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　　2018年房估《案例与分析》高频考点（第四章）：

　　1.估价结果报告可能出现的错误

　　（1）“估价委托人”可能出现的错误委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住址。

　　（2）“房地产估价机构”可能出现的错误——表述不正确或不完整估价机构全称、法定代表人、住所、法定代表人或执行合伙人姓名、资质等级和资质证书编号。

　　（3）“估价目的”可能出现的错误——表述不准确（4）“估价对象”可能出现的错误——估价对象概述缺失、描述不清楚（5）“价值时点”可能出现的错误价值时点表述不正确、价值时点与报告中时间不吻合、价值时点确定缺乏理由、特别注意抵押估价和征收估价价值时点的确定（抵押估价价值时点原则上为完成估价对象实地查勘之日，征收估价价值时点为房屋征收决定公告之日）。

　　（6）“价值类型”可能出现的错误——表述不规范、不全面、不正确。

　　抵押估价：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

　　征收估价：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。

　　（7）“估价原则”可能出现的错误缺少某项原则或添加不必要原则，如抵押估价缺少“谨慎”原则，非抵押估价原则不必考虑谨慎原则。

　　（8）“估价依据”可能出现的错误如：征收估价缺少《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》；

　　抵押估价缺少《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》。

　　（9）“估价结果”可能出现的错误评估结果没有说明币种、没有大写、缺少单价或总价，没有写明估价结果所对应的价值时点；抵押估价没有披露三个价值（假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师所知悉的法定优先受偿款、抵押价值）。

　　（10）“注册房地产估价师”可能出现的错误——不得以签章代替签字。

　　（11）“实地查勘期、估价作业期”可能出现的错误——现场查勘不在估价作业期内没有说明理由。

　　2.宏观环境分析

　　（1）宏观经济和社会发展状况。分析宏观经济的运行情况以及社会发展现 状，确定当前的经济和社会发展水平是否能够支持酒店项目的开发，是否能够满足酒店未来盈利的需要。该部分主要包括四个方面的内容：①城市概况，主要分析与酒店业发展紧密相关的方面，主要包括独具特色的历史和文化、城市的交通概况、城市具有的旅游资源和举办的会议、展览、体育赛事等情况；②城市经济地位；③经济发展状况，特别应着眼于第三产业的分析，包括城市每年接待的旅游人口规模及其变动趋势、旅游业的总体收入、购买力等；④社会发展状况。

　　（2）城市的功能定位和规划。城市功能定位主要包括城市总体功能定位，城市经济、人口发展目标，城市主导产业及发展方向，城市产业结构与组织结构；城市规划主要包括城市总体规划、分区规划、城市的交通规划、其他与酒店业发展相关的规划等。

　　3.房地产贷款项目评估的含义房地产贷款项目评估是在房地产开发企业为房地产开发项目向银行、信托公司、投资基金等金融机构进行融资时，金融机构委托评估咨询机构或自行对借贷企业及开发项目进行全面调查、分析、测算、评价的一项贷前评审的专业服务活动。一般均形成书面报告，作为房地产开发贷款评审的重要依据。接受房地产开发企业或其他投资者委托，为其投资项目的决策进行科学论证而做的项目评估，与贷款项目评估的关注点略有不同。

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