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　　2018年房估《理论与方法》高频考点（第五章）：

　　1.根据与估价对象相似的房地产的成交价格，求取估价对象价值或价格。

　　类似房地产，是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等相同或相近的房地产。

　　可比实例是符合一定条件的类似房地产的交易实例，具体是指交易实例中，交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。

　　比较法的本质是以房地产的市场成交价格为导向（简称市场导向）来求取房地产的价值或价格。由于该方法是利用实际发生、经过市场“检验”的与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格，直接、直观、有说服力，测算结果易于被理解、认可或接受。

　　2.统一财产范围（P184～185）

　　（1）含有非房地产成份，统一到纯粹的房地产范围。

　　可比实例和估价对象相比，多减少加——剥离；估价对象和可比实例相比，多加少减——还原。

　　（2）带有债权债务，统一到不带债权债务。

　　可比实例带有债权债务的：不带债权债务的房地产价格＝带有债权债务的房地产价格—债权＋债务估价对象带有债权债务的： 估价对象房地产价格＝不带债权债务的估价对象房地产价格＋债权—债务

　　3.造成成交价格偏离正常价格的因素

　　（1）利害关系人之间的交易；

　　（2）对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；

　　（3）被迫出售或被迫购买的交易；

　　（4）人为哄抬价格的交易；

　　（5）对交易对象有特殊偏好的交易；

　　（6）相邻房地产合并的交易（规模经济，外部效应内部化）；

　　（7）受迷信影响的交易。

　　上述特殊交易情况下的交易实例不宜选为可比实例，但当合适的交易实例少于3个时，在掌握特殊交易情况且能量化其对成交价格影响的情况下，可将特殊交易情况下的交易实例选为可比实例，并对其进行交易情况修正。

　　4.根据《房地产估价规范》，进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整时，分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过20%，共同对可比实例成交价格的修正和调整幅度不宜超过30%；经修正和调整后的各个比较价值中，最高价与最低价的比值不宜大于1.2.

　　5.房地产状况调整的方法

　　房地产状况调整的方法有：

　　①直接比较调整、间接比较调整；

　　②总价调整、单价调整；

　　③金额调整、百分比调整；

　　④加法调整、乘法调整。

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