广东省人民政府关于试行农村集体建设

　　用地使用权流转的通知

　　粤府[2003]51号

　　各市、县、自治县人民政府，省府直属有关单位：

　　为了加强农村集体建设用地管理，盘活农村集体存量建设用地，提高土地资源的利用效率，进一步推动全省民营经济和农村社会经济的发展，促进农村工业化、农业产业化和城镇化进程，促进“三农”问题的解决，现就试行农村集体建设用地使用权流转的有关工作通知如下：

　　一、切实提高对试行农村集体建设用地使用权流转重要性的认识

　　改革开放以来，我省农村集体建设用地管理不断得到加强，有效地保护了耕地资源，也有力地保障了我省农村社会经济快速发展对建设用地的需求。随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立和民事法律制度的逐步完善，农村集体建设用地的资产性质逐渐显现出来，以出让、转让（含以土地使用权作价出资、入股、联营、兼并和置换等，下同）、出租和抵押等形式自发流转农村集体建设用地使用权的行为屡有发生，在数量和规模上有不断扩大的趋势，集体建设用地隐形市场客观存在。这些现象虽然与现行的农村集体建设用地管理制度之间存在一定的矛盾，但反映了市场经济条件下对农村集体建设用地使用权流转的内在需求。以各种形式自发流转的农村集体建设用地也存在许多问题，比如随意占用耕地出让、转让、出租用于非农业建设，低价出让、转让和出租农村集体建设用地，随意改变土地建设用途，以及因此导致权属不清诱发纠纷等，制约了农村经济的发展。《中共中央国务院关于做好农业和农村工作的意见》（中发[2003]3号）明确提出：“各地要制定鼓励乡镇企业向小城镇集中的政策，通过集体建设用地流转、土地置换、分期缴纳土地出让金等形式，合理解决企业进镇的用地问题”。为此，我们要按照党的十六大提出的解放思想、实事求是、与时俱进的方针，结合贯彻落实中发的[2003]3号文件的精神，加强社会主义市场经济条件下对农村集体建设用地的管理，不断推进农村集体建设用地管理制度的改革，不断推进征用土地制度的改革。各级人民政府要切实提高对试行农村集体建设用地流转重要性的认识，不断探索加强农村集体建设用地流转管理的思路与对策，将加强农村集体建设用地流转管理与促进小城镇建设有机结合起来，完善农村集体建设用地流转的程序，使这项工作适应我省增创新优势，率先基本实现社会主义现代化的要求。

　　二、农村集体建设用地使用权流转的原则和条件

　　任何单位和个人不得买卖或者以其他形式非法转让农村集体土地所有权，农村集体建设用地使用权可以按照本通知的规定流转。以出让、转让、出租和抵押等形式流转农村集体建设用地使用权应当遵循自愿、公开、公平、等价有偿和用途管制等原则。农村集体建设用地使用权符合下列条件的，可以出让、转让、出租和抵押，并享有与城镇国有土地使用权同等的权益：

　　（一）经依法批准使用或取得的建设用地；

　　（二）符合土地利用总体规划和城市、镇建设规划；

　　（三）依法办理土地登记，领取土地权属证书；

　　（四）界址清楚，没有权属纠纷。

　　依法应当进入土地交易机构公开交易的，按照《广东省土地使用权交易市场管理规定》办理。

　　通过出让、转让、出租和抵押方式流转农村集体建设用地使用权的，其地上建筑物、其他附着物所有权随之流转。

　　通过出让、转让和出租方式取得的农村集体建设用地不得用于商品房地产开发。未经原批准用地的人民政府或有批准权的人民政府批准，不得改变该幅土地的建设用途。各级人民政府要按照用途管制的原则，强化和协调城市规划区内外国有和集体所有建设用地的规划和管理。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用，任何单位和个人不得阻扰。

　　农村集体建设用地使用权的出让、转让年限参照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定确定，农村集体建设用地的出租年限参照《国土资源部关于印发〈规范国有土地租赁的若干意见〉的通知》（国土资发[1999]222号）确定。期限届满后，地上建筑物和其他设施按照双方约定处理。

　　三、农村集体建设用地使用权流转的审批程序

　　农村集体建设用地使用权，需出让、转让、出租和抵押的，由土地权利人向土地所在的县或市国土资源部门申请，其中由农村集体经济组织出让、转让、出租和抵押建设用地使用权的，在申请前应经依法召开的村民会议讨论同意。符合本通知规定的，市、县国土资源部门应当依法予以批准。具体程序原则上参照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》执行。

　　农村集体建设用地使用权出让、转让、出租和抵押的，应当向土地所在的县或市国土资源部门申请办理土地登记手续，确认建设用地使用权和土地他项权利。

　　农村集体建设用地使用权出让、转让、出租和抵押的，应当依法缴纳有关税费。农村集体建设用地使用权出让、转让后有增值的，参照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的标准缴纳土地增值税。

　　为进一步加大农村社会保障体系建立的力度，农村集体建设用地使用权流转的收益，其中50％左右应用于农民的社会保障安排；剩余的50％左右，一部分留于集体发展村集体经济，大部分仍应分配给农民。鼓励农民将这部分收益以股份方式，投入发展股份制集体经济。市、县人民政府要制定集体建设用地使用权流转收益的具体使用、分配和管理办法，确保农民得到实惠。

　　四、加强组织领导，确保农村集体建设用地使用权流转管理工作有序进行

　　试行农村集体建设用地使用权出让、转让、出租和抵押，是完善土地市场的重要步骤，是农村集体建设用地管理制度方面的重大改革。这一改革措施涉及土地管理政策和土地收益分配的重大调整，牵涉面广，关联度高，各级人民政府要切实加强组织领导，搞好协调，确保此项工作有序进行。各级国土资源部门要切实加强对农村集体建设用地使用权出让、转让、出租和抵押的指导和监督，加快推进农村集体土地产权登记步伐，加强农村集体土地的产权管理，逐步建立与城镇地价体系相衔接的农村集体建设用地地价体系。各市、县要尽快制定和公布农村集体建设用地基准地价，防止借机违法占用耕地和炒买炒卖农村集体建设用地。凡本通知下发以前出让、转让、出租和抵押农村集体建设用地的，要按本通知的规定进行清理，补办有关手续。不符合本通知规定的出让、转让、出租和抵押条件的，要限期改正，否则将依法追究有关当事人责任。

　　地级以上市人民政府应根据本通知精神，制订实施细则加以贯彻落实。各地要本着大胆探索的精神，积极、稳妥、有序地推进农村集体建设用地使用权流转工作，为逐步实现国有土地和农民集体土地“同地、同价、同权”，切实保护农民的合法权益，建立和完善统一、规范的土地市场积累经验。

　　2003年6月24日