关于湖北省整顿和规范房地产市场秩序工作情况的报告

　　鄂建[2002]69号

　　建设部：

　　今年以来，在省委省政府的正确领导下，我省按照建设部等七部委关于整顿和规范房地产市场秩序的通知要求和全国电视电话会议精神，加大了全省整顿和规范房地产市场秩序的工作力度。从各地的情况来看，房地产市场秩序的整顿和规范工作得到了各级党和政府领导的高度重视和支持，并取得了阶段性的成效。现将我省前一阶段工作情况和下一步的打算报告如下：

　　一、工作开展情况

　　1、领导重视，行动迅速。一是各地都成立了以政府分管领导挂帅，建设、房管部门牵头，相关职能部门参加的整顿和规范房地产市场秩序工作领导小组，并设立了若干专班，形成了任务明确、步骤得当，各司其职、齐抓共管的工作态势。如武汉市在整顿和规范房地产市场秩序领导小组的统一领导下，设置了查处房地产开发建设、商品房销售面积“缺斤短两”行为、虚假和不规范房地产广告、房地产中介活动、合同订立和履行、物业管理中的违法违规行为和查处房地产项目中的“半拉子”工程等八个工作专班，具体负责组织八个方面的专项整顿工作，每个专班明确了责任单位、责任人和配合单位。二是各地根据国家和省里的统一部署，召开了专题会议，下发了文件，制定了切合当地实际的工作方案。进一步明确了工作目标、重点和步骤，提出了具体的措施和要求。三是部分城市较早地开展了市场整治工作，为这次工作的顺利深入开展打下了较好的基础。如荆州市1999年就一直对房地产开发市场秩序进行整治。去年4月专门成立了市政府副秘书长任主任，市建委、监察局、工商局、土地局组成的房地产开发市场综合整治办公室，按职责分工联合办案。随州市、鄂州市、宜昌市分别于2000年、2001年、2002年4月进行了房地产市场的整顿和规范工作。今年三月，国家建设部稽查特派员对宜昌市房地产开发建设行为进行专项稽查，该市以此为契机，4月初就制定了全市整顿和规范房地产开发建设行为的实施方案和步骤，4月底召开了全市动员大会。迅速拉开了整顿和规范房地产开发建设行为的序幕。总之，各地对规范房地产市场的认识程度较深，工作积极主动，特别是今年开展全国范围整顿和规范房地产市场秩序工作以来，各地行动迅速，雷厉风行地贯彻落实了国家和省里的有关精神。

　　2、积极组织，稳步推进。一是阶段整治内容实施到位。各地按照国家和省里整顿、规范房地产市场秩序总体目标，分步骤分阶段地进行了具体安排。如黄石市以“七个重点、五个步骤”为内容，即以查处违法违规开发建设行为、面积“短斤少两”行为、合同欺骗行为、工程竣工验收制度、物业管理中的不规范行为、违法广告行为和违规中介为重点，分宣传发动、专项督查、整改处理、总结验收等五个阶段，进行了详细的部署，确定了完成的时间；十堰市把整治工作分为宣传动员、自查自纠、检查清理、整顿规范和总结验收五个阶段组织实施，各阶段都明确了工作方式和工作重点。二是宣传工作到位。各市、州在前期宣传发动阶段，除召开全市性的动员大会外，都做了大量的舆论宣传工作，其形式多样、内容生动活泼。如鄂州市投入近10万元，在《鄂州日报》和鄂州电视台进行了为期一个月的专题宣传，宣讲房地产法规和房地产相关知识。武穴市请政府分管领导在电视上讲话4次，在《武穴报》举办宣传专刊8期，向有关人员发放相关宣传资料1400余份。三是规范措施到位。如襄樊市针对当地房地产市场的具体情况，制定了“明确程序、规范行为、促进发展”的工作方针，整顿期间出台了《关于印发〈襄樊市房地产开发建设程序〉的通知》、《关于贯彻建设部〈关于规范房地产企业开发建设行为的通知〉的意见》、《关于进一步加强房地产市场管理的通知》、《关于加快城镇住房新体制建设促进住宅与房地产业发展的通知》等四个相关文件，以构筑市场有序发展的政策框架。

　　3、给合实际，突出重点。全省各地除按照国家关于整顿和规范房地产市场秩序的要求，对存在的六个方面的问题进行全面清理和查处外，还针对当地房地产市场秩序存在比较突出的问题进行整顿，在全面规范的同时，解决重点薄弱环节。如荆门市自查自纠，查找自身存在的突出问题，狠抓“四点”：即抓基点，强化开发企业资质管理，优化开发企业结构；抓难点，切实搞好房地产开发项目的源头管理；抓热点，加大典型案例的查处力度；抓弱点，正确处理规范与发展的关系，不护短，不手软。武汉市开发办针对无证销售、合同纠纷，虚假广告、短斤少两等突出问题，采取检查和日常管理相结合，查处相结合，通过强化资质管理、竣工综合验收、商品房销售管理等环节，增强了企业遵纪守法意识。

　　4、查处结合，边整边改。整顿和规范房地产市场秩序能否取得成效，关键在于能否查、处并举，打击违法违规行为是否落到实处，科学合理切实可行的管理制度能否建立起来。从全省各地的情况来看，这次整顿和规范市场秩序工作基本改变了以前只查不究、重查轻究的现象，加大了依法行政的力度。在加大整顿和规范力度的同时，部分市还加大了改善管理软环境的力度。如武汉市房产局结合行业的特点，将行风建设、机关作风建设与改善软环境相结合，通过整顿窗口单位、抓便民服务、抓政务公开、清理中介组织，进行一门式办证改革试点等措施，完善了房地产管理服务制度，也树立了房产管理部门的新形象。

　　由于整顿和规范房地产市场秩序工作涉及面广，工作量大，政策性强，情况比较复杂，我省所取得的上述成绩只是初步的、阶段性的，工作中还存在不少的问题：一是全省各城市的工作还不够平衡。各地进度有快也有慢，有的地方整顿和规范工作已取得阶段性的成效，进入查处阶段，但有个别地方认识还不够深、动作还不够大、效果还不够好。二是这次清查中，发现的问题非常多，无证无照开发、少批多建等现象甚为严重。整顿规范的任务相当大，需要长期不懈的努力。

　　二、自查、自纠情况

　　按照国家和省里的要求和统一部署，全省各地结合本地实际，通过认真自查自纠，查处了一批违法违规行为。具体情况如下；

　　（一）房地产开发违法违规方面

　　房地产开发企业未按合同约定支付土地出让金2637.79万元，其中已追回230万元，有970万元处于追缴中，其他正作进一步处理；未按合同约定的条件开发、利用土地的违规面积为90.8万平方米，近50％正在处理中，其他正在进一步清查；擅自变更开发项目规划的有4个，其中2个已依法整改并处以罚款，2个正在处理；未经许可擅自开工的项目有98个，近50％已实施整改；未取得预售许可证而擅自预售的面积达100万平方米，主要集中在中小城市，近80％已勒令停止预售并补办手续，严重的给予罚款；无证从事房地产开发经营的企业有292个，其中30％以上为单位自建房对外销售，197家已责令停工，限期整改；超范围从事房地产开发经营企业有17家，处以11.5万元罚款；违法利用集体土地进行房屋建设、销售的面积为54.76万平方米，其中有2.78万平方米通过确权和限期办理相关手续，其他正作进一步处理。在各地的努力下，全省有10多个“烂尾楼”项目复工。其中武汉市有10个。

　　（二）商品房面积计算方面

　　未明确分摊共有建筑面积的达1.06万平方米，限期整改0.92万平方米；已分摊面积擅自另行出售（租）的达0.65万平方米，已经整改，退款率100％；未处理约定面积与实际面积差异的有0.542万平方米，均已通过整改并退款。

　　（三）商品房合同管理

　　未使用合同示范文本的开发企业有125家，已整改的企业72家，其他企业正在进行整改；擅自变更合同约定内容的开发企业有5家，已责令限期整改。

　　（四）商品房竣工验收

　　未经综合验收就交付使用的项目29个，通过整改有11个项目合格，其中有两个市、州（黄石市、恩施州）尚未建立综合竣工制度；综合验收不合格就交付使用的项目有2个，责令限期返修；未提供《两书》的开发企业 109家，有78家已按要求整改；未按《保证书》规定进行保修的建筑面积有20万平方米，近80％集中在边远山区市县，目前正在处理中。

　　（五）物业管理

　　无证经营的物业管理企业有35家，其中28家被限期整改，2家被取消工商执照；未按约定提供服务的企业有11家，有10家被降低收费标准或取消部分收费项目；查出违反规定多收费或收费不规范的金额达14.5万元，已按规定办理并退还业主。

　　（六）房地产广告管理

　　违法发布房地产广告的企业有157家，全部限期整改，其中行政告诫32次，处以罚款33.3万元；未兑现广告承诺内容的企业有80个，未经审查同意擅自发布广告的企业有95个，已责令停发广告和补办手续的有12家，拆除广告3个，其它正在处理。

　　（七）房地产中介服务

　　未取得工商营业执照的中介机构189家，未取得相应的资质证书的机构223家；未按规定进行脱钩改制的估价机构7家，明脱暗不脱的有3家；提供不实的估价报告的有两份。现正按有关规定进行处理。

　　（八）城市房屋拆迁

　　无拆迁资格证书的拆迁单位12家，无拆迁许可证的拆迁项目有21个，已责令其停工，限期补办有关手续；无资金保证的拆迁项目6个，未按标准实施补偿45万元，已责令进行整改。

　　三、下一步工作打算

　　根据前一阶段的工作情况，我省于9月10日召开了专题会议。对前一段进行了总结，对下一步的工作进行了再动员、再部署，全省各地将继续全面贯彻落实国家七部委《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》和全国电视电话会议精神，狠抓薄弱环节，进一步做好以下几个方面的工作：

　　（一）进一步统一思想，提高认识，抓好各项工作的落实。

　　严格按照建设部整顿和规范房地产市场秩序的总体要求和统一部署，把各项工作落到实处。要求各地针对前一阶段自查和检查中发现的问题进行深入分析，找准产生问题的原因，并制定切实可行的整改方案。认真搞好阶段性总结，对整顿和规范房地产市场秩序的工作，在全市进行再动员，再部署，进一步促进我省房地产市场环境的不断改善。

　　（二）依法行政，进一步加大房地产市场执法力度。

　　1．加强房地产管理执法队伍建设。有组织、有计划、有步骤地进行各种形式的执法培训，培养一批高素质的房地产执法队伍，增强全省房地产管理系统干部职工的依法行政的意识，提高整体执法水平。

　　2．积极开展举报工作，扩大案源，深入查处房地产市场各种违法违规行为。加大查处违法违纪案件的力度，对违反法律、法规和规章的房地产开发、物业、中介机构，要坚决依法严肃处理。加强监督检查力度，查处并重。

　　3．我省将于近期组成执法检查组，对各地市检查的项目进行执法抽查，对查出的问题将予以严肃处理，对各地市房地产市场管理进行综合评价打分排序。并将结果向全省通报。

　　（三）加强管理，逐步完善房地产市场管理制度。

　　1．加快房地产管理的各项规章制度建设和体制创新，做到既不缺位，又不越位。重点从体制和机制上研究如何改善软环境工作，在进一步提高工作效率、简化办事程序、减少审批环节上下工夫。积极推行电子政务，实行政务公开，网上公示。转变机关作风，为消费者办实事、办好事。

　　2．实行目标管理，责任到位。要把整顿和规范房地产市场秩序工作细化、量化，狠抓落实。建立错案行政责任追究制度，完善房地产市场的监管制度，发现问题，及时制止，并责成限期改正，拒不改正的将依法从严查处。

　　3．加强房地产从业人员的岗位培训和执业资格的管理，提高房地产从业人员的整体素质。特别要加强房地产企业主要负责人的法制培训，提高企业管理人员依法经营的自觉性，规范企业的市场行为。

　　（四）突出重点，很抓典型案例的查处。

　　1．加大典型案例的处理和曝光力度，震慑各种违法违规行为，敦促房地产市场的各个主体守法经营，切实保护守法经营者的合法权益。

　　2．加快房地产市场信用档案系统建设步伐，完善市场信息披露制度，有计划、有步骤地开展建立房地产企业和执（从）业人员信用档案的工作，促进房地产企业和执（从）业人员守法经营、遵守职业道德的意识，促进房地产健康、持续发展。

　　湖北省建设厅

　　二○○二年十月二十二日