自治区人民政府关于整顿和规范房地产市场秩序的通知

　　宁政发[2002]56号

　　各市、县（区）人民政府，自治区政府各部门、直属机构：

　　为全面贯彻落实建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》（建住房[2002]123号》，切实做好我区整顿和规范房地产市场秩序工作，严肃查处扰乱房地产市场的违法、违规行为，保证房地产市场健康有序的发展，现就我区整顿和规范房地产市场秩序工作通知如下：

　　一、加强领导，提高认识，统一思想

　　近年来，随着经济社会的发展，在住房制度改革及其相关政策的推动下，全区住宅与房地产业进入了一个全新的发展时期。住房消费全面启动，房地产市场日趋活跃，对改善城镇居民的住房条件，带动相关产业发展，拉动全区经济增长作出了很大贡献。但是，由于相关法律法规还不够健全，市场监管工作尚处在不断调整和完善过程中，房地产市场不规范问题还比较突出，违规开发、广告虚假、面积“短斤缺两”、中介市场混乱、物业管理不规范等问题时有发生，消费者反映强烈。对此，各市、县人民政府及有关部门必须高度重视，要从改革、发展、稳定的全局出发，从实践“三个代表”重要思想的高度，充分认识整顿和规范房地产市场对于保护消费者权益和消费积极性，促进房地产市场持续健康发展，繁荣社会主义市场经济，提高人民生活质量的重要意义，增强做好这项工作的责任感和急迫感。

　　整顿和规范我区房地产市场秩序工作，必须坚持深化改革与加强法制并举的指导思想，标本兼治，重在治本。为了加强领导，切实做好整顿和规范房地产市场秩序工作，自治区人民政府成立了自治区整顿和规范房地产市场秩序工作领导小组，主要负责对整顿和规范房地产市场秩序工作的监督、指导、协调和重大案件的督查查处。自治区各有关部门要按照职责分工，各司其职，密切配合。各市、县也要成立相应的组织机构，负责本地的整顿和规范房地产市场秩序的工作。

　　二、突出工作重点，加大打击力度，依法查处违法违规行为

　　各市、县要结合实际，针对当前房地产市场存在的主要问题，突出工作重点，加大查处力度。对影响恶劣，后果严重的大案、要案，要依法从严惩处。

　　（一）依法查处开发建设中的违法违规行为

　　查处重点：在集体土地上从事房地产开发经营；擅自变更规划设计方案，侵害购房人合法权益；未取得施工许可证或者开工报告擅自施工；未取得预售许可证擅自预售商品房；一房多售；未取得开发资质和超越资质等级开发建设；抽逃注册资本（金），无营业执照或者超范围从事房地产开发经营等行为；未按规定进行竣工综合验收或将竣工综合验收不合格的商品住宅交付使用；不按规定发放《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及不按保证书承诺内容承担保修责任；未按合同约定支付土地出让金；严重拖欠工程款；房地产开发项目资本金达不到规定标准；未按规定向房地产开发主管部门报送《房地产开发项目手册》，并拒不整改；按国家规定应当实行监理的项目未委托监理；有明示或暗示勘察、设计施工监理单位违反强制性标准，或明示或暗示施工单位使用不合格的建筑材料、构配件、设备；工程质量低劣或者发生重大质量事故；房地产开发项目用地未经批准或未经批准擅自改变房地产项目用地用途；非法转让房地产开发项目用地。

　　（二）依法查处商品房销售面积“短斤缺两”行为

　　查处重点：将不应分摊的公共面积进行分摊；将分摊的公共面积再次出租或出售；商品房预售时违规进行面积计算；房地产开发企业与房地产面积测绘机构联合，在面积计算中弄虚作假；不按《商品房销售管理办法》规定处理面积纠纷；在合同中不按规定标明套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。

　　（三）依法查处违法广告行为

　　查处重点：不具备销售条件，擅自通过媒体或展销会等形式发布房地产广告；未取得商品房预售许可证的广告或盗用其他项目预售许可证进行广告宣传；发布虚假广告或广告中含有虚假内容；向购房者的承诺与实际情况不符或无法兑现的各种价格优惠、服务标准、环境和配套设施、物业管理等内容的违法违规广告；广告内容不规范，未按规定刊登预售许可证号或刊登虚假预售许可证号，使用《房地产广告管理规定》禁止的广告用语，未按规定的要求明示价格、面积等内容的；销售商品房时设置的样板房与实际交付的房屋质量、设备、装修不相一致；未办理国有土地使用权出让、转让手续而擅自开发建设的房地产项目的广告；工程质量验收不合格，权属有争议以及政府限制销售等不具备销售条件的广告；未办理房地产项目建设有关手续或手续不全的广告。

　　（四）依法查处房地产中介活动中的违法违规行为

　　查处重点：发布不实信息，利用假信息骗取“看房费”；派人假冒房主，串通真房主以假出租、假出售等方式骗取中介费；与意图非法转租或以低价租买房屋的当事人串通一气，促成地下交易；迎合委托方要求，出具不实的房地产估价报告；利用执行业务之便，索贿、受贿或者收取委托合同之外的费用；未取得房地产中介服务资格，擅自从事房地产中介业务或未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务；伪造、涂改、转让房地产中介注册证、资格证；未按有关规定完成脱钩改制的房地产估价机构；违反规定乱收费的；房地产中介机构人员在两个以上房地产中介机构执业。

　　（五）依法查处合同订立和履行中的违法违规行为

　　查处重点：签定商品房买卖合同时，不按规定出示有关法规或示范文本；合同未包含法律法规规定内容；隐瞒事实真相，误导购房者，签订有损购房人合法权益的合同；房地产企业、中介机构不履行合同约定的义务；未使用《商品房买卖合同示范文本》的；未在规定时限内通知买卖人因规划、设计调整导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能的；未将《商品住宅质量保证书》保修内容及参加“放心房”活动承诺内容纳入合同的；未按合同约定的条件和期限开发、利用土地的。

　　（六）依法查处物业管理中的违法违规行为

　　查处重点：未按合同约定的内容和标准提供服务；乱收费或服务与收费质价不符；处理问题和矛盾态度恶劣，致使矛盾激化；管理不到位，侵犯业主合法权益的。

　　三、加强法制建设，提高经营者依法经营和消费者自我保护意识

　　各市、县有关部门要集中一段时间，对所有从事房地产开发经营、房地产中介服务和物业管理的企业进行全面培训，提高房地产企业依法经营、守法诚信意识和自觉性。要针对房地产市场出现的带有一定普遍性的主要问题，制定切实有效的管理措施，不断健全市场规则，进一步完善监管机制。要组织开展形式多样的普法宣传活动，让房地产市场的各方主体，特别是购房者充分了解法律、法规规定的各项制度，依法保护自身的合法权益。

　　四、整顿和规范房地产市场秩序方法步骤

　　整顿和规范房地产市场秩序工作，采取全面自查与重点检查相结合，自查自纠与查处违法、违规案件相结合，集中检查与群众监督相结合的方法进行，全区统一部署，分步实施。

　　（一）学习动员阶段（8月1日至8月15日）。要通过召开动员会、座谈会、开辟专栏等形式，组织有关管理部门工作人员、房地产开发企业、中介机构、物业管理企业，认真学习整顿和规范房地产市场秩序的有关规定、法律法规。广泛宣传整顿和规范房地产市场的意义、查处重点和拟采取的措施，曝光严重违法违规的典型案例，使消费者提高维权意识，使整顿和规范房地产市场秩序工作家喻户晓。在统一思想、提高认识的基础上，相关企业对照存在的重点问题填报有关整顿和规范房地产市场自查报告表。

　　（二）审查核实阶段（8月15日至9月15日）。各市、县人民政府及其有关部门，要在企业自查报告的基础上，分别对企业自查和群众举报的案例进行审查核实。对已经核实的案例，要提出处理意见。对重大案件要专题上报。

　　（三）处理纠正阶段（9月15日至9月30日）。各市、县对审查核实的案例，进行集中处理纠正，并对处理的结果写出报告，报送自治区整顿和规范房地产市场秩序领导小组办公室。前三阶段工作完成后，各市、县人民政府要责成有关部门，在规定的时间内报告本地整顿和规范房地产市场秩序情况。自治区整顿和规范房地产市场秩序领导小组要组织力量，对各市、县的整顿工作进行督查。对隐瞒不报或不如实申报、不按照规定时限纠正处理的、群众反映强烈的问题，要依照有关规定的法律、法规严肃查处。

　　五、整顿和规范房地产市场秩序工作要求

　　整顿和规范房地产市场秩序工作涉及计划、财政、土地、规划、工商、物价、建设、房地产等多个部门，不仅要查处开发、建设、经营和物业管理单位的违法违规行为，而且要查处管理部门和管理人员管理不到位、监管不力以及失察、失职和渎职行为，工作难度较大，任务艰巨。

　　（一）各市、县要迅速对整顿和规范房地产市场秩序工作进行全面部署，认真组织实施。要将各项工作分解落实到具体单位，确定责任目标，全力推进，在规定的期限内完成各项任务。对工作抓的不力，犹豫观望，不坚持原则，以及对发现的问题不能及时处理或未能按照规定时限完成任务的，要追究主要领导和分管领导的责任，给予通报批评直至纪律处分。

　　（二）各级政府有关职能部门要切实履行职责，坚持原则，密切协作，相互支持，齐抓共管，及时掌握工作进展情况，认真研究解决出现的问题，互通情况，加强督促检查，加大监督查处力度，推动工作向深入发展。

　　（三）各级监察部门要进一步加强对行政行为的监督，要建立切实可行的行政责任追究制度，按照“谁审批，谁负责”的原则，对违反审批程序，越权、越级审批的，由上级机关追究有关责任人和主管领导的行政责任。对国家机关工作人员在房地产市场管理中监管不力、街私舞弊、玩忽职守的，要依法做出严肃处理。

　　（四）各级政府及其职能部门要主动适应转变政府职能的要求，减少行政审批，加强监督，全面清理房地产开发、销售管理环节的各种审批。按规定保留的行政审批，要实行政务公开，规范操作，简化程序，明确责任。

　　（五）注重典型案例剖析，及时总结经验。各市、县要对典型案例进行深入剖析，及时发现管理中存在的问题，提出今后改进的意见，制定相应的政策措施。

　　全区整顿和规范房地产市场秩序工作结束后，自治区整顿和规范房地产市场秩序领导小组要进行全面总结，以确保收到实效。

　　宁夏回族自治区人民政府

　　二○○二年七月三十日