抵押科业务管理若干问题处理会议纪要

　　榕房交[2001]029号

　　为加强抵押登记规范化，提高抵押登记透明性，经研究讨论决定对抵押科业务管理中的若干问题作出如下处理意见：

　　一、关于未成年人购房贷款抵押登记问题。鉴于未成年人购房贷款抵押系以取得权利为前提，监护人代理未成年人设定权利义务不损害未成人合法权益，对未成年人购房贷款抵押应予登记。

　　二、关于土地使用证问题。以自建房、别墅、工业厂房、集资建房、开发公司保留产权房、在建工程等房地产设定抵押的，土地使用权证为其所应该提供的证件材料之一，但对于原先已办理抵押登记而未能提供土地使用权证的，若要求办理抵押延期的或注销重办的，经抵押权人出具督促抵押人按时办理土地使用权证并同意先予办理抵押登记函后，考虑到抵押登记的延续性可予以抵押登记（但只能办一次）；对于第一次申请办理抵押登记而不能提供土地使用证的，应补齐土地使用证后方可予以办理抵押登记。在建工程抵押登记中，土地使用权证已超过年检有效期限或不再换发土地证（空地证）的，由于其不涉及土地使用权的丧失，在抵押权人核实土地使用权未另行设定抵押的，可由抵押权人出函保证抵押期间竣工验收的及时督促抵押人在领取房地产权属证书，重新办理房地产抵押登记后，可给予办理抵押延期或注销重办。

　　三、关于主合同公证问题。私人之间、私人与非金融企业之间以及非金融企业之间签订的以房地产作为抵押担保的主合同如“借款协议”、“购销协议”等等是否公证，视抵押双方自愿。

　　四、关于产权性质与营业执照性质不一致问题。一般情况下，抵押登记时所提供的房地产的产权性质应与营业执照一致，但对于抵押期限已到而要求办理延期登记的，经抵押权人出具同意函后考虑抵押登记延续性可予以办理抵押登记（只办一次）；对于注销重办及第一次申请办理抵押登记的，必须进行产权变更，使产权性质与营业执照性质保持一致时方可办理抵押登记。

　　五、关于抵押物中存在违章建筑物的情况的。抵押物中包括违章建筑物的，经抵押权人出具书面同意函并扣除违章建筑物后可以办理抵押登记，但抵押人应当书面承诺处分抵押物时连同违章部分一并处分。

　　六、关于在建工程抵押问题

　　（一）在建工程抵押是抵押人为取得在建工程继续建造资金而将在建工程抵押与贷款银行，因此一般情况下在建工程不允许为第三方作担保，但对于在建工程抵押延期、注销重办及第三方贷款系用于本工程建设的，经抵押权人出具同意函后可办理抵押登记。

　　（二）已竣工验收的房地产应在办理房地产权属证书后方可申请办理房地产抵押登记，但办理在建工程抵押注销重办或乾者延期的，经抵押权人出具同意函后可予受理。

　　（三）在建工程商品房收取的预售款总额明显大于工程实际投入款时，不能再设定在建工程抵押。

　　（四）在建工程存在新旧标识的，一律以新标识为准，原有电脑信息中的旧标识须及时更正为新标识。

　　福州市房地产交易管理所

　　二○○一年十一月三十日