝阳园里的许多业主都有留学背景，所以很早对社区的民主特性就有清晰的认识。
“不过那时候阻力特别大，来自方方面面的，物业公司、房产商，甚至政府方面都存在着阻力。”舒可心当时使尽手段，甚至上门送礼，“最后只好吓唬他们。”2001年，朝阳园业主委员会得以成立，前后共经历了18个月。
如今，成立业主委员会的外部环境已得到完全扭转，《物业条例管理》规定，凡社区入住过半的就要成立业委会；凡从第一个业主入住社区计起的两年后，必须成立业委会。舒可心说，“现在成立一个业委会只要两三个月。”
但是，现实情况不容乐观。目前北京共有2900多个物业管理区域，其中成立业主委员会的只有400多个。
当业主需要同物业公司展开维权时，业委会缺席了。
在他看来，造成业委会缺席困境的原因是，中国长久以来没有民主生活的习惯。“业主就是不选，嫌麻烦，并且总以为，业主委员是个管理者。但其实业主委员只是社区的公仆。”
岳礼玲，中国政法大学教授，是世纪城翠叠园的维权积极分子，她很理解业主不愿选业委会的心情，“对于西方国家，这是他们的生活方式，成本支出是正常的。而中国人的生活中从来没有这些内容。这就成了额外的成本支出。”
还有中国人的“搭便车”心理也是业委会缺席的原因之一，舒可心说，“业主最好由他人来维权，自己到时坐享其成。”
不过整体情况还是有所好转。舒可心每天乐此不疲地奔跑在各个社区，“我希望看到变化。只要有一个人被我说服了，我就很高兴。”
