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　　第六章房地产交易管理制度与政策重点知识及典型习题

　　掌握房地产交易的基本制度、手续费；房地产转让的概念、分类、条件、程序、转让合同；以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让；以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让；已购公有住房和经济适用住房上市的规定；商品房预售的概念、条件、商品房预售许可、商品房预售合同登记备案。

　　掌握商品房现售、商品房销售代理、销售中禁止的行为；商品房买卖合同；商品房屋租赁；房地产抵押的概念、抵押条件；抵押的一般规定；房地产抵押合同；房地产抵押、抵押登记；最高额抵押权；房地产抵押的效力；房地产抵押权的实现。

　　【2016年试题】某房地产开发企业预售一套建筑面积100㎡的商品住宅，单价为1万元/㎡.购房合同对面积误差未作约定。经实测房屋建筑面积为105㎡，买受人实际应付购房款（）万元。

　　A.100

　　B.101

　　C.103

　　D.105

　　【正确答案】C

　　【答案解析】本题考查的是商品房买卖合同。按套内建筑面积计价，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。参见教材P115。

　　【2016年试题】房屋租赁合同约定的租赁期限依法不得超过（）年。

　　A.5

　　B.10

　　C.15

　　D.20

　　【正确答案】D

　　【答案解析】本题考查的是商品房屋租赁合同。《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。参见教材P118。

　　【2016年试题】根据《物权法》，下列财产中，可以设定抵押的是（）。

　　A.国有土地所有权

　　B.村办企业的厂房

　　C.集体土地所有权

　　D.被查封的房屋

　　【正确答案】B

　　【答案解析】本题考查的是房地产抵押的条件。土地所有权不得抵押；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产不得设定抵押权。参见教材P122。

　　【2016年试题】根据《城市房地产管理法》，房地产交易的形式有（）。

　　A.房地产出让

　　B.房地产转让

　　C.房地产抵押

　　D.土地划拨

　　E.房屋租赁

　　【正确答案】BCE

　　【答案解析】本题考查的是房地产交易管理的概念和原则。1994年7月5日颁布的《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。参见教材P102。

　　【2016年试题】根据《城市房地产转让管理规定》，下列房地产中，不得转让的有（）。

　　A.已抵押的

　　B.已查封的

　　C.未取得房屋权属证书的

　　D.土地是划拨方式取得的

　　E.未取得土地使用权证书的

　　【正确答案】BCE

　　【答案解析】本题考查的是房地产转让的条件。《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》规定下列房地产不得转让：（1）达不到下列条件的房地产不得转让。①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

　　（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。（3）依法收回土地使用权的。（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。（5）权属有争议的。（6）未依法进行登记领取权属证书的。（7）法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。参见教材P106。

　　【2015年试题】房地产转让当事人申报的成交价格明显低于正常市场价格的，应以（）作为缴纳税费的依据。

　　A.重置价格

　　B.实际价格

　　C.评估价格

　　D.挂牌价格

　　【正确答案】C

　　【答案解析】本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。参见教材P102。

　　【2015年试题】《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同期内，出租人不得（）。

　　A.转让该房屋

　　B.单方面提高租金水平

　　C.抵押该房屋

　　D.与承租人协议变更合同

　　【正确答案】B

　　【答案解析】本题考查的是商品房屋租赁合同。《商品房屋租赁管理办法》中规定，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。参见教材P118。

　　【2015年试题】抵押人为抵押的房地产投保，在抵押期间，保险赔偿的第一受益人是（）。

　　A.抵押人

　　B.继承人

　　C.担保人

　　D.抵押权人

　　【正确答案】D

　　【答案解析】本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。参见教材P123。

　　【2015年试题】商品房屋租赁期间内，不影响房屋租赁合同继续有效的情形是（）。

　　A.房屋抵押

　　B.房屋继承

　　C.变更房屋用途

　　D.房屋买卖

　　E.经出租人同意转租房屋

　　【正确答案】ABDE

　　【答案解析】本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁期间，原租赁关系不受抵押权的影响；因赠予、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间内死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。参见教材P119。

　　【2015年试题】王某将写字楼先后抵押给三家银行，到期不能偿还贷款，关于优先受偿顺序的说法，错误的有（）。

　　A.按贷款发放的先后顺序

　　B.按贷款数额的大小顺序

　　C.按各银行起诉的先后顺序

　　D.按贷款合同签订的先后顺序

　　E.按房地产抵押登记的先后顺序

　　【正确答案】ABCD

　　【答案解析】本题考查的是房地产抵押权的实现。依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。参见教材P127。