山东省人民政府

　　关于促进房地产市场持续健康发展的意见

　　鲁政发[2003]116号

　　各市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：

　　为进一步促进我省房地产市场持续健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）精神，结合我省实际，提出以下意见，请一并贯彻落实。

　　一、全面认识房地产市场持续健康发展的意义，进一步明确工作指导思想

　　1、保持房地产市场持续健康发展对全省经济发展具有重大意义。1998年以来，我省各地、各部门认真贯彻国务院和省委、省政府关于城镇住房制度改革和加快住房建设的有关政策，房地产市场发展总体态势良好。全省城镇住房商品化体制基本建立，货币化分配政策全面实施；住房消费有效启动，居民住房条件明显改善；房地产业开始成为经济发展的重要支柱产业，拉动国民经济增长的作用日趋突出。同时应当看到，我省房地产市场发展还不平衡，住房供应体系不够健全，房地产市场运行、监管和调控体系有待完善。随着我省城市化战略的深入实施和城市化水平的不断提高，房地产业的市场需求空间将不断扩大。促进房地产市场健康发展，是满足城镇居民不断增长的物质文化需求的内在要求，有利于促进消费、扩大内需、拉动投资、增加就业，推进经济结构的战略性调整，保持国民经济持续快速健康发展。各级政府要切实把抓好这项工作作为事关全局的战略举措，摆到突出位置，坚持用发展的办法解决前进中存在的问题，努力实现房地产市场持续健康发展。

　　2、进一步明确房地产市场发展的指导思想。要以“三个代表”重要思想和党的十六大、十六届三中全会精神为指导，围绕实现全面建设小康社会的目标要求，坚持房地产业的发展与经济社会发展相适应，着眼于维护广大人民群众的切身利益，以住房市场化为基本方向，不断完善房地产市场体系，充分发挥市场配置资源的基础性作用；以有效需求为导向，调整优化供应结构，建立满足不同收入家庭住房需求的供应体系；以深化改革为动力，消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，建立和完善住房保障制度；完善宏观调控体系，加强监督管理，实现房地产市场持续健康发展。

　　二、调整住房供应结构，建立健全住房供应体系

　　3、完善住房供应政策。按照市场供应结构与需求结构相适应的原则，合理确定供应结构，实施分类供应的政策导向，逐步形成以普通商品住房为主体的多层次的住房供应体系。高档商品住房主要面向少数高收入家庭，普通商品住房主要面向广大中等收入家庭，经济适用住房面向城镇中低偏下收入家庭，廉租住房面向城镇最低收入家庭中的住房困难户。各市、县要根据当地经济发展水平、居民住房状况和居民承受能力，确定各类住房的供应比例。

　　4、加强经济适用住房的建设和管理。经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。各地要全面落实国家经济适用住房建设的优惠政策和管理办法，严格执行土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、税收优惠等政策措施；各市、县人民政府要依据当地普通商品住房价格、居民可支配收入等因素，合理划分收入线标准，购买对象的家庭收入标准，由各地按照房价收入比（本地区一套60平方米的普通商品住房价格与双职工家庭年平均工资之比）的4至6倍确定。经济适用房购买要严格实行申请、审批和公示制度；严格控制户型面积，以中小套型为主；按照政府组织协调、企业市场运作的模式，实行建设项目招投标。经济适用住房的销售价格要坚持保本微利的原则，各地可根据实际制定经济适用住房的指导价格，并在此基础上规定浮动范围，向社会公布，加以监督执行。

　　5、增加普通商品住房供应。各地要根据市场需求，加快普通商品住房建设，尽快提高其市场供应比例。根据当地大多数居民家庭收入水平，普通商品住房的指导价格一般应控制在当地商品住房平均价格以下水平。普通商品住房供不应求、房价涨幅过大过快的城市，要调控土地供应，控制土地价格，有条件的城市要划定一定区域，作为普通商品住房的集中建设用地，同时通过清理、减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本。

　　6、建立和完善廉租住房制度。廉租住房作为保障城镇最低收入家庭的政策性住房，是住房新体制的重要组成部分。建立和完善廉租房制度是政府的重要职责。最低收入家庭的住房保障，原则上实行以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。各地也可以结合实际，建设或认定适量的廉租住房。住房保障资金要以财政预算资金为主，住房公积金增值收益为辅，多渠道筹措，形成规范稳定的资金来源；保障水平要结合当地财政承受能力和居民住房的实际情况合理确定。各市、县要切实落实好资金来源，尽快建立起最低收入居民家庭档案和申请、审批制度。

　　7、规范集资合作建房行为。利用已有划拨土地集资、合作建房是解决住房困难户较多的工矿区和困难企业职工住房问题的有效补充，是经济适用住房的组成部分。进行集资合作建房，须经有批准权的人民政府批准，并在符合土地利用总体规划和城市规划前提下，利用自用土地进行建设。其建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有关规定执行。严禁任何单位以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。一经发现，要严肃查处。

　　8、适当控制高档商品房建设。各市、县要根据当地物价、市场需求以及居民消费水平，合理确定高档商品住房和普通商品住房的划分标准，适当确定高档商品住房的供应比例。高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房空置比例较高的市、县，要控制土地供应，严格高档商品房项目审批，适当提高项目资本金比例和预售条件。

　　三、深化住房制度改革，切实落实住房货币化分配政策

　　9、逐步兑现一次性住房资金补偿。各地要进一步抓好住房货币化分配政策的落实，加快兑现一次性住房资金补偿工作的进度，争取用3年左右的时间完成。凡经房改部门审批确认作挂帐处理的职工一次性住房资金补偿，有能力的要尽量一次性足额兑现；条件暂不具备的，在职工离退休、换购住房、调动工作时逐步给予解决。兑现一次性住房资金补偿的资金来源，原则上由原产权单位从售房款中解决，不足部分由当地政府统筹或企业自行解决。

　　10、加快出售现有公房。放宽现有公有住房出售的政策，对能够保证居住安全的非成套住房，可按照国家的有关规定向职工出售；对权属有争议的公有住房，可由目前房屋管理单位出具书面具结保证后，向职工出售；对因手续不全等历史遗留问题影响公有住房出售和权属登记发证的，按照宜宽不宜严的原则，根据职工个人的意愿予以出售。

　　11、加大欠发达地区及困难企业的住房货币化分配政策的落实力度。尚未建立起住房补贴制度的市、县和企业，要随着经济发展和财力增长，按照国家和省有关规定，尽快实行住房补贴制度，增强职工的购房能力。

　　四、搞活住房二级市场，规范完善住房市场体系

　　12、积极活跃住房二级市场交易。要清理影响已购公有住房上市的政策性障碍，除法律法规另有规定和原公房出售合同另有约定的外，任何单位不得擅自设置限制条件。个人拥有的普通住房，转让时免征土地增值税。以房改成本价购买的公有住房上市出售时，原产权单位原则上不再参与所得收益分配。积极培育房屋租赁市场，个人按市场价格出租住宅，严格按照国家有关税收优惠政策执行。

　　13、实行房产交易与权属登记属地管理。按照统一政策、统一程序、统一市场的原则，将单批房改单位的房产交易与权属登记纳入所在城市，执行当地政府的有关规定，统一登记管理，统一上市交易、统一物业管理政策，尽快实现单批房改单位与所在城市房改政策的并轨。

　　14、加快推进公有住房售后物业管理的市场化。改革目前继续延用的售后住房物业管理的福利化做法，有条件的地方可将供暖、供电、供水、供气及物业管理补贴等逐步纳入职工工资，变“暗补”为“明补”，促进住房二级市场发展和物业管理的市场化。

　　15、规范发展市场服务。加强对房地产买卖、租赁、抵押及中介机构的管理，规范房地产中介市场，严格中介机构和中介从业人员市场准入制度，健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（职）业资格制度，为居民提供准确的信息和便捷的服务。

　　五、加大金融支持力度，强化房地产信贷管理

　　16、加大住房公积金贷款力度。要努力简化手续、减少环节、降低费用、缩短时限，大力发展住房公积金委托贷款。在保证资金安全的前提下，取消住房公积金贷款过程中的公证、保险等手续和环节，提高住房公积金的使用率和职工购买力。各地可根据当地住房价格水平，确定适当的住房公积金贷款额度和还贷期限，还贷期限可参照商业性个人住房贷款的有关规定执行，并根据贷款人要求提供多种适当的还款方式。

　　17、加快个人住房置业担保体系的建设。各地要按照《住房置业担保贷款试行办法》的要求，加快成立独立规范的住房置业担保机构，实行企业化管理、专业化经营、市场化运作。同时，要清理运作不规范、无担保能力的担保机构。要建立财务管理和会计核算制度、风险控制制度、风险补偿机制以及信息披露等制度，积极开拓融资渠道，及时补充担保基金，尤其要积极吸收优质房地产开发企业资金等民间资金的介入，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保，支持个人住房消费。

　　18、加强房地产贷款的监督管理。积极支持房地产市场结构调整，加大对运作规范、信用等级高的房地产开发企业和房地产项目的信贷支持，尤其要支持经济适用住房和普通商品住房的开发建设，重点满足中低收入家庭的购房要求。积极通过证券市场、企业重组、资本出让、信托、企业债券以及产业基金等多种渠道筹集开发资金。加强房地产项目贷款的审核和管理，对商品房空置量大、负债率高的开发企业贷款要严格审批并重点监控，加强对信贷资金及预售款流向的监控，妥善处理各种违规贷款，切实防范化解房地产信贷风险，维护金融秩序的稳定。

　　六、改进规划和土地管理，完善房地产开发调控机制

　　19、充分发挥规划对开发的源头控制作用。各地要充分考虑城市化进程加快所产生的住房需求，做好住房建设中长期规划，并通过编制住宅专项规划、房地产开发近期发展规划，合理确定不同性质的房地产开发项目的用地布局和比例，建立开发项目库。要优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧住房改造和城市基础设施建设中拆迁安置用房的开发项目，统筹安排好“城中村”的开发改造项目，并合理配置市政设施和公共配套设施，为大规模成片开发和经营城市创造条件。

　　20、加强开发项目管理。城市成片开发项目必须由城市人民政府集中审批。禁止以集资合作建房、旧村改造、利用原划拨土地及工业科技教育等名义获得优惠政策的土地，转用于房地产开发经营。严格执行房地产开发项目资本金、项目手册、综合验收交接、转让登记备案、开发项目性质和规划指标变更审查、业主工程款支付担保等制度。切实规范旧村改造项目与合资合作开发项目，加强开发市场监管，调控好开发投资结构。加强商品房预售许可管理和预收款监管，尽力降低商品房空置比例和开发经营风险。

　　21、搞好土地供应与开发的市场宏观调控。完善城市房地产开发建设、开发用地计划制度，做好两者之间衔接。健全土地出让计划供应制度，对开发规模过大、土地供应过量、闲置建设用地过多的地方，要限制新的土地供应。要依据近期建设规划提出年度开发项目，报城市政府集中审定。组织开展开发项目的规划控制、配套设施等前期工作，为项目招商引资提供必要条件。

　　22、制定和完善住宅产业现代化的配套政策。鼓励企业研发和推广先进适用的建筑成套技术、产品和材料，提高住宅建筑科技含量，加强对小区方案集中评议和阶段审查。完善住宅性能认定、住宅部品认证和住宅质量保证保险制度。

　　七、标本兼顾综合治理，整顿和规范房地产市场秩序

　　23、整顿和规范房地产市场。重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为，对违反城市规划、蚕食土地收益、无证或越级开发、合同欺诈、面积缩水、虚假广告等行为要从严查处。按照审批权限与责任挂钩和“谁审批，谁负责”的原则，建立责任追究制度，对违反审批程序、越权越级审批的，要追究直接责任人和主管领导的行政责任；对市场监管不力和失职渎职行为，要依法查处。各地要定期对房地产市场进行整顿和规范，发现问题及时处理，为房地产市场的健康持续发展创造良好的环境。

　　24、完善房地产信息系统和预警预报体系。逐步完善全省房地产信息网络系统，做好房地产开发企业和执（从）业人员信用信息登记入库工作，将企业的基本情况、业绩情况以及不良行为记录在案，向社会公开发布，形成房地产市场监管的长效机制，引导房地产开发行业形成“诚信为本，操守为重”的良好职业道德。同时，要建立健全房地产市场的预警预报体系。建设费用由各地财政结合当地信息化系统和电子政务建设一并落实。

　　25、加强对房地产开发行业的管理。按照现代企业制度的要求，加快改制步伐，尽快完成事业性开发企业的改制工作。严格控制开发企业的数量，对无开发实力、业绩较差及存在严重违法违规行为的开发企业，要取消其开发资质。支持具有资信和品牌优势的房地产企业，大力实施兼并、收购和重组，尽快形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团，培育区域性或全国性的龙头企业。

　　八、加强和改进对房地产业的领导，搞好组织协调

　　26、各级要进一步解放思想，更新观念，因地制宜，积极探索促进本地房地产市场健康发展的有效措施。同时要注意避免和防止城市建设和房地产开发中损害群众利益的各种行为的发生，坚决不搞劳民伤财的“形象工程”、“政绩工程”。省有关部门要加强协作，密切配合，建立对房地产市场宏观调控的协调机制，进一步完善房地产有关财政、税收、金融等配套措施。各级计划、建设、财政、国土资源、银行、税务等部门要从大局出发，加强信息的交流与沟通，定期召开房地产联席会议，相互通报有关政策及调整情况，研究解决房地产市场发展中出现的矛盾与问题。房地产行政主管部门要会同有关部门，抓紧制定出台经济适用住房和廉租住房建设管理、住房补贴制度监督、房地产市场预警预报体系建立、个人住房贷款担保体系和信用体系建设等方面的具体实施办法，促进我省房地产市场持续健康发展。

　　山东省人民政府

　　二○○三年十二月二十四日