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　　2018年房地产估价师《经营与管理》高频考点（第四章）：

　　1.平滑指数本期预测值=平滑指数×前期实际销售量+（1-平滑指数）×前期预测值

　　（1）平滑指数α是新旧数据在平滑过程中分配比率；

　　（2）平滑指数α愈小，新数据所占比重越小，预测值趋向平滑；

　　（3）平滑指数α愈大，新数据所占比重越大。（P116）

　　2.市场的几个概念

　　【市场最低量】不需任何刺激需求的费用就有基本的销售量，可以理解为不用作广告宣传就能销售出去的量。

　　【市场潜量】市场营销费用超过一定水平后，就不会增加需求了，也即市场需求的上限（极限），可以理解为再怎么作广告也不能再提高的销售量，相当于营销销售的上限。

　　【市场营销敏感性】市场最低量与市场潜量间的距离，距离越大越敏感。

　　3.专家意见法（德尔菲法）

　　■专家小组的组成经销商、分销商市场营销顾问或其它权威人士

　　■人数一般在20人左右

　　■程序

　　（1）调查员提出所要预测的问题及背景材料寄给专家

　　（2）专家提出预测意见，以书面形式返回调查人员

　　（3）调查人员将专家第一次预测值列成表，再次发给专家，以便他比较自己意见与他人的不同再提出第一次修改意见

　　（4）将所有专家的修改意见置于一个修正表内，发给专家做第二次修改

　　（5）最后综合各专家的意见可得比较可靠的预测值

　　■优点

　　（1）能发挥各专家的作用，集思广益，准确度高

　　（2）采取单线联系，有利于避免偏见

　　（3）有利于各专家根据别人的意见修正自己的意见4.房地产市场分析——需求分析（P139）

　　（1）需求影响因素分析；

　　（2）需求预测；

　　（3）吸纳率分析；

　　（4）市场购买者的产品功能需求。

　　项目吸纳量＝市场供求缺口×拟开发项目市场占有率。（P141）

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