浙江省人民政府关于促进

　　住宅与房地产业持续健康发展的通知

　　浙政发[2003]50号

　　各市、县（市、区）人民政府，省政府直属各单位：

　　近年来，随着我省住宅与房地产业的持续快速发展和城镇住房制度改革的不断深入，城镇居民居住条件得到了明显改善，城市化进程和经济发展得到了有力地推动，住宅与房地产业已经成为我省国民经济的重要支柱产业。但是，我省在住宅与房地产业发展中还存在一些问题，城镇住房供应结构不尽合理，住房保障制度还不够完善。市场行为还有待规范，一些城镇特别是部分大中城市住房有效供给不足，价格上涨过快，房地产业发展与城镇居民日益增长的住房需求还不相适应。根据国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）精神，为加强对房地产市场的有效调控和监管，促进我省住宅与房地产业持续健康发展，现特作如下通知：

　　一、进一步明确住宅与房地产业发展的指导思想和目标

　　住宅与房地产业市场潜力大，产业关联度高，经济带动力强，与人民群众生活密切相关。进一步发展住宅与房地产业，完善住房供应体系，建立健全住房保障制度，是实践“三个代表”重要思想，加快全面建设小康社会，不断提高人民群众生活水平和质量的必然要求；是扩大内需，促进消费，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施。各级政府和有关部门要充分认识住宅与房地产业发展的重要意义，研究制定相关政策措施，努力实现住宅与房地产业持续健康发展。

　　今后一个时期，我省住宅与房地产业发展的指导思想是：坚持按照加快全面建设小康社会、率先基本实现社会主义现代化的要求，使住宅和房地产业发展与经济社会的发展相适应；坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，努力消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；坚持以需求为导向，调整优化供给结构，加快建立和完善适应不同消费群体需求的住房供应体系和住房保障制度；坚持以人为本，着力提高住宅建设水平，不断改善人民群众的住房条件和居住环境；坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。

　　我省2004年到2007年住宅与房地产业发展的主要预期目标：今后四年，全省城镇新建竣工商品住宅8000万平方米，到2007年底，城镇居民人均住房使用面积达到24平方米；到2007年，房地产业增加值占国内生产总值的比重达到4％左右；加大经济适用住房建设力度，今后四年，全省新建竣工经济适用住房100O万平方米以上，全面实施城镇廉租住房制度；积极推进住宅产业现代化，加快国家康居示范小区建设，提高住宅建设科技含量，逐步提高全装修成品房供应的比重；加快发展规范物业管理服务，新建住宅小区全部实行物业管理，原有住宅小区到2007年底70％左右实行物业管理。

　　二、优化住房市场供应结构，加快建立健全住房保障制度

　　各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，优化住房供应结构，规范房地产市场行为，进一步加大经济适用住房和普通商品住房的建设力度，全面实施廉租住房制度，积极探索各种有效的途径和方式，加快建立健全住房保障制度，努力解决中低收入家庭特别是困难群众的居住问题，更大程度地满足广大群众的居住需求。

　　（一）加大经济适用住房建设力度。经济适用住房的建设和供应，是缓解住房供求矛盾、平抑市场房价、解决城镇中低收入家庭住房困难的重要途径之一。尚未进行经济适用住房建设的市、县（市、区），2004年必须尽快开展这项工作。各地应根据当地对经济适用住房的实际需要，合理安排经济适用住房的建设规模。要着力解决经济适用住房计划数大而竣工量低的问题，已列入计划的，要加快前期工作，尽早开工建设；已开工的，要加快建设进度，尽快交付使用。要建立和完善经济适用住房计划调控体系，各地对列入计划的经济适用住房建设项目，必须按计划完成。当地政府要优先保证经济适用住房建设用地的供应。对不实施经济适用住房建设或不按计划实施经济适用住房建设的地区，省计划、建设、国土资源等部门要采取必要的措施。

　　各地要通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。经济适用住房建设，要依法通过招投标方式确定开发单位和建设主体。其面积标准应以中小套型为主，严格控制大户型。

　　经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。各级政府要合理确定并向社会公布经济适用住房购买对象的收入标准和其他条件，有关部门要严格审核购房对象的资格。物价管理部门要严格审定经济适用住房销售价格。购买经济适用住房应以自住为目的，各地应严格经济适用住房上市准入条件，上市转让期限自取得经济适用住房所有权之日起不得低于三年。经济适用住房销售实行申请、审批和公示制度，具体办法由各级政府制定。

　　（二）继续加快普通商品住房建设。要面向全社会，面向市场需求，继续增加普通商品住房供应，提高其在市场供应中的比例。各地要根据当地市场需求，适时调控土地供应量，通过完善房地产项目土地招标拍卖挂牌制度，以及对房地产开发项目实行综合评标等措施，有效地调控土地价格；继续清理并逐步减少住房建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，努力使普通商品住房价格与大多数居民家庭的购买住房支付能力相适应。各级政府应根据当地实际，制定相应的具体政策措施。

　　（三）加快全面实施廉租住房制度。这是解决城镇最低生活保障家庭住房困难的主要途径。尚未实施廉租住房制度的市、县（市、区），要尽快建立并实施这项制度，切实做到应保尽保，严格标准，规范管理。以财政预算资金为主，多渠道筹措资金，形成稳定规范的廉租住房保障资金来源。各地要结合当地财政承受能力和居民住房的实际情况，合理确定廉租住房保障水平，通过租赁补贴、实物配租、租金核减等方式，切实保障应保对象的基本居住需求。实物配租的房源可以通过收购腾空旧公有住房或新建廉租住房解决。新建廉租住房执行经济适用住房的有关政策。

　　（四）积极探索解决中低收入家庭特别是困难群众居住问题的其他途径。在加大经济适用住房建设力度、全面实施廉租住房制度的同时，要积极探索做好住房保障工作的有效途径和方式。要研究采取购房与租房并举、先租后购。房地租售分离等政策措施，探索采用市场运作方式建设一批租用房等办法，既可以用于解决中低收入家庭特别是困难群众的房源问题，也可以为降低商务成本，引进人才创造人居条件。

　　各级政府在编制和审批近期建设规划中，要依据城市总体规划，合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、新建廉租住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目，并合理配置市政配套设施。规划行政主管部门要提前将近期拟开发建设区块的规划设计条件向社会公开，接受社会监督。房地产开发企业必须严格按照政府批准的土地用途和规划条件进行开发建设，任何部门和单位不得擅自调整和更改。对房地产开发中各种违反城市规划法律法规的行为，要依法查处，并追究有关责任人的责任。

　　（二）加强对土地市场的调控和管理。住房建设用地供应要与人民群众的住房需求相衔接，适时适度地调控土地供应量。普通商品住房和经济适用住房供不应求、房价涨幅过大的地区，特别是部分大中城市，要相应地增加土地供应量。

　　各地要建立健全房地产开发用地计划供应制度，房地产开发用地必须符合土地利用总体规划和年度计划。要坚持土地集中统一供应和管理，不得下放土地审批权限。利用原划拨土地进行房地产开发的，必须纳入政府统一供地渠道，严禁私下交易。对经营性用地应实行净地招标、拍卖和挂牌供给，提高土地供应效率。规范土地评标办法，有条件的可以推行综合评标。

　　四、继续深化住房制度改革，搞活房地产市场

　　（一）全面推行住房分配货币化。严格执行停止住房实物分配的有关规定，进一步完善住房分配货币化政策，推动住房补贴发放工作。要认真核定住房补贴标准，根据当地住房价格、补贴资金需求和财力可能，加大住房补贴资金筹集力度。直管公房和财政负担单位公房出售的净收入，要按照收支两条纹管理的有关规定，统筹用于发放住房补贴。

　　（二）加大住房公积金制度的实施力度。要认真贯彻国务院《住房公积金管理条例》和有关通知精神，进一步加强住房公积金管理工作。加快推进住房公积金管理机构调整工作，进一步健全住房公积金监管体系，切实加大监管力度。所有行政机关、企事业单位和社会团体都要按照有关法规规定，实施住房公积金制度。当前，要重点推进在私营、外资等非公有制企业建立住房公积金制度，努力提高这项制度的覆盖面。要加强住房公积金的归集、使用与管理，充分发挥其在职工住房消费中的互助作用，加大个人住房公积金贷款的工作力度，帮助中低收入家庭购买住房。要建立住房公积金置业担保体系，切实防范贷款风险。要加强住房公积金行政执法和监督，切实保障包括非公有制企业职工在内的广大职工的合法权益。

　　（三）进一步搞活住房二、三级市场。要认真清理影响住房上市交易的政策性障碍，鼓励居民换购住房。除法律、法规和国家、省定政策另有规定和原公房出售合同约定外，各地不得擅自对已购公有住房、普通商品住房和私有房屋上市转让设置限制条件。各地可以适当降低已购公有住房上市出售的土地收益缴纳标准。以房改成本价购买的公有住房上市出售时，原产权单位原则上不再参与所得收益分配。要简化市场准入手续，加快发展房屋租赁市场。依法加强房屋租赁合同登记备案管理。

　　五、加强信贷监管，保持房地产金融稳健运行

　　积极发挥金融对房地产市场的调控作用。要严格执行国家有关住房金融管理的各项规定，认真审查房地产开发项目贷款条件，加强对房地产开发贷款资金的监管。对于符合条件的房地产企业和房地产开发项目，要继续加大信贷支持力度，及时发放贷款。对不符合条件的项目，银行不得发放任何形式贷款。切实加强对房地产项目资本金和信贷资金使用方向的监督管理，防止挪作他用。切实加强个人房地产金融业务的管理，严格审查个人住房贷款发放条件，依据相关规定，对不同购房情况的个人住房贷款实行相应的利率。加快建立个人征信系统，及时防范个人住房信贷风险。

　　六、加强行业监管，规范市场行为

　　（一）继续整顿规范房地产市场秩序。各地各有关部门要继续加大对房地产市场秩序的专项整治力度，重点查处合同欺诈、虚假广告、中介不实，以及商品房面积和质量方面等消费者投诉较为突出的问题。加快房地产行业信用体系建设，进一步强化社会信用监督。

　　进一步整顿土地市场秩序。对已办理出让手续的经营性房地产项目用地的开发利用情况要加强监督检查，近期各地要进行一次全面清查。对开发商手中囤积的土地要依照有关法规，督促其限期开发，对无力开发及闲置土地，超过法律规定期限的，要依法收回。严禁将以科技、教育等产业名义所取得的享受优惠政策的土地用于房地产开发，严禁任何单位和个人与乡村签订协议圈占土地。对越权批地、利用集体土地变相搞房地产开发，以及房地产开发企业与集体经济组织私下协议圈占土地等违法违规行为，要依法严厉查处。切实加强源头管理，有效遏制并防范房地产交易中的各种腐败行为。

　　（二）完善市场监管制度。各地要加强对房地产企业的资质管理和房地产开发项目审批管理，严格执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度，积极推行业主工程款支付担保制度。支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团。凡不具备房地产开发资质的企业和个人，不得参与房地产项目招投标和从事房地产开发经营。严格规范房地产项目转让行为。已批准的房地产项目，确需变更用地性质和规划指标的。必须按规定程序重新报批。

　　（三）要积极探索，建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。要加强房地产市场统计工作，完善房地产市场信息系统。各地各有关部门要及时向社会公布住宅与房地产业发展规划和行业发展政策，定期向社会披露未来一定时期的土地供应总量、房地产开发用地规模、区位等信息，及时发布房地产市场运行情况，以引导企业理性投资，消费者理性消费。各地房地产市场信息系统和预警预报体系建设所需要政府承担的费用，由各地财政结合当地信息化系统和电子政务建设一并落实。

　　（四）严格审批商品房预售项目，建立健全预售款监管制度。各地建设、房地产行政管理部门要严格按照规定的条件审批商品房预售项目。凡未取得土地使用权证书、建设工程规划许可证，以及土地使用权已经抵押、未达到规定的形象进度等不符合预售条件的项目不得批准预售。房地产开发企业以“内部认购”或其他非法方式进行预售的，有关部门要予以制止，并依法给予处罚。要积极推行按套内建筑面积或按套销售商品房。尽快建立商品房预售款监管制度，切实加强对预售款使用方向的监督管理，防止挪作他用。要加强商品房预售项目审批后的跟踪管理。已经批准预售的房地产项目，在核发预售证时，应在土地使用权证上予以注明，防止房地产开发企业再用于其他项目办理抵押贷款。

　　（五）发展和规范房地产中介服务。积极发展各类新兴房地产中介业务和服务品种，支持信誉良好、品牌优势明显的房地产中介企业加快发展。进一步规范房地产中介服务市场，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（职）业资格制度，为消费者提供规范便捷的服务。未取得营业执照和房地产中介资格证书或备案证的中介机构，不得从事中介业务。坚决制止一些单位和部门强制消费者接受中介服务以及指定中介服务机构的行为。各级工商、房地产行政主管部门要加强对中介机构的监管，规范中介机构的服务行为。

　　（六）加快推行物业管理服务，进一步提高物业管理服务水平。要认真贯彻执行国务院《物业管理条例》，因地制宜采取扶持措施，加快推进物业管理服务的市场化、专业化和社会化发展。物业管理企业要切实增强为业主服务的意识，规范物业管理服务行为，提高物业管理服务质量，为业主创造良好的居住环境。各级房地产等有关部门要加强对物业企业的监督管理，及时查处物业管理中的违法违规行为，对只收费、不服务或多收费、少服务的物业管理企业，要依法取消或降低其资质。进一步建立健全公开、公平、公正的物业管理服务招投标制度，理顺物业管理服务价格体系。要建立健全物业维修基金管理制度，加强物业维修基金的使用管理。

　　七、加强组织领导，健全工作机制

　　宏观调控、市场监管和住房保障，是社会主义市场经济条件下政府在房地产领域的主要职能。各级政府和各有关部门要积极探索，勇于实践，切实履行好这些职能。要把住宅与房地产业发展纳入国民经济和社会发展的全局统筹规划，适时适度地把握好调控的力度和方向，加强计划、建设规划、土地、财政、金融、价格等调控手段之间的协调配合，不断提高调控能力和调控实效；要进一步完善市场监管制度，提高监管水平，切实维护企业和消费者的合法权益；要进一步强化政府的住房保障职能，切实做到工作到位、政策到位、资金到位、保障到位。

　　进一步加强对住宅与房地产业发展的组织领导，建立健全工作机制。省政府决定，建立省住宅与房地产业工作联席会议制度，由省建设厅牵头，会同有关部门研究解决房地产市场运行和行业发展中遇到的有关重大问题，制定相关的政策措施。各级政府也要建立相应的工作机制或协调机构，从当地实际出发，完善房地产市场调控办法，促进住宅与房地产业持续健康发展。

　　浙江省人民政府

　　二○○三年十二月三十一日