关于在建工程抵押登记有关问题的通知

　　榕房交[2002]002号

　　为进一步规范在建工程抵押登记，减少在建工程抵押登记中的主观随意性，提高在建工程抵押登记透明性，现特就在建工程抵押中的若干问题作如下具体规定：

　　一、在建工程抵押中的土地使用权抵押问题。

　　1．以商品房项目在建工程设定抵押的，必须提交建设工程规划许可证（正副本）、土地使用权证、商品预售许可证；以自建房在建工程设定抵押的，必须提交建设工程规划许可证、土地使用权证。

　　2．以商品房项目在建工程设定抵押的，抵押价值应扣除用于拆迁安置、公用设施和已预售部分。同一本土地使用权证、建设工程规划许可证中仅部分在建工程办理了商品房预售许可证的，经抵押权人出具同意函后，可允许未办理预售许可证部分土地使用权和已完工部分共同设定抵押。抵押科在办理了未经预售批准的土地使用权及已完工部分抵押登记，应书面通知预售科已设定抵押情况，预售科在办理预售 许可证时转抵押科在预售许可证上记载抵押状况。

　　二、在建工程抵押中的公用建筑问题

　　不能单独用于设定抵押的公用建筑界定如下：

　　架空层、作为人防工程的地下室、避难层、转换层、变电室、设备间、公共门厅和过道、不能作为独立使用空间销售或出租的地下室、值班警卫室、托儿所、居委会、老人活动中心以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房均属于不能单独设定抵押的公用建筑。

　　三、在建工程抵押中的拆迁安置证明问题

　　已办理预售许可证的在建工程设定抵押的，由抵押科根据开发企业申报查档核实拆迁安置范围。未办理预售许可证的在建工程设定抵押的，申请人应当提交市拆迁管理办公室出具的拆迁安置范围证明。

　　四、在建工程为第三方贷款作抵押担保及抵押权人问题

　　根据《城市房地产抵押管理办法》规定，在建工程抵押是抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款而将其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产抵押给贷款银行的行为。基于此，1、在建工程原则上不允许为第三方贷款作担保，但对于在建工程抵押延期、注销重办及第三方贷款系用于本在建工程继续建造等特殊情况，经抵押权人出具同意函后可予以办理抵押登记。2、在建工程只能为抵押人的银行贷款作担保，其抵押权人只能为贷款银行等金融机构，而不能是除贷款银行以外的某一单位或个人。

　　五、在建工程预售问题

　　为防止房地产开发企业多头套取资金，在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，不允许其再设定在建工程抵押。

　　六、在建工程标识变更问题

　　在建工程在其设定抵押期间发生标识变更的，应首先征得作为抵押权人的贷款银行的同意方可予以办理标识变更。但若其标识变更对抵押范围产生影响的，应先由抵押双方申请在建工程抵押变更收件受理后方可予以进行标识变更，待标识变更后予以办理在建工程抵押变更。

　　七、在建工程界定问题

　　1．对于以自建房地产设定的在建工程抵押，已通过初始登记的不允许其再设定在建工程抵押。

　　2．对于以商品房（含住宅、非住宅）设定的在建工程抵押，符合以下两个标准中的任何一项均不允许设定在建工程抵押：①经现场实勘已投入使用。②整体工程形象已全部完工。但原已设定抵押的，考虑到抵押登记的廷续性，在抵押权人出具承诺函后，可予以办理在建工程廷期或注销重办一次。

　　八、在建工程抵押中的土地使用证有效期问题

　　在建工程抵押中，若其土地使用权证已超过年检有效期限的，原则上不允许其设定在建工程抵押，但由于其不涉及土地使用权的丧失，在抵押权人核实该土地使用权未另行设定抵押的，经抵押权人出具同意函后可给予办理在建工程抵押延期或注销重办。

　　九、在建工程已设定抵押的，抵押后其工程形象停滞的问题

　　对于以自建房地产设定的在建工程抵押，经抵押权人出具同意函后，可予办理在建工程抵押延期或注销重办一次；以商品房设定的在建工程抵押，则不允许其再设定抵押，并告知预售科暂停其预售登记。

　　福州市房地产交易管理所

　　二ОО二年二月二十七日