土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。

一、纳税人

凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。

各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织，以及个体经营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构，以及外国公民、华侨、港澳同胞等均在土地增值税的纳税义务人范围内。

【例题】土地增值税的纳税人包括（ ）。

A.出售中国境内的房地产的个人

B.继承中国境内的房地产的外国人

C.出售中国境内的房地产的外国人

D.继承中国境内的房地产的个人

E.受赠中国境内的房地产的社会团体

『正确答案』AC

『答案解析』本题考查的是土地增值税—纳税人、征税范围。凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。外商投资企业和外籍人员包括在内。参见教材P211。

二、征税范围

土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。

【2011年试题】下列行为中，应征土地增值税的是（ ）。

A.继承房地产

B.赠与房地产

C.出售房地产

D.出租房地产

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是土地增值税—纳税人、征税范围。土地增值税针对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物及附着物的单位征收。选项A、B均为无偿，选项D没有发生所有权的转变。参见教材P212。

三、课税对象和计税依据

土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。

土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益。具体包括货币收入、实物收入和其他收入。

【例题】土地增值税的课税对象是（ ）。

A.转让国有土地上的房地产

B.赠与房地产

C.转让房地产

D.有偿转让国有土地上房地产所取得的土地增值额

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是土地增值税-课税对象和计税依据。土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。参见教材P212。

四、税率和应纳税额的计算

土地增值税实行四级超额累进税率：

（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；

（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；

（4）增值额超过扣除项目金额200%以上部分，税率为60%。

每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。

【例题】土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为（ ）。

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是土地增值税-税率和应纳税额的计算。土地增值税实行四级超额累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%以上部分，税率为60%。参见教材P212。

为简化计算，应纳税额可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，速算公式如下：

土地增值额未超过扣除项目金额50%的，应纳税额＝土地增值额×30%；

土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额：土地增值额×40%－扣除项目×5%；

土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，应纳税额＝土地增值额×50%－扣除项目×15%；

土地增值额超过扣除项目金额200%的，应纳税额=土地增值额×60%－扣除项目金额×35%。

【例题】某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为（ ）万元。

A.330

B.350

C.440

D.870

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是土地增值税-税率和应纳税额的计算。（1）土地增值额＝2900万元－1800万元＝1100万元。（2）适用公式：土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额：土地增值额×40%－扣除项目×5%＝1100×40%－1800×5%＝350万元。参见教材P212。

【例题】某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税为（ ）万元。

A.450

B.525

C.600

D.900

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是土地增值税-税率和应纳税额的计算。（1）土地增值额＝3000万元－1500万元＝1500万元。（2）适用公式：土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额：土地增值额×40%－扣除项目×5%＝1500×40%－1500×5%＝525万元。参见教材P212。

五、扣除项目

土地增值税的扣除项目为：

（1）取得土地使用权时所支付的金额；

（2）土地开发成本、费用；

（3）建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目。

【2014年试题】土地增值税的扣除项目包括了与转让有关的房地产税金。（ ）

『正确答案』正确

『答案解析』本题考查的是土地增值税-扣除项目。土地增值税的扣除项目包括与转让房地产有关的税金。参见教材P213。

【2011年试题】某房地产开发企业2010年房地产销售收入为8000万元，扣除项目金额为5000万元，应缴纳的土地增值税为（ ）万元。

A.500

B.750

C.900

D.950

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是土地增值税-税率和应纳税额的计算。（1）增值额＝销售收入－扣除项目＝8000－5000＝3000（万元），（2）增值额/扣除项目＝3000÷5000＝60%，（3）应纳税额＝土地增值额×40%－扣除项目×5%＝3000×40%－5000×5%＝950（万元）。参见教材P212。

【2013年试题】某房地产开发项目销售收入为65000万元人民币，扣除项目金额为35000万元，则应缴纳土地增值税（ ）万元。

A.9000

B.10250

C.12000

D.15000

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是土地增值税-税率和应纳税额的计算。（1）计算土地增值额。土地增值额=65000万元-35000万元=30000万元。（2）计算土地增值额占扣除项目金额比例。30000/35000=85.71%，50%＜85.71%＜100%。（3）选择适用公式。土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额=土地增值额×40%-扣除项目×5%=30000×40%-35000×5%=10250（万元）。参见教材P212。

上述扣除项目的具体内容为：

1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

2）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人在房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本）。包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。

3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额的10%以内计算扣除。

4）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产估价机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

5）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时已缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育附加也可视同税金予以扣除。

6）对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

另外，对纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、分块转让的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊；或按建筑面积计算分摊。也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

纳税人有下列情形之一者，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：

1）隐瞒、虚报房地产价格的；

2）提供扣除项目金额不实的；

3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价，又无正当理由的。

【2012年试题】通过划拨方式取得建设用地使用权作为取地单位，在计算土地增值税扣减项目时，应以（ ）作为取得建设用地使用权所支付的金额。

A.使用土地期间投入的基础设施费

B.使用土地期间投入的公共配套设施费

C.转让建设用地使用权时按规定补交的出让金及有关费用

D.取得建设用地使用权时支付的拆迁补偿费用和安置费用

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是土地增值税-扣除项目。土地增值税的扣除项目内容中，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的土地出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。参见教材P213。

六、减税、免税

下列情况免征土地增值税：

（1）纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20%的；

（2）因国家建设需要而被政府征收的房地产。

其中，普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用房。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。

因国家建设需要依法征用的房地产，是指因城市实施规划、国家建设需要而被政府批准征收的房产或土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免征土地增值税。

【例题】纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和（ ）的，免征土地增值税。

A.10%

B.20%

C.30%

D.40%

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是土地增值税-减税、免税。纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。参见教材P214。

附：本章内容易出计算题，主要是各房地产税种的税率要记牢。同时最可能出计算题的是有关土地增值税的计算。土地增值税是对有偿转让建设用地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。

计算土地增值税，首先、要熟悉土地增值税扣除项目的构成中为取得土地使用权时所支付的金额；土地开发成本、费用；建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金等4个方面。

其次、要学会计算土地增值额，土地增值额＝土地转让价值-扣除项目。

再次，要记住土地增值税速算公式：

土地增值额未超过扣除项目金额50%的，应纳税额＝土地增值额×30%；

土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额＝土地增值额×40%－扣除项目×5%；

土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，应纳税额＝土地增值额×50%－扣除项目×15%；

土地增值额超过扣除项目金额200%的，应纳税额＝土地增值额×60%－扣除项目金额×35%。

分清和掌握以上三个问题，有关计算土地增值税的问题，我们就容易解决了。

【例题】甲公司将该项目以1600万元的价格，转让给乙公司。设应扣除项目为850万元，则甲公司应缴纳土地增值税（ ）万元。

A.257.50

B.287.50

C.487.50

D.750

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是土地增值税-税率和应纳税额的计算。首先计算土地增值额为750万元（1600－850＝750万元），扣除项目为850万元，土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的。按照“土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额＝土地增值额×40%－扣除项目×5%”，应纳税额＝土地增值额×40%－扣除项目×5%＝750×40%－850×5%＝257.5。参见教材P212。

七、征收管理

土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据实计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

八、《关于土地增值税若干问题的通知》的有关规定

（1）关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题

“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。

（2）关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认为取得土地使用权所支付的金额，或新建房及配套设施的成本、费用，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除项目的金额。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。

（3）关于土地增值税的预征和清算问题

对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。

【例题】对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在（ ）以上的，应进行土地增值税的清算。

A.55%

B.65%

C.75%

D.85%

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是《关于土地增值税若干问题的通知》规定。《关于土地增值税若干问题的通知》规定，对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。参见教材P215。

（4）关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

（5）关于以房地产进行投资或联营的征免税问题

对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定，“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税”。

【例题】以房地产作价入股作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，应按规定征收土地增值税。

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是土地增值税-减税、免税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定，“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税”。参见教材P216。

九、其他规定

（1）1994年1月1日以前签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。

（2）1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。签订合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准。

（3）对于个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在上述5年免税期以后首次转让的，经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免税期限，在上述免税期限再次转让房地产以及不符合上述规定的房地产转让，如超过合同范围的房地产或变更合同的，均应按规定征收土地增值税。

《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税字[2008]137号）规定，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

【2012年试题】下列税种中，采用比例税率的有（ ）。

A.契税

B.房产税

C.耕地占用税

D.土地增值税

E.城镇土地使用税

『正确答案』AB

『答案解析』本题考查的是土地增值税-其他规定。选项C、E耕地占用税、城镇土地使用税实行定额税率。参见教材P216。