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　　2018年房地产估价师《经营与管理》高频考点（第九章）：

　　1.房地产权益融资的特点（P285～286）

　　（1）是所有者权益而非债务。

　　（2）资金提供方与投资者共同承担风险，报酬是项目投资所形成的可分配利润，最典型的是股票。

　　（3）房地产权益资本传统上主要在私人市场融通，但随着证券市场的发展，房地产企业从公开资本市场融资的比例正在逐渐提高。

　　（4）从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。

　　（5）由于权益投资风险较高，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或根本不参与权益融资。

　　2.政府对投资项目的管理制度（双轨制）

　　■《政府核准的投资项目目录》以内的项目，国家实行核准制度

　　■《政府核准的投资项目目录》以外的项目，国家实行备案制度

　　3.中国房地产权益融资需求（P286）

　　（1）目前我国房地产企业平均规模增长速度很快，但权益资本普遍偏少，资产负债率高。

　　（2）房地产企业主要从事开发业务，较少进行持有物业投资。

　　（3）当权益资本规模过小，资产负债率偏高，过分依赖预售收入或借款，不利于防范系统性金融风险。

　　4.构造评价方案

　　■概念

　　·就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案

　　■主要内容

　　·项目是否分期进行以及如何分期

　　·项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系

　　·建筑面积的规模和物业档次

　　·合作方式与合作条件

　　·拟投入资本金的数量和在总投资中的比例

　　·租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等

　　5.开发期间税费

　　■固定资产投资方向调节税（暂停征收）

　　■市政支管线分摊费

　　■供电贴费

　　■用电权费

　　■分散建设市政公用设施建设费

　　■绿化建设费

　　■电话初装费

　　■建材发展基金

　　■人防工程费

　　注意不包括土地税收与营业类税收

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