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　　2018年房估《理论与方法》高频考点（第三章）：

　　1.成交价格（P87～88）

　　（1）当最高买价高于或等于最低卖价，才有成交可能。三者关系：最高买价≥成交价≥最低卖价。最高买价与最低卖价之间的区间构成了成交价格的可能区间。

　　（2）实际成交价格落在区间的某个位置取决于：买卖双方相对的议价能力和技巧，特别是该种房地产是处于买方市场还是卖方市场。

　　（3）正常成交价格的形成条件：公开市场；交易对象本身具备市场性；众多的买者和卖者；买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿；自私且理性的经济行为（经济人假定）；买者和卖者都具有完全信息；适当的期间完成交易。

　　2.房地产估价本质上是评估房地产的价值。

　　1.价格和价值

　　（1）房地产价格是和平地取得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益。

　　（2）房地产价格的形成条件（三条件）：使用价值，稀缺性，有效需求（意愿＋购买能力）。

　　注意区分：需要的概念

　　3.抵押价值

　　抵押价值是在抵押期间的各个时点，特别是在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，将抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。抵押价值任何时候都要大于未偿还的贷款余额。

　　法定优先受偿款，是实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额。包括3项：已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款（已经存在），不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金（还未发生）。

　　4.房地产价格与一般物品价格的不同之处（P110～112）

　　（1）与区位密切相关；

　　（2）实质上是权益的价格；

　　（3）同时有买卖价格和租赁价格；

　　（4）易受交易者的个别情况影响；

　　（5）形成的时间通常较长；

　　（6）包含的内容复杂多样。

　　5.完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值

　　（1）无租约限制价值，不考虑租赁因素影响情况下的价值。是完全产权价值，是房屋所有权和出让建设用地使用权在不受任何其他房地产权利等限制情况下的价值。

　　（2）出租人权益价值（有租约限制价值、带租约的价值），是指出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值。含：1）已出租部分租赁期内合同租金收益现值；2）未出租部分和已出租部分租赁期间届满市场租金收益现值。

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