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　　《房地产估价案例与分析》考试题型与分值分布

　　这门课总分100分，及格分数线为60分。

　　本课程考试题型主要有：

　　（四）改错题

　　1.答题要求（指出并改正估价报告片断中的错误。本题10分。注意：错误之处不超过4处，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误；如果将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分；本题最多扣至0分。）

　　2.答题要点：结合房地产估价方法，找出价格构成的缺项与多余项、计算错误、参数选用错误等，并加以改正。一般来说，改错题是难度较大的题，得分也比较困难，主要是倒扣分。以往改错题主要是对估价方法运用中的计算错误进行改正，近年来侧重某一专题描述性错误的挑错改错，需要特别认真的仔细阅读，发现错误，查找相关资料，确认自己找对了，然后再修改。考生要清楚，改错题一般只有3～4个错误项，不要随意猜想。如果将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。

　　3.改错评分标准：

　　（1）笼统回答××××错，不给分。

　　（2）指明了错误，未列出公式及计算结果的给1分；指明了错误，列出正确计算公式，无计算结果的给2分；指出×××有错，但列出错误公式者倒扣2.5分，指明了错误，列出正确计算公式，得出正确计算结果的给2.5分；

　　（3）将正确的地方改错倒扣分。

　　（4）将错误的地方改错不给分也不倒扣分。

　　【2010试题·改错题】指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣到0分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）

　　以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：

　　变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

　　影响房地产变现能力的因素主要有：

　　1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。

　　估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。

　　2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。

　　估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。

　　3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。

　　估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。

　　4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至价值时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。

　　由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。

　　5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。

　　估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。

　　6.区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。

　　估价对象位于××商务圈，较繁华，区位状况较好，变现能力较强。

　　综合分析以上影响因素，估价对象房地产变现能力较强。假定在价值时点拍卖或者变卖，受各种因素影响，其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低，预计为评估价值的70%左右。

　　【正确答案】

　　1.在通用性表述中，“标准厂房比特殊厂房的通用性差”说法错误，应为特殊厂房比标准厂房的通用性差（或标准厂房比特殊厂房的通用性强）。

　　2.在房地产开发程度表述中，“由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强”说法错误，应为由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较弱。

　　3.缺少变现时间长短的说明。

　　4.缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明。

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