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2017制度与政策预习班讲义:地产交易管理重点知识及典型习题

2017-03-10 10:33   来源: 建设工程教育网整理 字体: 打印 收藏

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  第六章房地产交易管理制度与政策重点知识及典型习题

  掌握房地产交易的基本制度、手续费;房地产转让的概念、分类、条件、程序、转让合同;以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让;以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让;已购公有住房和经济适用住房上市的规定;商品房预售的概念、条件、商品房预售许可、商品房预售合同登记备案。

  掌握商品房现售、商品房销售代理、销售中禁止的行为;商品房买卖合同;商品房屋租赁;房地产抵押的概念、抵押条件;抵押的一般规定;房地产抵押合同;房地产抵押、抵押登记;最高额抵押权;房地产抵押的效力;房地产抵押权的实现。

  【2016年试题】某房地产开发企业预售一套建筑面积100㎡的商品住宅,单价为1万元/㎡.购房合同对面积误差未作约定。经实测房屋建筑面积为105㎡,买受人实际应付购房款()万元。

  A.100

  B.101

  C.103

  D.105

  【正确答案】C

  【答案解析】本题考查的是商品房买卖合同。按套内建筑面积计价,面积误差比绝对值超过3%时,买受人有权解除合同。买受人不退房的,实测面积大于预测面积时,面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担,产权归买受人。参见教材P115。

  【2016年试题】房屋租赁合同约定的租赁期限依法不得超过()年。

  A.5

  B.10

  C.15

  D.20

  【正确答案】D

  【答案解析】本题考查的是商品房屋租赁合同。《合同法》规定,租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效。参见教材P118。

  【2016年试题】根据《物权法》,下列财产中,可以设定抵押的是()。

  A.国有土地所有权

  B.村办企业的厂房

  C.集体土地所有权

  D.被查封的房屋

  【正确答案】B

  【答案解析】本题考查的是房地产抵押的条件。土地所有权不得抵押;被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产不得设定抵押权。参见教材P122。

  【2016年试题】根据《城市房地产管理法》,房地产交易的形式有()。

  A.房地产出让

  B.房地产转让

  C.房地产抵押

  D.土地划拨

  E.房屋租赁

  【正确答案】BCE

  【答案解析】本题考查的是房地产交易管理的概念和原则。1994年7月5日颁布的《城市房地产管理法》规定,房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。参见教材P102。

  【2016年试题】根据《城市房地产转让管理规定》,下列房地产中,不得转让的有()。

  A.已抵押的

  B.已查封的

  C.未取得房屋权属证书的

  D.土地是划拨方式取得的

  E.未取得土地使用权证书的

  【正确答案】BCE

  【答案解析】本题考查的是房地产转让的条件。《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》规定下列房地产不得转让:(1)达不到下列条件的房地产不得转让。①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的,按照土地使用权出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,应完成开发投资总额的25%以上;②属于成片开发的,形成工业用地或者其他建设用地条件;③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书

  (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。(3)依法收回土地使用权的。(4)共有房地产,未经其他共有人书面同意的。(5)权属有争议的。(6)未依法进行登记领取权属证书的。(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。参见教材P106。

  【2015年试题】房地产转让当事人申报的成交价格明显低于正常市场价格的,应以()作为缴纳税费的依据。

  A.重置价格

  B.实际价格

  C.评估价格

  D.挂牌价格

  【正确答案】C

  【答案解析】本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的,以评估价格作为缴纳税费的依据。参见教材P102。

  【2015年试题】《商品房屋租赁管理办法》规定,房屋租赁合同期内,出租人不得()。

  A.转让该房屋

  B.单方面提高租金水平

  C.抵押该房屋

  D.与承租人协议变更合同

  【正确答案】B

  【答案解析】本题考查的是商品房屋租赁合同。《商品房屋租赁管理办法》中规定,房屋租赁合同期内,出租人不得单方面随意提高租金水平。参见教材P118。

  【2015年试题】抵押人为抵押的房地产投保,在抵押期间,保险赔偿的第一受益人是()。

  A.抵押人

  B.继承人

  C.担保人

  D.抵押权人

  【正确答案】D

  【答案解析】本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押当事人约定对抵押房地产保险的,由抵押人为抵押的房地产投保,保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的,抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间,抵押权人为保险赔偿的第一受益人。参见教材P123。

  【2015年试题】商品房屋租赁期间内,不影响房屋租赁合同继续有效的情形是()。

  A.房屋抵押

  B.房屋继承

  C.变更房屋用途

  D.房屋买卖

  E.经出租人同意转租房屋

  【正确答案】ABDE

  【答案解析】本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁期间,原租赁关系不受抵押权的影响;因赠予、析产、继承或者买卖转让房屋的,原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间内死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的,应当在出售前合理期限内通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买权。参见教材P119。

  【2015年试题】王某将写字楼先后抵押给三家银行,到期不能偿还贷款,关于优先受偿顺序的说法,错误的有()。

  A.按贷款发放的先后顺序

  B.按贷款数额的大小顺序

  C.按各银行起诉的先后顺序

  D.按贷款合同签订的先后顺序

  E.按房地产抵押登记的先后顺序

  【正确答案】ABCD

  【答案解析】本题考查的是房地产抵押权的实现。依据《物权法》的规定,同一房地产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿:抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿;抵押权已登记的先于未登记的受偿;抵押权未登记的,按照债权比例清偿。参见教材P127。

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