买房前一定看清“五证” 选户型关键是挑厨卫 选准好区域以后再进行投资。随着“金九银十”所带来的新一轮小户型的入市高潮，工薪阶层将如何进行小户型的挑选和预估它未来的升值潜力呢？为了解决人们购房时的这些困惑，本报请来了北京市裕发东瑞房地产开发有限公司的策划部经理焦杰，就京城小户型市场现状、工薪阶层如何挑选小户型等问题与读者进行了交流。
读者：请您分析一下近期京城小户型销售及放量的基本情况。
焦杰：小户型因为总价低，一直处于放量热销的局面。以今年秋季房展会的参展项目为例，非常空间、葵花社、CBD传奇、银钻公寓、花园公寓等主打小户型的项目，都取得了良好的销售业绩。与此同时，规模为50万平方米的小户型项目明天第一城火爆开盘，当日即销出350套。此外，工体3号、56号公寓、中天国际公寓等一些新的小户型项目也将相继入市。对于京城小户型放量情况，我的判断是，纯粹的小户型项目与一些综合社区的小户型产品构成了今年小户型的供应量，其总体供应在400万平方米左右。
其他区各有各热点
读者：那么其他区域的小户型放量情况呢？
焦杰：其他区域内的小户型项目不像东部区域这样扎堆儿，而是散落在区域内不同方位。像花园路上的花园公寓主打建筑面积为42平方米至100平方米的一居室、二居室的小户型，开发商在10月份才进行摇号选购，但此前已有1000多位购房人排号。位于亚北地区的明天第一城，主打38平方米至85平方米的小户型，这个项目在开盘前推出1000多张“明天卡”，竟引起几千人排队前去抢购。从价格来看，这些项目由于所在地理位置的不同、装修标准的差异以及定位人群的不同，其价格也从5000元/平方米到1万多元/平方米不等。
想买房一定看“五证”
读者：购房人如果决定购买小户型，首要的选择依据是什么？
焦杰：很简单，购房者首先要看一看所选项目的“五证”。即：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《北京市商品房预售许可证》。有了这五个证才能说明这个项目所售房屋的产权、规划以及买卖手续是合法的，才能做到真正没有后顾之忧。
五特点最引人关注
读者：小户型住宅有哪些吸引人的特点呢？
焦杰：我总结了一下，大致有五点。首先，第一次置业选择小户型的购房者大多积蓄不多，小户型总价不高是最吸引他们的。首期不过十几万元，月供不超过2000多元，还款压力小。
第二，小户型具有投资起点低、市场换手率高、求租需求量大、成熟产品紧缺等特点，二次置业如果有了更大面积的房子，那首次置业的小户型和大户型相比，更容易出租或转卖出去。而且，相对于其他投资产品来说，投资小户型的风险更小、收益更稳定。再有，小户型楼盘的位置大多靠近市中心，有利于物业的增值。
第三，选择购买小户型代替租房的人越来越多。小户型的最小面积只有四五十平方米，月供和租房的费用相差无几，但是感觉却截然不同。不管多小，好歹也算自己的产业，以后还可以用来投资。
第四，简洁舒适、经济实用是现代都市年轻人对私人生活空间的理解。从某种意义上说，小户型只要设计合理，面积缩小但功能不减，具有完全独立的厨卫设计，甚至好的户型还考虑到洗衣机位、衣帽间等细节。这些都可以烘托出高质量的生活氛围。
第五，年轻人大多还在事业上打拼，对住宅的要求首先是便捷性，其中包括交通的便捷、商业的便捷以及休闲的便捷。简而言之，就是能够将工作与生活迅速地切换。而小户型正是“麻雀虽小五脏俱全”，尽管是小户型，但社区中同样拥有会所、游泳池、咖啡厅、健身室、酒吧等一系列时尚配套。
新开盘东部成热点
读者：近期开盘的小户型项目有哪些？
焦杰：近期东部地区几乎成了小户型的天下。日前，沿海赛洛城开盘；国美第一城三期对户型进行全方位“瘦身”的同时，增大了一、二居等小面积产品所占的比重；米兰阳光于上半年推出面积60平方米至120平方米的小户型。与此同时，东恒时代二期、后现代城、珠江帝景、苹果社区等都在热销中。我发现这些项目有一个共同特点，那就是都有较大量的小户型，或者直接以小户型为主打产品，并且距离CBD不远，都借“CBD”这张牌造势。
挑户型关键看厨卫
读者：购买小户型前，我们应该注意哪些问题呢？
焦杰：由于小户型总价低，而且对于大多数自住的客户来说，小户型只是一个过渡性产品。一旦今后有了更大、更舒适的房子后，小户型还可以租售，因此小户型对于开发来说是最不愁卖的产品。也正因为如此，有些开发商不会花太多时间去合理布局小户型，卖得好不一定住得好的现象较为普遍。从我所接触的一些小户型来说，小户型设计最容易出现不合理的地方主要在厨房、卫生间的格局方面。而且，有的户型还没有厨房，为业主或承租人带来生活上的不便。更值得警惕的是，有相当一部分小户型住宅并不适合居住，它们中有的是由烂尾楼改头换面的，采光、通风条件较差。有的甚至全天日照都不超过一小时，或者它的朝向过于单一。还有的房则属于在大型住宅小区的开发过程中，产生的一些低价值的附属产品。因此，小户型虽然在产品形态上走俏，但购房人仍然需要擦亮眼睛，淘出最宜居的小户型。
天气凉精算供暖费
读者：购房人应该注意哪些方面，才能挑选到满意的小户型？
焦杰：除了位置、交通、配套、价格等因素外，现在购买小户型，购房人需要认真了解供暖费用的计算方式。现在天气在一天天地转凉，渐渐进入冬季。冬季供暖也开始引起人们的重视。小区的供暖方式将是一个值得考虑的问题。不同的供暖方式，采暖的成本也不同，有的多有的少。差别较大但各有优势，希望购房者量力而行。如果入住后使您的经济负担加重，这样的项目还是希望您再多考虑考虑。
论投资看准好区域
读者：您刚才一直提到小户型非常适合投资，在这方面购房人或者说是投资者应该注意哪些呢？
焦杰：这一点很重要，对于购房后打算出租的投资者来说，要了解购房区域内的租金水平。与此同时，除了对周边产品的现在状况进行考察衡量外，还必须思考这样一个问题——“将来究竟什么样的人会租我的房子？”在看到目前市场状况的同时，还必须了解潜在的供应量，了解租赁市场的竞争状况。如果潜在供应小，对于现有的投资者来说是个利好；如果潜在的同类产品供应很大，那么投资者的风险就会增加。
众所周知，在租赁市场上，同一区域不同档次、不同品质的新房租金相差较大。而随着时间的推移，租金的区域特征会越来越明显，产品差异性越来越小，同一区域的房租水平也相差不远。因此，小户型尤其是豪宅小户型的投资者应好好考虑。更为重要的是，作为投资者最容易受到政策影响。所以在政策不鼓励投资和投机性购房的时候，购房人更应该三思。另外，对于纯自住的购房人来说，居住舒适度是首先应考虑的问题。而如果投资者过多，项目的整体环境和品质就比较难以保证，因此购房人在决定购买小户型之前，还应尽量多了解这些信息，为自己创造一个安全、舒适的环境。
