由中国国际贸易促进会建设行业分会房地产促进会、中国实用型住宅研究中心、国房地产业协会经济合作委员会、搜房网主办，搜房资讯集团承办、中国指数研究院、中国指数系统协办，中国住宅策划代理机构100强、中国100家主流媒体提供支持的"中国实用居住主张"高峰论坛11月9日在人民大会堂山东厅隆重举行，房地产行业专家、学者、以及来自全国各地、二十多各城市的十多位发展商代表等业界资深人士分别从市场的角度和建筑设计的角度进行专题报告。以下是中国房地产业协会副会长潘其源先生的精彩发言：
潘其源：各位来宾，各位代表，各位媒体记者同志们，2005—2006中国实用居住高峰论坛在人民大会堂召开，我代表中国房地产业协会表示衷心的祝贺！因为各位专家、各位企业家、各位媒体、记者忙着会议，对会议给予了大力支持，表示诚挚的感谢。我们这个会是在当地十六届五中全会召开以后的大好形势下召开的，五中全会提出了十一五计划，就是在过五年，国民经济再翻一番，同时提出了要更加坚决的创新发展，给了一个指标，跟绿色指标有关，降低能耗20％，还提出了建立和谐社会，还提出了建立新型的农村，还提出了城乡协调发展，促进城市化等等，这一切对我们从事房地产业的人士是莫大的鼓舞。
大家知道，城市化将进一步加快步伐发展，这是十六届五中全会提出的一个指标，当前我们城市发展是40.53％，有的统计还要多一点，我们再过五年后，提出城市化大概要到50％以上，这城市化是什么概念呢？最主要的指标就是农民工要变成城市职工这样的数字，这是它的主要指标，要达到50％以上，就决定了中国房地产业仍然要持续、健康、快速发展，我强调是快速，为什么快速呢？你增加一户，就得增加80到100平米一套的房子，你增加这么多户，城市化要加速发展，就要建大量的住宅来居住，将来我们要拆迁的住房，根据发展，结婚户的增多，也要住房，还有外国企业、中国企业、各个城市的定居都需要住房，不单需要住房，还需要住房的配套，商业用房等等也要大量建设，这是十六届五中全会提出的房地产发展的主要因素。在这样大好形势下，我们来开这个会，这个会议的中心就是中国实用居住，我觉得我们肖总和莫总画龙点睛，正好点到了眼睛，实用居住是我们房地产业的眼睛，是重点的重点，为什么这样说呢？实用型居住，无论是建豪华住宅也好，中低住宅也好，都有实用的问题。在二十年前我们提出经济适用美观，现在要突出实用居住这个重点，应该说是画龙点睛的一笔。今天提出这个问题就是因为是发展的需要，从实践中总结出来的。有的豪华住宅厅建60平米，有的有40平米、50平米，这不是浪费吗，这不实用，在设计住居上不实用，有的建个别墅有五套卫生间，楼下三个，二层两个，你建这么多卫生间有什么用啊？表现你的豪华不要用在卫生间上啊，这也不实用。居室前几年提倡越大越好，一间也是三四十平米，实际也没有必要，建二十平米、二十五平米就够了，你主居室一般十五到二十平米就算高级了，你建那么大实际也没有用。所以实用是房地产业的核心的核心。今天我还要讲一个客体，我想讲讲我们家乡中低收入的住宅问题，这也是主要的问题。
大家知道，我们提出的住宅政策在二十年前就提出来了，我在房改室的时候，79年我进入的房改室，当时一直搞住宅建设、房地产开发，在这样的情况下我们建立住宅应该是什么样子、什么模式的，当时提出住宅的总政策是高中低三档就要建，但是以中低为主，因为中国的中低阶层相当大，是高中低都以中为主，你高档也要有，一点不建也不对，有的外国企业进来，都要高档的，你没有也不行，得适应市场的需要，所以高中低三档住宅都要建，都要发展，但是以中低档为主，高中低、大中小三个套型都要发展，但以中小套型为主，满足中小套型为主也是满足中低收入者的居住需要，满足了中低收入者的需要后，也满足了中国全民的需要，为什么？你高收入的可以买商品房，中低发展起来，就解决了中国人的居住问题。今后解决好中低收入家庭的居住问题，尤其解决好中低收入家庭的住宅政策，这是城市社会稳定发展的中大基石，所以我们要发展还得稳定，光发展不稳定，那也不行，稳定了才能搞和平建设，和平建设才能使国家强大，国家强大才不受欺负，中低住宅建设好，解决了中低收入的住宅问题，这是我们在市场经济条件下，是社会稳定的中大基石，同时也是关系到房改成败的关键问题。
一是城市化健康推进的关键问题，人民居住条件的改善及构建社会主义的和谐社会，也是一个关键问题，我解释一下，为什么中低收入的住宅跟房改成败关系这么大？大家知道，我们从80年就开始，那时候开第一次全国房地产会议的时候，就提出了住房制度要改革，改革了25年，这25年中，从国家的福利制，就是实物分配发展到现在的货币分配、工资分配，这应该是很大的进步，现在95％以上买房者都是个人买，这样就不像从前一样，跟单位买房分给住户不一样了，在这样的情况下，应该说房改的成败就是关键问题了，房改经过25年的发展，取得了伟大成就，它是我们房地产业发展的伟大的动力，这大家也都知道，现在有的人说有泡沫啊、泡沫经济啊、过热啊，这因为个人买房、单位买房，这样不会产生大的泡沫，也不会有过热的现象。当然局部地区有过热，但是从全国来说，不宜产生过热。但是房改也存在一些问题，1998年开了第四次全国房改会议，会议提出了要停止住宅福利性的分配，就是停止了实物分配，不再分配住宅了，同时提出要实行货币化分配，货币工资分配，就是职工要买房，我给你20万，再加上自己一部分钱买上房子，有的给不起20万，打到工资里，你原来是一千，现在给你两千，原来两千给你三千，加到工资里，这是货币工资分配，这提的方向完全是对的，但是里头有一点问题，就是有些全民所有制的生产企业，因为效益不好，没有提高工资，也没有给他一次性买房的钱，这样有些穷单位都没有落实货币工资分配这一政策，像北京的工资，有些人干了三十年都没有买到一套房子，一轻、二轻全民所有制的单位都有类似的问题，因为他们工人多，拿不出这么多钱，存在这样的问题，也还是有住房困难的住户，所以应该多建中低收入住房来解决这些住不起房的人。
当时也提出多建经济适用房和廉租屋的办法来解决这个问题，政府贴一部分钱来给老百姓，是这样的政策。但是这一政策并没有全部落实，在城市当中，建经济适用房、廉租房的很少，几百个城市中都很少，有的城市建了，但是建的也不多，北京市是最好的，建了两个大的经济适用房区，一个天通苑，一般回龙观，但是占的比重也不多，应该说解决这个问题要通过房改。第二是城市化的问题，要是不解决中低收入住宅，就难以解决，农民工进城需要住房，与房改要配套。据统计，一个人进城要花好多钱，那进这么多户，花的钱更多，这样进城再加住房、加配套加其他的，比如交通等各方面，国家要花很多钱，我们现在城镇人口52500万，占总人口的40.53％，城镇化就是50％了，城镇人口就是67200万，比现在增加1亿3700万，一个家庭80到100平米计算一套住宅，10年就需要建住宅44亿平米，这数字相当大，4900个家庭要解决住宅问题国家得投入大量资金。平均每年要建4.4亿平米，不大力发展中低收入家庭住宅，就不能实现城镇化，更看不到改善人民居住条件，这样会引起不稳定，也会影响着构建和谐社会。从以上情况看，解决中低收入家庭的住房问题，是十分艰巨的，也可以说，解决中低收入家庭住房问题，任务是任重道远，原因有三个方面，第一部分城市房地产市场供应结构不合理，适应中低收入家庭购买和租赁的中低价位住宅严重不足。
我在我们建设处老干部区发言，我们的齐书记说，我也买不起房，一个书记他买不起房，那么中低收入家庭更买不起了，所以从这要想办法解决这个问题。严重供应不足是个原因。第二，国家城镇住房的保障政策没有真正落实。城镇保障制度制定了，但是没有很好落实，推进慢，大大滞后也是一个原因，还有资金不足、执行不坚决，这也是经济适用房和廉租屋建设发展慢的问题，像河北省好多地方得没有建经济适用房。第三，有些房地产开发企业不愿意建经济适用房，不愿意建廉租屋，它认为利润低，不划算，房地产企业也存在一部分社会责任，好的坏的一块建，利大利小一块建，应该这样，不能挑肥拣瘦。因为开发企业认识的不太透彻，不愿意承担社会责任，有很多抵制经济适用房和廉租屋建设，这也是个问题。关于今后如何解决中低收入家庭的住房问题，我准备提以下七点意见，第一要大力加强各级政府的住房保证职能，建立工作的推进机制，第二要落实实现住房保证的政策，落实现行的住房保证政策，房改政策都喊出去了，应该要落实。要加强经济适用房的建设和管理，这也是很重要，因为经济适用房一开始盖，有的高收入者买了，这不行，要真正控制加强管理。第三要逐步扩大廉租房的建设，要大力开展开辟租赁市场。
好多国家，包括发达的国家，租赁市场是一大块，销售市场占一大块，越往后发展，租赁市场越大，销售市场越小，美国就是这样。所以要大力开辟租赁市场，搞好租赁服务，把廉租房搞大搞活，这样才能解决农民工进城的住房，你廉租屋价格不能太高，高了不行，温家宝同志去年经济会议上提了，住不起房子的人要给补贴，你给他补贴也是一个事，你价格低一点不也就可以住了吗，这样薄利多销。第四进一步健全住宅保证体系，要大力发展政策性的住房金融，是完善财政、税收支持政策，土地配套政策也要跟上，第五，大力发展集资合作建房，发挥单位作用。比如单位有一块地，它要建房，它不知道怎么建，你给他明确说，你要合作集资建设，我给你减水费等，土地出让金给你省了，如果你不明确这个政策它不建啊，这应该大力提倡，还有廉租屋也是这样，要大力提倡建就能建起来。比如说发展住宅合作社，我记得在国务院法改办的时候，指定了一个住宅合作社的办法，里面有见面污水费等，但是因为我病了一场，就没有接上，三年后就不提倡了，你住房合作社不提倡也少了一块，因为北京很多郊县都有住房合作社，天津都搞住宅合作社搞的很好，它的房子只卖800元一平米，房子都是也都挺好，为什么不发展呢？瑞典住宅合作社搞的很好啊，主要它们把税收大部分用在这方面，搞的很好。
我们也应该大力提倡集资合作建房和大力发展住房合作社，这也解决了一部分中低收入者的住房问题。第六个，要多建节能身地、节材环保型的绿色住宅。我们今年6月6日在山东德州开了一个绿色住宅的会议，主要推广太阳能的大企业，它们把德州市，连路灯都布置上太阳能，建设的挺好，大家知道太阳能是节能主要的措施，太阳能不用煤、石油等能源，就是太阳吸收进来。节能省地、节材环保的住宅是我们发展的方向，当时我们会上提出来，今后要多建节能省地、节材环保的住宅，当时会长也总结了，从今天开始，我们进入一个新时代，这个新时代就是节能省地、节材环保的建设绿色住宅的新时代，从今年6月6日转入新时代了，现在大家也在积极行动建绿色住宅，胡锦涛也讲过，温家宝也讲过节能省地节材环保的问题，这已经排到议事日程了，先进国家比我们国家少30％的能耗，从这方面看，节能省地环保这是我们今后时代的任务。
第七，要真正降低房价，使中低收入家庭能买得起房，这样建议政府要痛下决心，是建议，不一定实现得了，从有关住房房价的土地金融等方面，进行配套的体制改革，还得改革。大家知道，在86年以前没有国家土地局，是农业资源部管土地，建设部管城市规划区域的土地，那时候提出土地有偿使用政策，当时实际给港商一部分土地，港商提出我要60％在香港卖，我要40％的在深圳卖，这样回笼发展，这放水养鱼，这样滚动发展，这样十年后成为大城市，三十年后成为现代化的特大城市，这就是以土地有偿使用来发展的，当然也有很多的国家政策和国家投入。我考虑，能不能建议恢复由建设部和规划部来解决土地政策，因为有两家，这样比较客观，国务院看谁对来拍板。据有的专家说，土地这二十年涨了十倍价格，这十倍价格都打入房价上了，这房价肯定要提高了，你土地土让金打进去了，配套设施打进去了，从建设部，如果土地政策在变一下，那么建设部会合理利用、节约利用、精打细算来实用这个土地，这样对我们节约土地、降低房价都是有好处的。再一个，实用土地出让金办法也是一项改革，但是这改革就收土地实用费地租，不是五十年、七十年的地价一次收过来，是一年一年收的，马克斯说过土地实用费就是地租，这样每年收100多个亿用于基础设施建设、配套建设，这一块也不耽误房价了，房价不就降下来了吗，这是我的想法，如果国家在机构上做一些适当的调整，我想房价会大降价。
第二个问题，以公积金为基础，成立房地产业银行或者住宅银行，这样老百姓就可以免息贷款，金融这一块也是大的问题，你搞好了以后，对房地产业发展好，现在可以考虑个住宅银行或者房地产业银行，这样它就知道哪一块房地产要发展，就支持贷款，老百姓买房也可以低息贷款，也可以无息，这样就灵活多了，现在很多国家都有住宅银行。土地租金制这一块，就把土地建设费这一块省下来，这样才能真正从实质上降低房价，现在实际每年都在涨房价，为什么？供不应求吗。你要从根本上解决这些问题。
最后，让我们共同努力，改革创新，为改善居民的住房条件做出更大的贡献。预祝会议成功，谢谢大家！
